读者案例:用公寓完成

徘徊
跟着我

大家好!它’星期五,所以为另一个读者案的时间!

“I’m 39 years old and I’在路上,或者我刚刚达到它,感谢你和流浪者’s great help.

我跟着投资讲习班,我的QuareRade账户很好地哼着嗡嗡声,以及最近为产量盾牌重新平衡。

我在多伦多市中心拥有一个公寓,我正在考虑销售,这是一个480平方英尺的单身套房(我想被认为是一个‘closet’对于一些高辊)。公寓市场现在仍然是邦克斯,虽然住房市场’S泡沫目前正在破裂。一世’M假设公寓市场将与房地产市场遵循诉讼,所以如果我要卖,我宁愿很快这样做。

我在2013年购买了公寓,住在其中1年,并一直租给租户,以来,宣布作为我收入的一部分。我的房地产经纪人认为我现在可以获得大约450k +。我当前的租户是月份。如上所述,我想我已达到FI(根据疯狂的士兵’S计算器,我已经达到了里程碑),但具有稳定,可靠的收入,即公寓租金提供可能使过渡到情绪水平。我也喜欢拥有房地产和指数基金投资的多样化的想法,但我肯定可以相信–它只是归结为数字。一世’在理解我目前的投资组合中可以持续期望的是什么样的股息以及如何将其适应我未来的生活方式,但如何对我的未来的生活方式进行适应什么时,很无知。

我觉得我有3个选择:
1.出售我的公寓并将现金纳入我的QuareRade帐户进一步投资
2.抓住我的公寓,并将被动收入从它带来的租金中保持
3.抓住我的公寓,但拿出一些股权,并投资于QuaryRade账户中的股权

 

更多信息:

1.总计/净家庭收入:

  • I’单身,没有孩子。我的上一份工作刚刚结束了几个月前,但我仍然会产生约10万美元/年作为独奏表演者的音乐演出。一世’M还在考虑进行一些兼职工作,如有必要,可以获得额外的10-20K。

2.每月支出:

  • 大约1,400美元/月(约400美元杂货,150美元的手机+家庭网络,200美元汽车燃料/维护,400美元的家居房价税+保险+ HYDRO,$ 250其他)。
  • 我可能会将这笔750-2,000美元膨胀至1,750-2,000美元,因为我一直在居住,并且想做一些旅行/地理套利,以逃离加拿大冬天。

3.债务:

除了我的公寓抵押贷款,我没有债务

公寓:

在2013年购买300万美元

  • 每月租金收入= 1,750美元,租户支付自己的水电。
    Mortgage = $67K
    每月费用是:
  • 275美元的维护费用
  • 160美元的物业税
  • $30 insurance

mortgage payment: 

  • I’我每2周积极支付1,200美元。其中1,200美元,约1,150美元前往校长,50美元到兴趣。我可以大幅减少付款,但我’m不确定最低付款将是多少。
    目前的抵押贷款率固定2.19%,并于2019年5月起。如果我现在出售,它将花费900美元才能违反抵押协议。

基于这些数字,我认为这产生了超过5%的CAP率

4.固定资产:

  • 车– 2009 Toyota Matrix –我在2013年购买了8,500美元的现金
  • 房子–抵押贷款,大约300万美元的市场价值。这是一点钱坑,就像它一样’老化并需要一些装修,但为了这个分析,我’m希望我们可以从方程中排除这一点。如果我最终充气到每月的生活方式成本为$ 2k,它会在这里覆盖相关费用。
  •  investments + cash:
  • $ 62k TFSA,Questrade
    $ 95k rrsp,quarerade
    在TFSA和RRSP投资中,44,000美元 vsp.to. (Vanguard S&P 500指数),其他113,000美元的股权/固定收入根据投资车间和产量盾牌分配70/30美元
  • 154,500美元现金

Total: $311,500

再次谢谢你所有的精彩帮助和灵感。我一直是一个很好的拯救者,生活了一个简单的生活,但是像这个社区的许多人一样,我希望我在这个过程中提前意识到这一财富无价知识。我知道这种情况研究是迈向我的FI,以及你的帮助,对我的帮助,我想我’LL终于能够将暴跌进入一个令人兴奋的金融独立生活!

