读者案例:我拥有4个房屋,我可以退休吗?

徘徊
跟着我
摄影者 粗糖

It’星期五,你知道这意味着什么:另一个读者案的时间!

现在我’刚才意识到它’自从我们做了一个住宅案例的研究以来,已经有一段时间了。由于涉及的数量庞大,这些是一个婊子,但我能说什么?我喜欢痛苦(只是问鞭炮)。

所以我挖到了我信赖的读者案件,以便与良好的住房相关的读者案例,以及通常的读者并没有让人失望。

你好,
我第一次听说今晚你的博客,并在过去的5个小时内通过你的帖子来倾注,这基本上是强迫的‘come to Jesus’在我身上的时刻。我一直以为我的丈夫和我很棒的钱,并有一个完美的退休计划,但现在我想我们’这是完全错误的方式走了。

我35岁,我的丈夫是38.我们的年度年收入约为160万美元(我们获得奖金,可以让那个号码上涨一点)。税后我们的收入下降到110万美元。我们也有四个在正在退还的各个阶段的房屋,因为这一直是我们的退休计划。&2每个值得约100万美元(他们’实际上是公寓式公寓),并获得了180万美元的价值。剩余的债务价格为180万美元。房子#4价值300万美元,留下了230万美元的债务。利率房屋#3为2.99%,#4为2.89%。

使用H#1,我们每月850美元租用。我们每月费用包括每月240美元的公寓费用,(平均)105.00美元的财产税。H#2具有相同的费用,但我们得到了相同的费用每月800美元。

使用H#3,我们每月租用1200美元。我们的抵押贷款是680美元,公寓费用为220美元,平均房地产税为176美元。抵押贷款高于大多数计算器将预测的,因为我们已更快地付款。一种 

与H#4,我们’居住在其中。抵押贷款是1270美元,每月支出总支出,包括公用事业,税收,食物和其他一切达到2000美元,但每年的休闲时间为每年10,000美元。我们有一辆车,但它’S退款,并在最小的维修中驾驶1-2多年。

我们在储蓄中只有40,000美元,而RRSP只有20,000美元,但其中’s because we’我们尽快偿还抵押贷款,以尽量减少我们的利益’重新支付。借助我们的当前计划,我们应该在6.5年内获得所有4个退款。一种 

我们的计划始终是我们的所有物业,在那些饮食鸡蛋/安全网尽可能多的时间后工作几年,然后使用租金(约3000美元)并节省退休由我们的40多岁。一种 

然而,在阅读所有帖子之后,关于摆脱抵押贷款以及如何投资更安全,而不是在物业中绑定,我’m wondering if we’重新了解错误的方式。我们’ve也必须在我们的一个单位上倾倒大约8000美元的维修,这让我偏执狂关于他的收入和我们可以从销售我们的房屋的收入和金额来突破,你认为我们是否可以早点退休10年?

非常感谢!

4窝

你看我的意思吗?那’很多数字。但是我们在千禧一革命唐’不仅仅是数字恐吓,所以没有进一步的ADO,让’s MATH SHIT UP!

首先,四个房子? yeesh。我们多年来辩论了甚至购买一个房子,但四个?一世’m Hyper-endliling只是在思考它。

但除此之外,4H在涉及她如何处理她的债务时做出了一个完全的新秀错误。

当您具有4小时的抵押贷款时,您的天然本能将尽可能多地偿还。那’s why she’她带着相当大的薪水,基本上抛出了大部分时间来偿还债务。对于大多数人来说,这’正确的事情。

但是,4H ISN’t most people. She’S房地产投资者。

现在,我不’T关于房地产以来投资这博客’从来没有这样做过,我不’像推荐人们做我避风港的事情’T曾试过并测试自己,但是有房地产投资博客,那里喜欢Paula Pant affordandthing.com. 或山姆 FinancialSamurai.com. 我喜欢阅读和学习。

