读者案:法国的House Horny

 徘徊
跟着我

It’星期五,你知道这意味着什么…another Reader Case!

今天’S来自法国的读者。我不断惊讶于我们拥有的国际观众,并且这样做的是迫使我弄清楚如何在与美国键盘上键入欧元符号的额外好处。它’s alt-shift-2。你知道的越多!

亲爱的鞭炮,

我们首先通过youtube上的视频“千禧年革命”来认识你,这完全激发了我。
你以非常合理的方式大声说出了这么多年来的感受。我很高兴其他年轻人和受过教育的人30’s正在质疑前几代向我们呈现给我们的状态Quo和悲惨路径。

我的妻子和我分别是33和35.我是一个有MBA的机械工程师,我的妻子是商业专业。
我们住在法国,有2岁的儿童4和2岁。
我们在退休FI之前保存了610K欧元,并将1米达到1.5亿欧元。

在我们生活的地方,房价范围从3000-3300€/ 2欧元出售,当租金价格为10-12欧元!
我们每月花1350欧元租用130平方米的花园。与150-180M2的类似房屋将在附近花费〜500k€。

鉴于这些估值比率,您是否确认,即使在未来10-15年内的年度价格上涨2-4%的年度价格上涨也是如此,我们更畅销(每月1350欧元),并在多元化的多样化中积极储蓄/投资低成本指数资金/ ETF的投资组合/ ETF(假设股票上的〜5%年度CAGR)而不是收购500-600K的房屋,这些房屋将有8%的物业登记税(为政府 &公证人)+ 3-5%房地产经纪人费用+ 1%年度维护费+〜3000欧元的财产税?

我们的情况:
·总收入:〜100k€
·税后收入净额:〜85k€
·年度消费:〜45k€(52%房屋租房,19%儿童日托和儿童相关,8%杂货,8%的假期和休闲,4%的汽车和运输有关,4%的保险,赠送2%,赠送2%,1%健康与美容相关,1%房子家具和设备,0.6%的电话和互联网账单,0.4%电费
·资产:一辆汽车买二手2年前20k€现在可能价值〜17-18k€
·完全债务和抵押免费!
·投资:610K€分配如下:
o股权暴露(通过ETF):〜30%
o债券暴露:〜50
o其他固定收益产品(固定年金):〜10%
o现金:〜10%

我们在低产债券和固定年金中拥有〜60%的净值的原因是,这笔钱旨在为房屋(300-400k€)的付款,我们没有’想要暴露于市场的波动。

因此,我们的全球回报率为每年达到3%。
如果我们继续下行储蓄率,我们希望在接下来的6到13年内到达,这取决于我们是否只针对1米或1.5亿欧元,并以微薄的3%的兴趣。

如果您确认在我们的情况下租赁优于购买,那么我们将使我们的股权分配提高到40-50%,以减少达到的时间。
我们避风港的另一个原因’t acquired our home yet is because we wanted to 保持完全灵活 without strings attached in order to sease any job opportunity that may arise in a different region or country. We would also like our kids to experience life abroad at some point in the next 2-5 years.

你会给我们哪些其他建议?

非常感谢您的时间和伟大的工作!

我爱你们两个!!!!
很想在某个时候亲自见到你。

亲切的问候,

Househornyinfrance.

所以好的,首先,在运行任何数学之前,我已经可以判断规模将倾斜,而不是购买那所房子。

这里’关于火的东西。金融独立依赖于拥有足够大的投资组合来支付您的生活费用。注意关键词:投资组合。房屋股权不是投资组合。你可以’脱掉你的房子,用它来购买杂货。

因此,我们在千禧一直在这里做的绝大多数案例研究--Revolution.com建议不要购买,租用,并使用多余的现金来实现均衡,多样化的低成本和指数拥抱ETF组合。

这是一个’t a bias. It’s just the math.