~~ laidoffwithcondo.

 

hoo男孩。每当我听到这些话“街市多伦多公寓”一小块我内部死亡,但让’潜入这个公寓的数学,看看是什么’s what, shall we?

公寓:良好或糟糕的投资?

所以让’s从基础开始。 Laidoffwithcondo.’Condo是,在表面上,不错。购买价格为300k isn’T太高,他的房客每月支付1750美元的支付租金,他的住房费用’t too crazy. He’S也积极偿还他的抵押贷款,从房地产投资角度来看,它实际上是错误的事情,因为他的抵押贷款率为2.19%是如此之低,但无论如何。他’显然不舒服持有很多债务,所以我’不要鼓励他做一些风险只是为了让数字看起来更好。

因此,如果他利用他所有的抵押预付款选项并在明年杀死债务时,他’LL额外兴趣支付约1000美元,抵押贷款将消失。他’LL也有311,500美元– $67k (mortgage) –1000美元(兴趣)= 243,500美元的剩余液体资产。

那么他的数字是什么样的?

嗯,经过开支(没有抵押),他赚了1750美元– $275 (maintenance) –$ 160(物业税)–30美元(保险)=每月1285美元,或每年15,420美元。

这给了他15,420美元/ 300,000美元的ROE = 5.14%。

那么这是一个很好的投资吗?它’s OK. 5.14% ain’不好。你可以绕过一个 重新索引 没有管理租户的麻烦,但它’s OK.

一种可能性是使用Heloc来获得股权退出并使用杠杆来提高ROE,但我’我要解释为什么不起作用’t实际上有点帮助了一下。

他在经济上独立吗?

现在进入另一个大问题:莱达夫Withcondo经济独立吗?

简而言之:是的,但有警告。

尽管公寓只是一个好的投资,但他在这里做了两件事真的很突出:尽管处于高价高昂的城市,但他保证了他的费用,他在他的音乐中建立了一个激情的侧面喧嚣’已经能够被货币化。把这两件事放在一起,事情真的很锻炼。

他的每月支出(夸大享受生活后退休后)将是每月2000美元,或每年24,000美元。以便’我们需要多少收入来发现这一切。

他的收入来自3个来源:

  1. 他的公寓:15,420美元
  2. 他的投资组合:243,500 x 4%= 9740美元
  3. 他的音乐:10,000美元

将这些放在一起,共计35,160美元。那’足以支付他的生活费用,所以他’s FI, right?

这里’我担心。他的公寓弥补了太多的收入流(单一资产中44%)。如果他的投资组合达到了令人讨厌的返回期间,他可以让它与他的公寓和他的音乐一起工作。同样,如果他的音乐职业干涸,他就可以用他的公寓和投资组合来制作它。

但如果公寓收入停止,他会’能够做到这一点。不仅如此,由于公寓为自己的资金成本来增加,他的费用将增加。所以他’d被双重鞭子的较高费用,没有收入。

44%的退休收入来自1个单一资产。那’对于多样化而不是很好’依靠1个租户。

所以基本上,如果他的租户离开,他的退休就会分崩离析。我不’t like them odds.

我该怎么办?

所以leafoffwithcondo搞砸了吗?不完全的。那里’我们在这里可以做一些事情,以增加他成功的几率为100%。

但首先,Heloc的事情。我试图看看如果他在他的公寓里拿出一个劫持劫持并将它倾倒到投资组合中会发生什么。这是一个常见的事情,即房地产投资者在释放资本时才能努力努力培养投资的产量(通常是购买更多房地产)。

因此,如果他要拿一个Heloc,目前的B20法规将贷款与价值比(或LTV)限制在65%。所以他’D能够拿出450k x 65%= 292,500美元的Heloc。这些天可以获得Heloc约3%,所以这将增加292,500 x 3%= 8775美元的兴趣返回公寓费用,假设他从未支付余额并只支付利息。这会如何影响他的收入流?