对于房地产投资者,您实际上希望尽可能缓慢地偿还投资物业的抵押贷款。这是因为您在产生的收入财产上的债务越多,您在该物业中捆绑的欠款。由于股权或ROE的公式是收入/权益,因此它实际上更有意义,使您的公平尽可能低,以使您的资源尽可能高。

当然,您对您所拥有的股权较低(,因此,债务越多),该物业突然下降可能更可能’S值会使你在水下,这让您进入无法销售的肉类研磨机位置,除非您咳出足够的现金以涵盖差异。

那’为什么一个成功的房地产投资者必须能够:

  1. 找到将按时支付租金的好租户
  2. 通过固定狗屎自己能够保持维护成本
  3. 能够精致地平衡债务和股权的反对力量,以保持其高度的高度,同时保持在海湾水下的风险

那’s why I don’投资房地产。我很擅长这些事情。并判断4小时’s email, she shouldn’T应该投资房地产。她似乎已经想到了#1。但是,由于意外的维修成本为8000美元,她没有’T似乎是擅长#2。并根据她的决定偿还投资物业’s debt first, she’不擅长#3。

相反,她要做的正确事情是指导她的钱来支付自己的抵押贷款(自那以来’没有投资财产),同时保持她的3个租赁单位杠杆。

但是无所谓。错误已经制作,让’S看看我们可以做些什么。

首先,让我们’看看她当前的轨迹。 4H项目在6.5年内无债务。极好的。对她有好处。

那时,她每月的租金收入为850美元+ 800美元+ 1200美元= 2850美元。而她的公寓和每月的公寓费用为240美元+ 105美元+ 240美元+ 105美元+ 220美元+ 176美元= 1086美元。这使得她的租金收入2850美元– $1086 = $1765.

那’不太足以支付2000美元的生活费用,所以她’LL必须继续节省,直到她建立一个足够大的投资组合以弥补差异。当然,如果她一直以随机的8000美元的维修费用击中,谁知道’s going to happen.

但如果她要卖一切,怎么办?如果4H出售3个投资物业,她’LL获得$ 100k + $ 100k + $ 180k = $ 380k。在房地产佣金之后,这成为361万美元。在留在房屋#3的$ 100k抵押贷款后,留下261美元。

现在隐藏在这个数字中是资本收益税’D必须为此付出代价。那’s a number I don’有足够的信息来计算,因为我没有’知道她的买入价格。但是让我们’假设她慢慢地将这些东西卖掉了多年,所以她没有 ’T Spike她的年收入太糟糕了,并且在税后,她净额足以支付230K抵押贷款,留在她的主要居住。

现在她’S获得了一所报酬,没有抵押贷款和2000美元的每月支出。这意味着她’LL需要$ 2000 x 12 x 25 = $ 600k退休。她’现在有60万美元。需要花多长时间?

平衡储蓄ROI.全部的
1$ 60,000.0076,000.00美元$ 3,600.00$ 139,600.00
2$ 139,600.0076,000.00美元$ 8,376.00$ 223,976.00
3$ 223,976.0076,000.00美元$ 13,438.56.$ 313,414.56.
4$ 313,414.56.76,000.00美元$ 18,804.87$ 408,219.43.
5$ 408,219.43.76,000.00美元$ 24,493.17$ 508,712.60
6$ 508,712.6076,000.00美元$ 30,522.76.$ 615,235.36.

6 years.

也被称为,小于它将让她偿还现有债务的时间。在短短6年里,她可能会 退休。而且不必处理管理3个属性的麻烦。

所以虽然4h hasn’通过投资房地产的任何手段都做得不佳,对于所有额外的麻烦,她必须忍受她仍然投资好的’指数基金。所有的同时忍受糟糕的租客,漏水管道或破坏屋顶的财务风险。如果她’她真的爱上了房地产,她可以买 重新获得,没有麻烦,产生5%或更多。

所以我将这个问题发给4小时。在6年内,您宁愿成为房地产投资者,仍在努力偿还债务吗?或指数投资者退休?

什么是y’都思考? 4h应该变成1小时?让’在下面的评论中听到它!