但首先,唐’让我错了。我不是疯狂的反住房。拥有一个家可以是一个很好的举动。但只有正确的价格。

一所房子,从早期退休的角度来看,是一个完全无用的职位。所有它确实是读者的钱,但同时没有提供任何被动收入,这真的是决定一个人的东西’S退休的能力。拥有房屋实际上唯一有帮助的是,当拥有该死的东西的成本远远低于它消除的租金。我的成本为500,000欧元,我’没有看到发生这种情况。

但我们不’T根据这里的感情做出决定。我们通过Mathing Shit Up来做!

总结房屋红军一灌市’s situation…

类别 数量
收入 €100,000毛,税后85,000欧元
花费 45,000欧元
债务 €0
储蓄 610,000欧元

他们目前的支出水平为45,000欧元’D需要45,000 x 25 =€1,125,000退休。并考虑到他们的储蓄相当令人印象深刻’ve累计为610,000欧元,让’看到他们到达那里需要多长时间。

平衡 储蓄 ROI. 全部的
1610,000.00欧元40,000.00欧元€36,600.00€686,600.00
2€686,600.0040,000.00欧元€41,196.00767,796.00欧元
3767,796.00欧元40,000.00欧元46,067.76欧元€853,863.76.
4€853,863.76.40,000.00欧元€51,231.83.€945,095.59
5€945,095.5940,000.00欧元56,705.74欧元€1,041,801.32
6€1,041,801.3240,000.00欧元€62,508.08€1,144,309.40

6年。根本不太糟糕。现在让步’如果他们在房子上跌落500,000欧元,请看看会发生什么。有趣的是在法国,它’往往是买家必须支付房地产经纪人委员会而不是卖方。而8%的物业登记税读者提到只是疯子,但嘿。所有那种甜蜜的甜蜜法国医疗保健ain’t free I guess.

因此,在购买Househornyinfrance的时候将被5%的房地产经纪人委托,加上8%的房地产登记税,所以13%或65,000欧元的燃烧点燃。哎哟。

他们会节省1350欧元的租金,但它们’D必须每年支付1%的维护,或者每月417欧元,加上房产税的250欧元。因此,他们的年度支出将从45,000欧元到45,000欧元–€1350 x 12 +€417 x 12 +€250 x 12 =€36,804(男人我的欧元钥匙今天锻炼!)

这会如何影响其退休预测?

首先,因为他们有足够的钱用现金购买这一点,他们的年度支出会立即下降。以便’太棒了。这将具有将储蓄率提高到85,000欧元的双重效果–€36,804 = 48,196欧元。这也降低了它们的文件,€36,804 x 25 = 920,100欧元。

但他们刚刚锁定了500,000欧元,可以帮助他们退休金(更不用说永远的税收65,000欧元)。所以我们有两个对立的力量。一个人帮助他们退休,但另一个伤害了他们。这个权衡是否值得?

平衡 储蓄 ROI. 全部的
145,000.00欧元€48,196.00€2,700.00€95,896.00
2€95,896.00€48,196.005,753.76欧元€149,845.76
3€149,845.76€48,196.00€8,990.75.207,032.51欧元
4207,032.51欧元€48,196.0012,421.95欧元€267,650.46
5€267,650.46€48,196.00€16,059.03€331,905.48
6€331,905.48€48,196.00€19,914.33400,015.81.
7400,015.81.€48,196.0024,000.95欧元472,212.76欧元
8472,212.76欧元€48,196.00€28,332.77.548,741.53欧元
9548,741.53欧元€48,196.00€32,924.49.629,862.02欧元
10629,862.02欧元€48,196.00€37,791.72.€715,849.74
11€715,849.74€48,196.00€42,950.98.806,996.72
12806,996.72€48,196.0048,419.80欧元€903,612.53
13€903,612.53€48,196.00€54,216.75€1,006,025.28

差远了。他们退休的时间超过双倍,略微超过12年。

We’ve写了关于房屋住房的毒性效果,在本网站上的报令,在此分析中我们没有’甚至在您拥有保险,公用事业,律师费等时,甚至应对您的所有隐藏成本。自从我不一样’知道法国适用于此成本中有多少。当这些成本第一次打击它们时,许多人都很震惊,因为这些隐藏的成本可以 完全消除他们的房价上的收益.