  1. 公寓:15,420美元– $8,775 = $6,645
  2. 投资组合:(243,500美元+ 292,500美元)x 4%= 21,440美元
  3. 音乐:10,000美元

总:38,085美元

更好,对吗?是的,我想。但是在那里’仍然是一个失败模式,是不是’那里?如果他失去公寓收入,他的退休就会’T失败,但如果他失去公寓和音乐收入,那么我们’D仍然有点短暂。

It’更好,但我认为我们可以获得100%的成功率。

如果他卖公寓,会发生什么?

好的,所以如果我们以450k美元的价格出售公寓,他’D必须支付5%,1000美元的律师费用的房地产佣金,另外900美元违反抵押贷款,以及资本收益以来’■投资财产。他估算了30%的边际税率,他’d net about $450k –22,500美元(佣金)– $1000 (lawyer) –$ 900(抵押贷款费)–22,500美元(估计税)= 403,100美元。

I’据顺便说一下,据此,达到税率的巨大假设,所以他’我必须使用自己的税收局面自己跑他的号码。

但假设这一点’正确的是,403,100美元将增加到投资组合中。他’d失去公寓收入,但这就是他的收入流的样子:

  1. 投资组合:(243,500美元+ 403,100美元)x 4%= $ 25,864
  2. 音乐:10,000美元

总:35,864美元

现在他可以完全幸存上投资组合,他的音乐收入是完全奖金。尽管总收入实际上低于Heloc结构,但它’太安全了。如果他的音乐职业要爆炸,他’s still OK.

事实上,他的年度费用24k /(243,500美元+ 403,100美元)= 3.7%。请记住,4%的退出率规则指出那里’30岁以上成功的机会为95%。根据Firecalc的说法,提款率为3.7%,给了我们一个 99.1%成功率!!如果他每年只需1000美元的贫年费用减少了他的生活费用,那么这个数字就会过来 100%成功率.

和我们’re Done

而且。我们’完成一周。你们有什么感想? Laidoffwithcondo准备退休了吗?你会为更高的收入做Heloc的事情吗?你会卖掉公寓并使你的退休更安全吗?让’在下面的评论中听到它!


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*兴趣是每天计算总收盘余额和每月支付。税率是每年,恕不另行通知。

52 thoughts on “读者案例:用公寓完成”

  1. 良好的分析,但我在依赖一个单个租户的同一水平上有什么顾虑是在您的投资组合中泵出100%的公寓,即使您的心爱的宽盖尔甚至预测市场上的穷人或负面回报接下来的10年。
    非常小心。虽然你的Firecalc说你’LL获得6%的回报您可以在这一年或明年和您丢失20%’我想在鼻子里击中流浪者!

    1. Hey I’m not requiring 6% YoY gains to make this work. I’m using FIRECalc to show a >99% success rate. If he reduces his spendingby just $1k a year, he’s at 100% success rate. No recorded failures, in all of recorded history.

  2. 我不喜欢’依靠租金收益的争议,每年收入的44%可能会引入太多风险’s更多的变量可以添加到混合中。例如,如何增加音乐或其他方面喧嚣的收入,以减少对租金收入的依赖,特别是因为读者已经在他的电子邮件中承认他愿意这样做。

    此外,如果他销售公寓并仅依赖于投资组合和音乐喧嚣,而不是投资组合将占他收入流的72%。如果44%的声音风险,72%的危险应该是甚至风险的。市场确实下降了,他们可以保持持平多年,所以这是一种情况,应该是决定的。

    我认为可以让一个论点是,ETF组合是超多样化,这么少的风险,而租户只有一个租户如此危险。但是,虽然你一次只租到一个租户,但有数以千计的潜在租房者。这家公寓位于多伦多市中心。多伦多的租赁市场现在是2017年春季房地产市场的地方–嘶嘶声热。在这个租赁气氛中,您可能会出现一个月的租户,也许是两个,但那’S你的紧急基金是什么。