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*兴趣是每天计算总收盘余额和每月支付。税率是每年,恕不另行通知。

29 thoughts on “读者案例:我拥有4个房屋,我可以退休吗?”

  1. 良好的分析徘徊。另一种框架的方法是关于资本分配。与其他投资相比,无能为用的投资物业往往具有可怕的回报。

    虽然ITEARESTATE非常适合多样化’虽然* *这些美元明显利用,否则往往不是最好的回报。

    他们有heloc吗?’在加拿大?这可能是获得权益和增加回报的一种方法。

    个人我不’我自己就像一吨杠杆,所以我更愿意为我的房地产投资拥有自己的房地产。

    最好的回报率频繁是’然而,在建筑物中,它’s in businesses.

    将更多资本分配给企业(AKA股票)可能会导致更高的总回报。

    1. 我们有helocs,所以你’右转,这将是让你的公平退出的一种方式。我没有’真的想推荐,因为Helocs有自己的风险(就像银行在任何时候都会呼叫它)。

  2. 比我想象的更短,更甜’d be. I’对于4个租赁属性,m有点惊讶,它会’t足以支付他们的月度费用。我认为这是4小时的良好反射点…有时候会听起来像是应该工作,但是当你完成上面的时候… the numbers don’实际上锻炼了。就像一个偶然的观察者一样,我会觉得甜蜜…4租赁物业。应该解决的东西。

    好奇在偿还自己的家之前,在租房服务租赁物业的动机是什么?

    只是为了获得娱乐,8,000美元修理泄漏的东西?看起来这些房子总是漏水!

  3. 哇,流浪者,批评有点苛刻,呃?我的意思是这些愚蠢的房地产投资者让他们的屁股被你踢了!公平,我认为4h在储蓄方面表现出高比例的一般人口,利用别人’钱,投资和目标规划。如果您想到它,他们可能会在40年代初期以相对稳定的收入退休’s which is awesome.

    $ 8K维修账单听起来很讨厌,但没有详细信息,有时只有一个零件,如果是新的炉子或热水箱等,即使你是一个方便的人,也可以花费靠近那么多。

    但对于房地产投资,他们实际上通过以非常有利的大提琴利率购买相对实惠的特性,通过其租金收入来判断相对于财产价值/购买价格来说。这些人在哪里生活,就像在温尼伯(?)那样,在加拿大这样疯狂的低价?

    我认为他们可以清算一个或两个属性,但仍然继续出租,但只需将他们的投资多样化,在其他地方的释放所需的股票或债券等.L

    1. 我确实说她没有’与这些属性做得太糟糕了。一世’d still argue it’比它更多的压力和工作’s worth though.

  4. 我知道什么 ’完成完成了,但为什么他们在自己之前偿还他们的租金?正如你所说,在租赁抵押贷款时没有任何价值。实际上,如果您每年计算您的ROE,那么您的资源不再是您将通过投资股票/ etf而获得的点。但它’当你使用银行时很棒’钱!只要你不’介意杠杆和成为房东的头痛!
    他们会考虑在第1单元上使用分部抵押贷款吗?&2(也许是3)申请他们的家?这样,他们至少可以写下兴趣。时间对于避免任何惩罚至关重要。
    他们拥有三个公寓,所以至少他们的费用有些有限。对8k有好奇?
    此外,他们需要确保每年按省允许每年增加租金。

  5. 需要进行大量的假设,以使这种分析。个人,我’D不舒服,使这些假设提出简单的答案。

    我都是房地产投资者和股票投资者,两者都非常成功。我不’T接近哪一个更好的投资,但他们是我基金会的两个基石。即使股票市场崩溃,我仍然可以享受租金的现金流量。一般来说,股市比房地产要稳定。

    这里做出的一些巨大假设是:
    1.股票市场将继续上涨6年。大的伟大假设。
    2.她所在地区的房地产不会欣赏。她在哪个地区?在过去的6年里,我的公寓赞赏200 +%。
    3.租金不会增加。再一次,她在哪个领域?过去6年来,我所在地区的租金已升值超过50%。最初具有9%的CAP率的性质现在具有16%的CAP率。

