读者案例:足球投注遗憾

徘徊
跟着我
摄影者 Paul Brennan @ Pixabay

今天’S案例研究带来了一个不可抗拒的主题行,在你们开始指责我的标题为点击时,这是读者来到了它,所以shaddup。

案例分析– Real Estate Regret

————————–

你好鞭炮和徘徊者,

我夸张了你的整个博客!我也是一个曾经在其中工作的东亚女性。它’对你们真的很棒的阅读!最后,我觉得在火灾空间中致敬!

I’自2015年以来一直在追求金融独立,但我只开始在1个月前阅读博客,因为我是在美国的基础。

我今年30岁,在美国马萨诸塞州波士顿。我作为足球投注经纪人,一年中的7个月工作,一年中的5个月。在春天和夏天,我只住在波士顿,并在波士顿冬天旅行,更温暖,更柔暖,便宜。

我的父母没有推我购买物业,我自己这样做是因为我在这个领域工作。但购买物业让我的父母自豪,所以我继续这样做。我的父母非常聪明,我知道我永远不会超过他们职业生涯,所以我转向了足球投注,因为他们对足球投注一无所知,我以为我想我可以伪造自己的道路。此外,我讨厌它的工作,我最终得到了抑郁症和温和的背痛,每天坐在桌子前8小时。

我喜欢修理房屋并处理租户,但在阅读你的博客后,我’M开始后悔让我的足球投注决定。

我想知道我是否应该卖掉我的财产或保持我的财产和再融资。

我有一个长期的男朋友,但我没有把他的收入或费用放在这里。他喜欢上班,他的家人很幸福,他’对火没有兴趣,我’很好。我们将费用分开。我不想有孩子。
———————————————————————-

净年收入:

每年25,000美元(净)每年工作7个月

我喜欢我的工作,如果我需要,我可以在今年的其他5个月工作。如果我需要,我也可以在线旅行和工作。

每月花费:

1500美元/月(我支付830美元/月租金)

18,000美元/年

资产/债务:

1.投资公寓#1–2016年买了290,000美元。

付款+所有费用为70,000美元)

现在价值380,000美元(扣除所有费用后)。

抵押:219,000美元

3.725%利率30年固定

(我正在融资2.75%的利息–30年固定利率本月,不确定我是否应该通过它)

$ 375 Hoa公寓费用

租户支付24,000美元/年。我每年增加2%的租金+康复费用增加。

扣除一切的所有现金流量为4800美元/年,包括可能的维护成本,税收,抵押,公寓费用等

5400美元/年偿还股权–(租户偿还抵押贷款)

5700美元/年度(假设每年1.5%升值)

I’我现在想卖公寓,但公寓位于一个良好的位置,我的租户很棒(波士顿市场也欣赏每年很多–通常超过1.5%)

我认为,尽管冠状病毒,但距离3个地铁站有5分钟步行路程,我认为公寓将继续欣赏

由于美国税法,该公寓的出售收益将不会征税。

——————————————–

2.投资公寓#2–公寓在2020年买了370,000美元。我不’要卖掉这一点,但如果我必须,它可能在扣除交易费后可以以380,000美元的价格出售。

(包括下调支付+银行和律师费用+翻新成本+ MISC成本的$ 90,000

公寓距离哈佛大学有15分钟的步行路程,我认为它会因为位置而感激。公寓内部最初是非常破旧的,但我雇用了承包商进行翻新。没有外部问题。

$ 283 Hoa公寓费用

租用2150美元/月(25,800美元/年)。

3.5%利率

扣除一切的所有现金流量为4800美元/年,包括可能的维护成本,税收,抵押,公寓费用等

5400美元/年偿还股权

5700美元/股权益(假设每年1.5%的升值)

——————————————–

3. Vanguard总股票市场指数基金(退休账户)$ 30,000

4.现金5,000美元

5.我没有2次抵押贷款的债务

———————————————————————————————

我的问题是:

1.我应该出售公寓#1并投资收益吗?

2.或者我应该融合公寓#1并让抵押贷款较低100美元? (这笔费用为3500美元增加到抵押贷款)

谢谢,
RealestateRegret.

好的,今天有点不同,在那个真实的人’没有要求我做火分析。相反,她’请我去她的足球投注持有,以及如何做的事情(如果有的话)。

现在,您可能并不让您知道我们不是地球上最热情的足球投注投资者。事实上,它’值得注意的是,我们直接拥有精确的零属性。而且,这是我们相信,在仔细检查事实和更重要的是数学后,我们认为,对于绝大多数业余足球投注投资者,拥有物业直接无意义。相反,我们选择自己的足球投注,以与我们拥有的股票相同:通过索引它。我们使用广泛的 足球投注投资信托指数ETF叫做XRE 已拥有住宅和商业足球投注的广泛欢乐,收集租金,并将其分发给股东(ME)。目前,XRE支付了大约5.5%的收益率,考虑到我不太甜蜜’不得不摆动锤子或(颤抖)与租户互动。

所以,当我们看真实的时候’s properties, we’重新将它们与该基准进行比较。它可以击败一个简单的重新reit吗?如果是,那么很棒!坚持下去!但是,如果没有,那么如果钱可以在零努力的REIT中表现更好,为什么要为您的财产进行管理的所有这些工作?

得到它?知道了?伟大的!

ROI.与ROE.