    租户的耗尽不会是我将基于这一决定的。我认为在使保留或销售决定方面可能更相关的是在多伦多(暂时)的公寓销售市场仍然强劲,利率准备上升(可能会改变这种情况)以及是否管道中有任何特殊评估,可以改变租金收入方程的收益。

    但最终我认为读者在正确的轨道上尝试至少三个收入来源。你需要至少三条腿来椅子稳定。四个更好,但三个是绝对的最低限度。我个人认为,最大限度地减少您的风险,您应该至少有三个收入来源,并相应地定位我的资产。

    1. 请记住,投资组合不是“一个收入来源。”如果一家公司占投资组合的44%,那么,收入来自股票,债券,房地产,首选股票等。我’D也有相同的问题。

  3. 这里’我的2美分价值只是0美元 -

    你做了很好的分析“如果租户有一些问题怎么办?”但是,如果他卖公寓,那么股票市场坦克怎么办?通过说50-60%?

    他的利率如此之低(如此之低!)…这是介绍性率吗?他说,它被设定为2019年5月收到的…这是因为该速率设置为上升吗?如果2.19%是15或30年的贷款,我就个人停止额外支付(我是谁在开玩笑,我’d将实际抵押贷款支付最接近1000美元–我喜欢圆润,我仍然可以让那种良好的支付额外),并建立一个额外的空缺基金(它’租金没有紧急基金,有空缺和维护)。

    这实现了一些事情:他仍然有多样化:3种收入形式依赖。如果市场坦克,他有租金收入和乐队。如果他有租户问题,他有市场收入,乐队和空缺基金(我’d最多可容纳6mo-1yr’S值得)。如果事情真的很糟糕(或一些附近的机会出现),他有一个他可以搬回的地方。我个人喜欢收入的多样化,以及实际财产的物理性(不是一个字,我知道)– it’一个个人的舒适事件:我觉得我的收入比我的投资的收入更安全。

    虽然所有这些都说,如果租赁实际上可以售价450,000美元…我的所有物业的问题是:我认为我的房子真的值得吗?示例:现在我们生活的房子最终将成为租金–自第1天以来的计划。4年前我们支付了252,000美元。我认为这很高,但它达到了1%的租赁规则,所以我们继续前进。它’现在飙升,邻居销售他们的40万。这个房子没有40万美元。如果这个房子现在是租赁(即,我们Weren’我们居住在它和/或我们可以进入),我们’D提出销售。有人足够愚蠢地支付400万美元可以拥有它! - (但然后我们’d在其他地方购买另一个租赁物业)

    一些咀嚼的东西,祝贺,祝你好运!

    1. 嗯,JP说。

      那’另一种说法,目前的帽率实际上小于5%。 5%的购买价格计算,而不是当前价值。我同意:始终使用当前值,以便您可以正确理解您的机会成本和权衡。

      使用当前值将导致CAP率为15,420美元/ $ 403,100 = 3.8%

      嗯’S的透视是在这里,我认为它’s valid whether you’谈论个人消费或投资: http://www.mrmoneymustache.com/2015/07/02/if-you-wouldnt-buy-it-you-should-probably-sell-it/

      1. 伟大的观点。如果他实际上可以卸下那些永远不会获得相同的CAP率的公寓’现在得到了,卖掉它,让那个吸盘拿着包。

    2. 是的,我也惊讶于2.19%。我刚听说加拿大的5年利率现在为4.5%。

      他在这里实际上有一些好选择。它的真正问题是:如果您转到投资组合路线,您是否相信租户/公寓板的统计数据超过统计数据

      1. 那’是一个非常好的点,徘徊,谢谢。我的公寓董事会已经有点噩梦,当过去问题出现时,所以我’m称为等式。在经过一遍又一遍地被证明的统计数据中可以更好地找到统计的安心。