    我同意这个数字嘎吱嘎吱的同意,但结果完全依赖于股票市场与平坦房地产市场的假设。

    我已经投资了Reits和房地产伙伴关系以及我自己的租赁。由于可见性,可预测性和损益控制,我更喜欢我自己的租赁。拥有房地产物业店员和房地产伙伴关系,您必须接受不良决策,使我的管理层。由于在底部的销售房产或过度杠杆,我的租金即可通过销售房地产,许多重型爆发。我最有利可图的房地产伙伴关系决定在很高的收入年度为我出售物业,合作伙伴决定反对1031个交易所,我结束了支付税收的一半盈利;那’S拒绝了房地产伙伴关系。并非伙伴关系中的每个人都有相同的对齐利益和优先事项。

    1. 它实际上没有’如果她的租金升值,因为租金收入是’t增加它。事实上,这将减少她的獐鹿,不会’它。虽然在那种情况下,她可能能够将更高的评估值与Heloc更多的股权退出。

      1. 对于房地产投资者来说,他们的投资升值确实很重要。当房地产升起所以租金时,当然在安大略省我们有限于我们可以增加我们租户年度的租金,但是当他们搬出我们时,我们可以自由地提高租金。例如,我有一个房客在秋天迁出,大租户悲伤地看到她走,但由于物业价值,IA€增长™会可以赚150 $一个月。但即使在我的房子里没有租户的营业额,我仍然非常感兴趣的财产价值观上升。它喜欢有股息基金。当然它每月付给你,但是你也希望看到它的价值上升?为什么?因为你的净资产正在增长。

  6. 好吧,我不’知道多久以前4H发送了他的电子邮件。我对他们的建议将减速。

    您只偶然发现了这款FI博客5小时前,您已经想要更改整个策略180度。

    重新投资是一种完全良好的和有效的火战略。在重新投资博客上花一些时间,并在决定这种转型方向改变之前,了解如何做得更好。

    也许你会决定改变课程。那’很好,但是这样做,因为你有深刻的知识和令人敬畏的电子表格,不是因为你读了一个博客5个小时,都是兴奋的。

    将同样的问题发布给一些重新投资者,看看他们的想法。我喜欢这个博客,就像被动投资组合一样,作为一个意思,但是真理被告知,就像FC和Wanderer一样超级偏见,他们真的不是’t进入Re(并公开承认)。漫步者从他的POV送给你分析。如果您选择被动投资组合作为金融比赛,这是一个很好的。您的财务策略需要与您的个性相匹配。索引投资需要稳定的课程,多年来与令人惊叹的Bordem,无视新闻,而不是对捕捉您的注意的任何东西做出反应。如果你是一个愿意在一个博客上一个愿意去180人的人,那可能不是你的。当您阅读股息增长投资时,您会改变策略吗?当您听到其他一些策略时,您会再次改变吗?那’不作为对你的性格批评,而是要在改变课程之前考虑的观点。

    随着您的收入水平,您可以保持房产并建立一个投资组合。

    还有很多个人需要考虑。你是否打算在退休时旅行世界?而不是没有重复更容易。你打算有孩子,让一些根源放下吗?在这种情况下,靠近的是没有太大的麻烦,并且当孩子们长大时,可能是一件好事。 (他们可以在那里移动,学习家庭维护的实用技能,学会管理IT等)。

    您的风险耐受性是多少?过去10年对投资者来说很棒。现在有点可怕了…

    关于水下抵押贷款的漫步点的另一个说明:这是一个’如果财产是现金流量的问题,则是一个问题。如果有的话,通过拥有3个投资单位,他们有一些多样化,可以承受像一个月的单位一样震惊。

    所以,我的接受它是在您了解更多关于指数投资,投资账户,税收,加深对重新投资的知识并提取一些家庭定制技能的课程。在投资车间在这博客上度过一年,看看您是否建立了索引投资所需的耐心和霸权。然后决定您何时经历过两项策略。你已经处于一个非常幸运的位置,可能享受两种策略。

  7. 我喜欢这种事实,即使以低利率而言,你相信偿还你的家,利率可以在未来重置要高得多,并且可能会有击中高点的市场,你必须在未来5年内想知道,你会得到6%的钱吗?还是我赌注偿还债务?