购买房子只能帮助您退休,如果您可以在高租金区域廉价地廉价地廉价,请立即支付。这是一个’那些情况之一。

你们有什么感想? Househornyinfrance应该留在他的租赁或购买吗?在下面的评论中声音!

 

 


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*兴趣是每天计算总收盘余额和每月支付。税率是每年,恕不另行通知。

33 thoughts on “读者案:法国的House Horny”

  1. 我想我’d agree – but I’D也只是为了说,法国的财政细微差别可能会在这里发挥作用。我不知道那里的房地产税率(或奖励)是什么,但这可能有所作为。对于他们的储蓄和投资也是如此。

      1. 住在法国,我发现这些数字也很奇怪!
        通常,毛重和净值之间存在25%的差异,其次是由许多标准统治的另一个复杂的税。此外,雇主几乎支付薪水的两倍。

        我怀疑他们的“gross”收入几乎是他们的“net”收入,并且15k差异是他们的第二税。
        我没有看到他们如何设法获得这样的低税率并在35岁处保存。

  2. 相当多的人在法国南部退休,来自英国的西班牙等…。刚从柏林和巴黎飞回本周早些时候…我认为你的空气禁止它提供了更多的选择,而不是在法国的一个假日房子的马鞍方面对旅行者来说…………是的,租赁只是罚款,因为它会让你自由地移动…如果你是法国语…..

  3. oui oui!绝对是正确的!您可以记住我在过去分享了一篇文章,了解一个发展市场房屋购买–班加罗尔是特定的。这篇文章只是Fyi在这里: http://tenfactorialrocks.com/house-fever-global/

    自从我写过这篇文章以来,在班加罗尔的最后18个月内,租金收益率为3.6%进一步下降至2.5%左右。甚至在您考虑在印度的通货膨胀时,甚至房屋升值为6%,均为6-7%,此处股票市场在过去十年中均为14%的复合体。坚果,或者作为法国人会说“krezi uh”!

    1. 我不得不遏制我在这一点鞭打我的高中加拿大法国人。

      “JE Travail Dans联合国Bibliotheque”是我记得的唯一短语。非常感谢安大略省法国教育。

  4. 嗨鞭炮!
    我喜欢这些读者案件你们所做的。我们可以涉及许多读者案例,因为我们35/39,生活在一个高成本的城市(洛杉矶),因为我们试图在租房时尽可能多地保存尽可能多的钱和达到速度。我们还希望像你们两个人一样生活在世界的不同地区,一次跳到国家到国外几个月/几个月。然而,当谈到回家(加利福尼亚)来访问家庭或休息之前,我们难以置信,然后在我们前往海外。他想买一个家所以我们有一个“home base”每当我们在旅行之间回来时,都会出现种类,但我不’知道如何实现这一目标,同时仍然与我们在下游流动的股息桶停留的股票(您有一段时间的帖子)‘buckets’工作)。当你回到家时,你怎么两个重组在回家前返回探索其他国家/地区?

  5. 哇,在法国远远令人印象深刻!

    法国’税制系统真的是敌对的火灾。 Wanderer,你窒息了8%的房地产转让税,但这里是主要税收的快照:
    –雇主支付的代价是什么“super-brut” (overall gross). It’员工看到的约120-125%“brut”(=他的薪水上的总计)
    –然后有20-25%的“social cotisations”(医疗保险,EI,相当于CPP,…),所以什么到了员工’S银行账户约为77%的Brut。它’通常称为“net”在法国,虽然鉴于我认为HousehornyinFrance将其提到“gross”匹配北美’s terms
    – then income tax. It’在家庭中的人数下,渐变和缩减,所以它’S非常变量,但是,4人似乎是对的15%的收入。因此,85%的77%,员工将保留约62%的广告工资,或雇主支付的约50%

    税收账户之外,投资的税率约为60%(资本收益,股息和利益)。幸运的是,避税账户(豌豆)不受金额的限制,但它们对存款和撤回时机的限制(您需要在撤回前等几年,而撤回防止任何进一步的存款。您必须开放如果您在累积阶段完成之前撤回,则再次等待新的几年。哦,和“tax-sheltered”意味着15%的税收,而不是0.还有其他东西可以减少税收,但我更少了解它们’S基本相同的主旨(15%剩余的税收,限制时间,您可以购买的投资限制)。