    3. 非常感谢JP–伟大的积分。 2.19%是我目前的汇率,在3年固定抵押贷款。我的第一次抵押贷款(也是3年固定)的2.29%。两者都很低,我很高兴在做一些购物后得到2.19%。我会 ’要说我认为我的公寓价值450K,但市场最近一直如此疯狂,人们正在做出一些可疑的决定。并且对于小于500平方英尺的空间,似乎有人会决定投资的疯狂。我会考虑在其他地方销售我的公寓并投资租赁物业,但多伦多及其周围地区的所有市场似乎都很膨胀,所以购买别的东西’T可能是立竿见影的。

  4. 我认为卖掉公寓将更安全,高枕无忧(无需寻找租户,无需参加维修的电话等,)

    我在同一条船上,但唐’我的投资组合(只有100k)有太多抵消了30万美元的费用
    我还有一个公寓(基奇纳市中心),并与Laidoffwithcondo的数字相同。
    只有警告是这个价值并没有那么多(去年买250万美元,现在它的价格300万美元)并辩论自己等几年的升值和出售(预计由于新的预期为50美元去电台和谷歌建筑)。

    我和Laidoffwithcondo都有所需的房子,足以使投资多样化,因为我在地下室的租户获得了18k美元,并且需要建立投资组合,以获得另外一个12k,我瞄准了几年时间建立300万美元的车间产品组合。

    因此,我的观点是将公寓销售为投资组合,租用现有家庭的房间/地下室,以实现总投资组合的多样化。

      1. I’VE估计1500平方英尺的Townhouse Condo 1km of Uptown Waterloo(我的邻居最近在对我看起来荒谬的价值看起来像对我的荒谬价值,并且该装置目前正在租用)。这样可以’有意义!市中心的基奇纳可能有更好的盖子率。

        有趣的是,UW住所非常了解他们’在他们必须竞争租户的情况下,由于15,000张床在过去的10年里出现了学生市场。

      2. 根据KW(325K)的公寓的当前价值,CAP率(租金为1350美元/月– $200 property tax – $230 maintenance, –$ 20保险= 900美元)是10,800美元/ $ 325000 = 3.65%

  5. 为了解决一些问题,这些问题是在市场下降时必须依靠您的投资组合,请查看WANDERER’上周的产量盾牌的包装: //www.mjquqn.icu/invest/the-yield-shield-putting-it-all-together/ 🙂

    那 also connects in nicely with one of LaidOffWithCondo’s concerns:

    “I’在理解我目前的投资组合中可以持续期望的是什么样的股息以及如何将其适应我未来的生活方式,但如何对我的未来的生活方式进行适应什么时,很无知。”

    返回到那些产量盾牌制品并滚动评论。我讨论了股息的稳定性和可靠性,并包括一个简单分析的链接,可以帮助更好地理解它们。

    h

  6. 雅,市场可能会坦克,公寓可以坦克,任何事情都可能发生,但是一个平衡的投资组合牢记了这一点。基于平衡方法,6%的回报仅为平均值。

    这里的关键是,一个篮子里的所有鸡蛋都是一个篮子不是平衡的方法,从一个资产中44%是大量的风险,它的效果。我可以立即以20%销售止损令的股权,或靠近它,但我可以’T出售我的一部分,也不能快速完成。

    干杯

  7. 哇,这种情况和这些数字与我们第一次发现这件博客的东西真的相似。我们有一个我们的联排别墅’D在BC购买了30.5k美元,去年我们售价4000万美元。我的一位亲戚建议我们租了大约1800美元/月的联排别墅,但我们没有’甚至考虑到它,因为我们没有’想处理租户的麻烦,维护等,如果房屋市场坠毁,我们想卖。我对销售没有遗憾,绝对是我们的正确决定。