    干杯

  8. 我认为房地产投资如果您在止赎或拍卖中投资初始价格的折扣或拍卖。如果您在所有营销和炒作,如果您购买以优质价格的全新单位销售,我认为问题发生了很多。

  9. 这太棒了!绝对没有对房地产的兴趣(至少目前在洛杉矶的无制住房市场)让我总是感兴趣’确定拥有多个属性的决定。喜欢你的崩溃,并将继续享受不得不处理租户或意外费用。

  10. 即使RE投资HASN,H4也在很好地做得很好’T已优化。我的伴侣和我在税前和税后收入和比较费用相同。我们’还在30年代中期,在加拿大和轨道上火灾。所以,如果H4想要比较似乎的同伴…..他们可能有兴趣知道我们’ve专注于索引投资,我们大致相同的nw(如果你统计他们的股权)。我们计划在我们的40多岁时发射…大约6年。我避风港的原因’t走了,因为我不’喜欢处理要约,我不喜欢’蒂喜欢家庭维修。 H4的最大因素是收入批次,花费更少和投资差异……其他一切都只是优化。如果市场在未来几年的情况下,H4将有更舒适的骑行。如果市场很长一点,我’我骑得很好。没有人可以预测!也许一个混合对H4来说是个好主意…。拥有最股权的一个房子,并将其进入指数资金。

  11. 嗨流浪者,

    我同意你对你的分析是正确的,不知何故你回答了他们的问题。如果他们投资于房地产,他们应该保持抵押贷款和良好的獐鹿。除了指数基金之外,我认为这可能是一个很好的策略。拥有房地产的基本收入,以便您可以在债券中投入更多库存和较少的债券(当然指数资金)。如果市场下降,您仍然有来自TBE租金的收入。

    至少这是我目前的计划。这样,即使在火灾之后,我打算分配大多数我的储蓄来股票指数基金。

    思想的食物…

    1. 那’没有一个糟糕的策略,尽管他们目前的大提琴率,他们也可以刚购买房地产物品速度并完成它。

  12. 有没有理由在一年内加入额外的10,000美元,以便退休度假?我觉得他们的数字来估计他们的月度支出可能太低,而他们可能会在多年来升起并承认他们一直支付抵押和利息–他们应该没有更多地节省他们吗?它似乎是钱 - 在某个地方出血,并且可能不仅仅是偶尔的大修复法案。我同意他们应该赛车的唯一房子是他们自己的,但我不会在5小时的狂欢节后跳上超快速销售和改变我的整个投资策略!花时间重新评估你的位置/焦点,例如考虑卖一栋房屋,只能开始,看看你的压力水平有什么影响大声笑!

  13. 那里有一些火博主对非房子游牧的生活方式感到满意。但如果你呢’重新成为一个家伙?在采用别人之前考虑自己理想的生活’s。如果您希望有根,拥有房屋可能只是一个梦幻般的想法。

    此外,您所在的国家/地区会影响您的税务视角。如果你在加拿大,你’重新希望将所有债务推到您的租赁物业上,以便兴趣是税收扣除。我不知道它如何在美国工作。

  14. 我并不是在房地产投资中精通,但鉴于“cost”卖3个租赁单位(法律费用,房地产,资本收益),我难道’急于这样做。他们可以从3个租金中获得Helocs,以便对自己的抵押贷款进行巨额支付吗?这将释放自己的生活费用,就主要财产(在ETF中投入更多资金),并改善了3个租金上的资源。如果他们想要在股票+房地产多样化,他们可以出售他们的主要财产(没有资本收益),并且可能生活在其中一个租赁(不确定它们是否在类似的区域,如果它适用于他们的生活方式) 。来自销售素质物业的资金可以投入ETF。这样他们就有投资组合和租赁物业。如果流浪者可以“math the shit up”在那样的混合场景。