    在加方面,法国非常友好:所得税与儿童,几乎没有医疗保健,自由大学的自由学校减少。但对于一个成年人来说,不。

    但真正的问题是法国正处于破产的边缘,并将在各地寻找金钱。庇护账户的15%税是“new”例如(几年)。在未来几年里,还有更多。目前的养老金制度是通过抓住私人养老基金60年前的。如果我仍然住在法国,我会非常害怕它会再次发生

    1. yeesh。我没有’t know any of that.
      所说的是,因为我经常提醒任何在他们的国家生气的欧洲人’S投资税计划,如果你’欧盟公民,您可以搬迁到任何其他欧盟国家。

      只需在希腊退休!那些家伙从未支付税款!

      1. 哈哈哈,我猜希腊会起作用。如果我能找到一份工作…

        但我搬到了加拿大(温哥华)。有史以来最好的决定 - (较低的税收只是锦上添花)。
        唯一的缺点是房价(但作为一种从硅谷受益的软件工程师’s influence, it’非常可管理)并远离我的家人。我的一个动机之一是能够在今年大部分时间留在温哥华,但在这里和那里回去一个月。 9年去…

  6. 我会完全同意这个分析。 2008年,我陷入了购买昂贵的房屋(325,000美元)的陷阱。许多意外的费用和房子总是需要修复的东西(现在只有18岁–我买了8岁)。当我有巨大的抵押贷款时,它增加了几年的火灾日期,加上了很多压力。我确实在18个月前得到了它,这是一个大的救济,并且随着租金继续上涨,我对这个决定感到更好。没有抵押贷款,没有租金真的让我现在节省很多。但如果我没有,我可以在3到5年前退休’t bought that house.

  7. 如果他们想在接下来的2中住海外–5年来,买房子会介绍一下很多额外问题。谁’你将在你身边/照顾房子’已经走了?金数学,它没有’看起来像房屋购买与目标兼容‘保持完全灵活’ and ‘带着海外的孩子’.

  8. 再一次很棒的帖子强调租房的数学和逻辑。把所有的钱扔进一个家里,单个地方可以导致生活的感觉被困,因为你所有的钱都在房子里。一半的时候开火了– rent all the way.

  9. 本周在胡子的一个人的博客上提到了几次。
    你可以在实现火灾后刷新我们的记忆,你停止成为GT的客户,并选择DIY路线。

    周末愉快。

    1. 我最近发现了你的博客,上瘾了。一世’ve是狂欢阅读追赶。感谢您分享并提供您的惊人洞察!

      我有同样的问题是sjf–您在自己的情况下使用金融顾问使用多久了?一旦我对这种方法感到更加舒服并获得我的策略来掌握我的策略,以剥离我拥有的东西和重新投资– I’M计划重建我的投资组合。只是试图弄清楚我是否获得顾问,在完全独立之前,我可能需要继续支付佣金。

      谢谢!!

      1. 我们今年向DIY转变为DIY。

        您可以做的事情是有一个顾问管理您的投资组合的一部分,然后使用像旁边的Questrade等低成本经纪人运行投资组合。一旦您’再次舒适,你可以把训练轮放下,独自走去。那’s what we did.

  10. 另一个潜在的选择是取出90%的抵押贷款(我认为在法国以低利率提供)。这将在115欧元的投资组合中消耗耗费11.5欧元,同时让他们慢慢建立房屋的股权。如果抵押贷款,每年成本,比它可能有意义便宜

  11. 一件事没有’似乎是对我的。在法国的100K薪工资上85K净收入?这听起来太好了…

    但你的数学似乎是对的。另外:即使他们想买,我也会 ’T支付这么多付款。他们将能够锁定10年固定抵押贷款低于2%的兴趣。他们应该能够轻松地投资大部分资金来击败它。

  12. 感谢Wanderer进行故障,我完全同意您的评估,拥有房屋将推迟退休日期并将您锁定在单一城市,地区和国家。我知道用户没有’T指定他们的城市,然而,搬到法国的生活城市的较低成本可以帮助他们甚至早些时候达到退休目标,租金比1300便宜得多。