      1. 我的配偶是退休的,我在一半的工作时间削减了我的工作时间,现在在家里而不是在办公室工作。我做了足够的兼职我们’需要从我们的投资组合中取出任何东西。

  8. 良好的风险分析徘徊。

    就个人而言,我想我’D销售公寓并将进入进入一个多样化的重新获得,具有收入增长和资本升值。

    他今天可能会有所意义,但是从现在开始的5或10年左右?它’重要的是始终复杂。

    1. 嗨Merj,我最初购买了公寓,思考我会居住在它的时间长期,但鉴于我可以在其他地方租用更便宜,我没有’最终生活在一个公寓里,我只住在其中一年。我总是认为这是一个投资,但我的原始意图是为了寿命更长。我居住的家是房地产的一部分,所以我没有购买它。

      1. 如果你保持公寓唐’吨期望对此进行任何进一步的欣赏。事实上,支撑像在独立式住房市场中观察到的那样衰落。它’可能现在以其高峰价。

        何时续签,因为你 ’ve预先支付,将您的摊销期延长至30年。停止执行任何进一步的付款,而是收获极低的携带成本和更高的月利利润的好处,以满足您想要的任何内容。

        您的利率非常低,但让’续签时,它会达到3%。每月为290美元的67K抵押贷款。您的租户支付了这一点,以及所有公寓相关的费用,并让您留下约。 $ 995 /月的戏剧资金。无需快速偿还投资物业’因为你收获了很多钱。如果您选择,您始终可以选择再次预先付款。

        您仍然拥有您的投资组合完整,您有房地产完整,您每月都有钱。

        租金收入:1750美元
        Expenses: $290 (mortgage) + $275 (maintenance) +$ 160(物业税)+ $30 (insurance) = $755 a month
        NET每年= 995美元/月x 12 = $ 11940

        公寓:11940美元
        投资组合:($ 243,500)x 4%= 9740美元
        Music: $10,000
        Total: $31,680

        不要开始拿出Helocs,以意图只是无限期地对它的兴趣付出兴趣。这与一种债务有一种可以快速摆脱困境的赌博。抵押贷款,您可以选择固定税率,债务正在为您提供报酬。

        1. 嘿汤米!非常感谢–这是真正的牢固建议,数字来备份。如果我保留公寓,我’M绝对期待一些折旧,但拥有固定的租金收入是一个很好的安心,正如您所概述的正常现金流量。如果我卖出公寓并投入了指数基金的股权,我将担心能够依靠相同或相当的回报,特别是在短期内。

          1. 我在2020年在多伦多举行的投资物业抵押贷款。一世’ve预先支付了一吨(因为我讨厌债务),但因为剩下的平衡如此之低,我 ’我将延长摊销返回30年。继续耕作这么多钱在另外8年(而不是22岁)的情况下毫无疑问,我可以使用额外的钱来享受现在仍然享受任何潜在的升值,继续建立股权(尽管速度较慢),仍然达到租金率增长。

            拥有位于多伦多的酒店可以帮助很多,因为它倾向于保持租赁需求。空缺率上下,但是’在过去的27年中对租金的影响可忽略不计。当有一个衰退时,他们不’T似乎持续超过一年,平均下降是每月10美元或20美元。令人惊讶的是,空缺率唐’当我查看数据时,T似乎直接恰恰在平均增加/减少租金时。

            参考:

            自1990年以来,普通多伦多租赁费用:
            //www03.cmhc-schl.gc.ca/hmip-pimh/en/TableMapChart/Table?TableId=2.2.11&GeographyId=2270&GeographyTypeId=3&DisplayAs=Table&GeograghyName=Toronto

            自2000年以来空置率:
            //www.torontorentals.com/blog/toronto-vacancy-rates

            就像其他人之前说过,如果你想保持它,你也会保留回到公寓的选择。

            当我看一下漫长的跑步时,我想知道2030年在GTA中有数百万的人会有什么不同的。房地产的前景比现在更现实的房地产的前景吗?不,仍然,荒谬的是,今天可能会花费100万美元的房子,有一天可以花费500万美元。然后,在20世纪50年代购买房屋的所有旧人士以20万美元的价格坐落在价值数十万,如果不是数百万美元。