  15. 我不’T知道具体细节,但肯定会卖出房子#3,ROI真的很低。即使是房屋#1&#2投资回报率并不伟大。

  16. 好的,所以如果我正确理解这一点,他们就会在其房产上大约1100美元的现金流量。我的建议将是停止积极支付的房子3.尽可能低地获得抵押贷款支付,以便您提供更好的现金流量。这应该为您提供额外的200美元现金流量,为您带来最多1300美元。现在,您只需每月占上700美元即可达到2000美元的费用。
    700x12x25 = 210,000。减去60,000你已经有= 150,000美元。你可以在几年内退休。
    另外,当您还清其他两个房屋时,您的收入将上升。房地产投资可能是退休的关键,但有一个学习曲线。

  17. It’始终是联盟营销,博客和成为普通话百万富翁的一个好主意,以通过房地产多样化您的收入潜力。这让任何人在任何事情的情况下都会回来倒回来。

  18. 今天只读这一点,但以为我可以为思想提供4小时的食物…

    似乎4h真的可以从更好的了解他们被征税并征税。这可能是他们计划中最复杂的部分,但它可以真正增加他们的卵石。

    这似乎可能不会最大化他们的rrsp。通过推迟税收的节省可以突出他们通过减少偿还债务的利息支付来估计他们获得的任何储蓄。

    2.了解他们是否可以在租金上扣除利息支付或他们所取出的任何Heloc,而没有对其主要居住地的利息扣除。

    3.销售物业的资本增长税将明显高于燃烧时销售,并将处于较低的纳税括号。

    这些和其他税收影响使这分析相当复杂,但这是4h’真的,一旦她数字化了,她会更好。

    返回税务员的旅途是我的推荐。

  19. 这个博客的第一篇帖子,我知道这个读者我有点迟到了’但案例但我只需发布给予4h’s situation.

    似乎4H严重需要了解他们的资本分配战略的税收影响。税收问题很复杂,但他们是4小时’现实,可以对他们的目标迅速产生巨大影响。

    1. 4H和她的伴侣是收入的高收入者,似乎是在高税收(也许他们住在大西洋),但它们似乎在竞争中争夺rrsp。推迟税收通过贡献其RRSP可能的优势远远大于他们通过在税后偿还抵押贷款使用抵押贷款来降低其重新投资的利息支付。

    2. 4h需要了解哪些费用是可扣除的。租金上的兴趣和维护费用可能是免税,对其主要居住的利息不是。拿出Helocs在初级居住地偿还尸体也可能是免税的。鉴于他们的税务括号,这可以做出很大的不同。

    3. 4h需要了解他们的资本提高税收影响如果他们现在销售他们的重新投资(在赚取良好的收入并在高税务支架中销售)与火灾(当他们将在较低的税务括号中)而言。如果他们很快退休(在未来10年),那么单独的资本获得税收可能会使税收不值得切换到指数投资策略。

    当你把税扔进混合时,它变得更加困难到数学。但是’是什么让数学更有趣!如果她学会如何做到,那么4H将会好多了。不幸的是,你不会在博客上获得那种量身定制的建议。

    征税专家的旅行(或对加拿大税务规则的严重潜水)将是我的推荐。

  20. 伟大的帖子和伟大的评论。我们’已经考虑了这个话题。我们在安大略省拥有7个投资物业,股权300万美元。 2支付,现金流量约为2700k / mo。没有抵押贷款家庭,但400K的Heloc被删除,以资助支付一些这些物业。新的‘job’旨在偿还第三项投资财产,以提高火灾现金流量。 (从2700到3600)。我知道,对獐尾糟糕,但很好的现金流量。
    SOOO…要退休,我们将使用租赁物业现金流量+ $ 600K RRSP资金,直到RRSP耗尽。然后一次卖掉物业,并使用税后缴纳税款,售后资金以资助任何赤字生活费。当钱用完时​​,卖另一个。重复。这是疯了吗?

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