  13. “Fairly impressive”能够节省610K欧元对我轻描淡写。自20多岁以来,这对夫妇可能开始节省。非常节俭和纪律处分。

    我注意到我注意的另一件事是,尽管教育(MBA的机械工程师,也是一个工作的妻子,我想为什么儿童保育的支出)只能帮助赚取100K欧元的年收入这是每月平均每人每人4166欧元,假设他们已经在十年上工作了。假设我是对的,并不是’这意味着高学术资格有点糟透了吗?这几年后,他们怎样才能赚取100k?

    1. 与其他国家的高收入人员相比,法国的工资相当较低。
      在所得税前100K,假设2个等同的工资(4150欧元/月),他们提供了93%的人口。如果它来自1个薪水,那将把它们放在1%: //www.inegalites.fr/Salaire-etes-vous-riche-ou-pauvre
      而且还要记住,1欧元= 1.5 CAD,而100K€= 150kcad,雇主支付超过广告工资的20-25%,所以100K€(员工)= 184KCAD由雇主支付。

      参考,我的工程师朋友,在他们的25-30岁时占35k€/年。

  14. 对不起的家伙,但帖子对我来说并不过多。法国人,家庭和概述的原始收入相同
    First 85% net…. No way…
    房子3000€M2?这可能是在您可以获得像所命名的那样高薪的领域。
    在法国购买比租金更好,这是因为您可以以1.5%的每年利率获得全额银行贷款(包括工程和购买税),目前的通胀即将下降到2%…..这意味着免费的钱,同时担任抵押品保险(在这里’LL有3个银行给你钱)并最终得到财产。如果您使数字正确购买现在基本上是免费的钱进入未来。海报给出的不良建议。债务并不总是糟糕,特别是在法国目前的财务状况,这个家伙可以拥有房子,投入的钱(也可以用作担保),而它会让你更多的钱。
    储蓄 of 630k€ …。这对法国来说很多,所以恭喜,虽然我怀疑相信任何帖子,我都会’遵循给定的建议….
    But that’只是从实际做到的人,并且每年挽救20k€€8%由于投资增加。

  15. 大家好,Exfrench完全正确。
    MBA和Masters学位是法国的商品。几乎任何人都可以自由地获得这些程度,并期望您是专门的医生,律师或投资银行家,税后收入低于德国,或在美国/加拿大的税后。
    整个社会系统对雇主的成本如此之多,当你花费100k€€€,政府持续50k€(医疗保健,教育,庞氏退休系统,债务利益支付,无用的公务员,昂贵无用的政府…).
    然后在50k€你在薪水上看到的,你仍然需要支付所得税,加税’居住(适用于当地地区/城市),电视税(〜200€),垃圾和回收税(〜300€)…它永远不会结束,每个政府都会创造新的税收。
    儿童和孩子相关支出(日托,纳米…)帮助降低所得税负担,而且换取这些高税,即使在FI时,医疗保健和教育也是可信的,也可以提供价格合理的。
    去德国或瑞士可以成为法国人在税收收入后甚至三倍的伟大方式,同时仍然受益于非常相似“social”福利和系统(几乎免费的小学和高等教育和医疗保健)。
    这2个国家甚至具有预算盈余和贸易顺差的巨大优势!我也同意,不幸的是法国不知何故注定要很快或以后的希腊。

  16. 只是发现这个博客并在这里添加我的2CT。作为法国的前加拿大人超过20岁,最好在法国购买,因为抵押贷款利率较低(洛克德林目前少于1.5%)。房产目前在4到5%或以上的时间取决于区域,即使你不行’生活在同一个地方,有可能销售利润。
    同样在法国,当您购买房屋时,它具有额外的抵押死亡/无能力保险,涵盖您的付款,以便在死亡或干扰事件中缴纳您的付款。不是我们希望发生这种情况,但在最坏的情况下,您的房子将得到支付。

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