  9. 只是一个想法,没有数学– I’我想知道他是否会停止向公寓进行积极地偿还公寓是有意义的。鉴于租赁单位,抵押贷款利息是税收扣除,我不’t think there’有什么好处快速支付?他可以替代地支付最低金额,并将现金释放用于投资vs锁定在公寓。

    我不想要债务—我尽可能快地偿还自己的公寓,因为我讨厌债务+兴趣,但我搬出去,把它作为租赁。在后面之明,我希望我’d沉入公寓。 (哈,特别是现在它的价值正在下降。此外,还有特殊评估。耶。)

    另一个随机考虑因素—如果他去了地理套利,他可能想要卖掉公寓(否则,谁将拿走它?一个物业管理公司将从他的收入中取出一块块)。

    1. 如果他要去Heloc路线并杠杆伸出他的投资,那么是的,这将是有意义的。支付最低​​,赫洛克休息,随着他的抵押阶段逐渐向下支付股权,返回65%的LTV。您可以获得与您的抵押贷款相关的可靠的Helocs,自动执行此操作。

      你是谁’重新参考被称为史密斯机动或类似的东西。

  10. 他到底用150万美元的现金做什么?猫狗走过他的键盘并出售他所有的股票吗?没有任何50%的现金组合将持续30年或更长时间为4%的提款。

  11. 这种特殊的案例研究非常有趣,因为它显示了不仅在您的投资组合和纸质资产内的多样化的价值,而且还具有其他形式的收入流。我喜欢你的分析,因为它是相当丰富的信息,但是我们认为其他替代方案是否可用?如果市场崩溃和他的投资组合会失去价值怎么样?从我理解的LowAC正在使用投资组合策略,他正在使用70个股票/ 30个收入策略来投资,因此这组合中有更多的空间,预计将估计有价值的可用于收入的证券?不应该’在他的退休战略中也考虑了市场崩溃的情景?或者我忽略了其他东西吗?

    luis.
    http://luissincomesolutions.launchpad.inboxblueprint.net

    1. Firecalc模拟帐户占返回结果的糟糕顺序。 99.1%的成功率在当前支出,100%成功率,每年略有减少1克。

      另外,什么’s a LOWAC?

  12. 我建议他继续为另一个年份工作。我个人不’喜欢生活在边缘。如果我每年花费24k,我最好每年48k。始终展望未来的成本增长。

    出售公寓似乎是正确的事情,因为它有意义‘buy low sell high’.

    一旦公寓售出,我’D保持一半的钱现金,在像其他人所说的良好多样化的投资组合中投入一半,并保持另一半的机会主义投资。

    要有耐心– buy low, sell high – repeat

      1. 毫无疑问,他现在可以支持自己。一世’D需要更多关于他未来的计划的数据。他是否计划继续没有依赖的生活?稍后会有家庭负担吗?他的费用会很快成长吗?

        如果他遇到他对生命的爱,并且有孩子或那儿,他猜他总是可以随时回去工作’家庭负担。幸运的是,他没有’生活在美国,在哪里’D需要考虑健康保险。

        It’只是我会更加保守我的号码。

  13. 我同意你的意见。在一块房地产中拥有如此大量的投资组合,抵押贷款,位于多伦多,并没有适当多样化。一世’D销售公寓并将收益和大部分现金投入到一个全球多元化的指数基金组合中,鉴于早期退休的长时间地平线,鉴于早期的长时间地平线,不超过约3%。

  14. 非常感谢这种分析,流浪者和鞭炮,并以如此美妙的细节探索所有选项。在某种程度上,我’很高兴知道那里有没有’一个最有益的一个选择。虽然我明白卖公寓似乎最有意义,但有一种案例是为了保持它,并依靠其租金收入来构成我被动收入的一部分。感谢大家为您提供伟大的反馈和输入。虽然我不应该’要试图时间推出市场,我确实觉得市场在不太遥远的未来的纠正,因为一对读者提到的,因此出售公寓并将所有资产放入指数基金似乎对我来说似乎有风险。我知道公寓市场也是为了一个体面的修正,但即使在房地产中的市场矫正,我认为股息(又名租金)将保持不变,甚至增加,如果资产市场价值减少。我有时会在考虑财务决策时忽略了生活方式和情感影响,但我觉得它在这些考虑范围内,尺度将被尖锐。

    1. 当然,如果你相信租客赢了’在您身上,然后启动退回实际上增加了您的收入流。

      但无论哪种方式,至少停止偿还抵押贷款。 2.19%是Nutso低!

  15. 有趣的情况!

    I’我是一个房地产投资者,我喜欢房地产。不过,我会卖公寓…

    1)它’一个单位。一个租户。高风险。空缺,损坏,维修等
    2) it’s a condo : if he’在一个低收入年度,但另一名所有者想做金和钻石的屋顶,他必须支付他的部队。他拥有但没有’T有很多控制。
    3) it’在多伦多。数据建议多伦多和温哥华价格在倒数下。没什么巨大的,但明天’S值可能会降低。然后,我的水晶球读物和任何人一样好’s!
    4)劳拉提到了:“如果他去Geo-arbitrigrage […]物业管理公司将从收入中取出一块块”
    5)如果市场仍然在多伦多,为什么不试图卖给它?他的口袋里5%的房地产经纪人!向买家展示一个属性并不不同,然后向租户展示。因为他已经做到了…
    6)他的资本增益的一部分’T应纳税(与会计师确认!)

    此外,他的房子是免费的。那’如果股票市场落下的工具,请记住(避免销售股票以支付“lifestyle”+再投资股息+以低价购买更多股票)

    他可以卖掉公寓并用钱买20栋公寓楼,但是那个’另一个时间哈哈!

  16. 我们正在投资我们用现金购买的真正estste租赁。我们今年第4至第4(3位在波兰克拉科夫的热门市场中,1个在Michigan北部多元化的市场上,填补了夏季租赁和缺乏长期选择)。

    我们的策略是小公寓,一室公寓或1卧室,因为我们可以为同样的价格拥有更多单位。这是一个多样化的方法之一:一个租房者不在那里,我们还有另外3. 4个房产将弥补我们退休组合的1/3,分裂4种大陆。我们还销售了过去的物业:许多投资者现在想要投资,而在没有许多建造的公寓。这就是我们如何在我们等待它建造的新建筑时获得惊人的价格,但现在卖出额外的现金。这就是我们如何从郊区工作室到一卧室市中心,需要零额外的现金。

    我同意销售你的公寓不是一个不好的选择。如果您想要从租金中获取被动收入,请尝试在其他地方购买其他费用,即同样的成本可以创造2-3次收入。也许是一个多单位?与租房者的“麻烦”可以由经理在美国经理的财产经理解决。

  17. 我可能会错过一些东西,但我认为计算有问题–图403,100美元未能考虑支付67,000美元的抵押贷款,因此添加到投资组合的实际金额只为336,100美元。

  18. 我的建议是保持公寓。股票贸易在24个,历史向我们展示了90%的时间(过去100年)库存比这更便宜。比这更便宜。自1980年初以来,债券已经在牛市中’■他们是史诗般的水平(即昂贵)。房地产也膨胀,但与房地产只有您需要关心的是租金。租金是否产生正现金流量?如果它,你的形状很好。此外,随着通货膨胀的膨胀,随着时间的推移,你的租金的稳固机会。如果你失去了租户,那么只得到另一个。它’不是那么难。那’s my two cents.

  19. 这是一个伟大的细分(并提醒我,我仍然擅长Mathing Sh * T Up)!我对居所拥有的偏见(如此奇怪,我跟着你…)但在这种情况下,我可以看到为什么’s a tough call.

    I’m真的只留下一个问题。

    这家伙是单身吗?

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