关于足球投注投资的事情就是它’没有那么简单地确定财产的表现如何。与ETF不同,您可以通过每年股息并划分股票价格来计算其产量。属性有点复杂。

经过多年的旅行和谈到许多高度成功的足球投注投资者,我’ve意识到有2个关键指标潜在房东在考虑购买建筑物时看起来。

第一是 ROI.或投资回报。投资回报率净现金流量采取净现金流量,并将其划分为您实际支付的费用。这种指标是计算的一系列工作,因为您必须知道将产生的所有月度费用,包括财产税,维护,以及您的抵押贷款。

所以说房产成本为$ 200k,您可以每月1500美元租用它。你’D图你可以拍一个号码并将其分开,对吧?不是那么快。你必须考虑到抵押贷款,因此你实际上有多少钱。

所以,让我们说你投入了20%,或40万美元。由此产生的抵押贷款,假设为期30年@ 3.5%,每月售价720美元。增加维护,物业税,土地转移税,维护,每月成本为每月约1000美元。这意味着经过开支,您的净现金流量为1500美元(租金)–1000美元(费用)每月= 500美元。但是你’只有40美元的价格赚取这个收入,因此您的投资回报率为500 x 12 / $ 40000 = 15%。 这将被认为是一个非常有吸引力的投资财产。大多数足球投注投资者都不会’如果可以触摸属性’T从中获得至少10%的ROI。

其次,我们有 鱼子或股权返回。股权返回与ROI同样地计算,因为它需要一个财产的净现金流量,并将其划分为您在该房屋拥有的股权。重要的是,虽然在购买财产时ROI确定,但随着时间的变化,ROI在房屋中的股权变化时变化。影响ROE的两种最大因素是您的抵押贷款(增加您的股权),或者房屋欣赏价值(也增加了您的股权)。有趣的是,您房屋的越来越大的股权与扁平租金收入相结合,实际上对您的资源产生了负面影响。

让’从上一个例子中占据了200k 00k的房子。使用我们上面的数字’ve计算了投资回报率为15%。但快进了几年,让’S表示租客支付的抵押贷款将您的股权增加20万美元。同时,房子的价值价值高40k至240万美元。因此,这意味着您在房子中的新股权现在是40万美元(您的下降付款)+ 20,000万美元(抵押贷款)+ $ 40K(房屋欣赏)= $ 100k。如果你的租金’T改变了,这意味着您的乐卵石现在$ 500 x 12 / $ 100000 = 6%。

Bizzary,这个假设的房子现在正在表现比你第一次买的那么糟糕。这是因为现在,你在这栋房子里绑了更多的钱,而不是你以前做过的,但你’只赚取相同的租金。

专业的足球投注投资者如何管理他们的财产

通常在我提到的时候“real estate math” on this site it’s以贬义的方式,那’因为广大大多数人投资足球投注唐’知道如何在投资属性上运行数学。但随着时间的推移,我’遇见并得到了解经营数十个或数百个物业的职业足球投注投资者,并在那些交易上制造了多百万,而且我现在意识到有足球投注数学可以帮助你做出良好的决定。这是,这些决定可能是非常反向直观的。

投资回报率是在开支后的初始回报率,是他们在谈判抵押贷款条款时用作指导,用于维护的承包商等。它还指导他们计算他们愿意支付的价格属性。游戏的名称在这里是保持您的费用和您的购买价格尽可能低,因此您可以袋袋双数ROI。

和ROE随着时间的推移,您的股权返回,是他们用来确定何时何时删除属性的股权。那’s right, 消除 公平。因为如果您的财产100万美元,但您’从中获得相同的租金,没有意义于离开那里的股权。因此而不是逐步偿还抵押贷款,他们将拿出一个兴趣的劫持,贷款给自己贷款,从而减少他们对财产的股权,然后贷款并投资另一个财产,或股票市场, 管他呢。

这部分对很多人来说都是非常反向的。几乎所有个人金融文学状态,您应该尽快偿还贷款。但对于专业的房东,永久债务实际上是有道理的。他们看到太多的股权坐在一个物业里面“dead money” since it’没有赚取任何额外收入。通过向自己借出并在另一个物业中重新投资它,他们采取“dead money” and turn it into “live money”.

投资公寓#1

所以现在我们了解指标专业房东使用来评估他们的属性,让’s see how our reader’s属性堆叠。

投资公寓#1于2016年购买,以290,000美元。她的租户每年支付24,000美元的总租金。

现在让步’S计算她的投资回报率。在包括抵押贷款,会议和税收的费用之后,她每年只需4800美元的现金流量。但她最初放下70,000美元购买这个地方。这使她的投资回报率为4800美元/ 70,000美元= 6.9%。那’实际上并不是太大了,但它确实击败了5.5%的REIT。

接下来,让我们’弄清楚她的獐鹿。公寓公司的价格很好地达到了380,000美元。她还表明,她剩下的抵押贷款余额为219,000美元。这意味着她在公寓中陷入公寓的股权是380,000美元–219,000美元= 161,000美元。这样让她的ROE 4800美元/ 161,000美元= 3%。唐。那’现在比重新获得更糟糕。

物业#2

投资公寓#2是今年购买的370,000美元。她目前在费用前一年租用25,800美元。

让’S计算她的投资回报率。经过开支,她再次从她的租户净4800美元。但由于她买了它的装修,她必须这样做,因为她买了它,以90,000美元结束。所以这使她的投资回报率为4800美元/ 90,000美元= 5.3%。在一个reit下面。

最后,她的獐鹿。因为她今年买了她的公寓这个数字 ’与她的投资回国有什么不同,但她指出,这可能可能比购买它的价格超过10,000美元,可能是她在翻新时添加到它的价值。所以她的ROE将是4800美元/(90,000美元+ 10,000美元)= 4.8%。再次,仍然在REIT下。

什么 Should RealEstateRegret Do?

那么这告诉我们了什么?

投资公寓#1有一个OK最初的ROI,但资本升值和被偿还的抵押贷款只侵蚀了她的卵石仅为3%。你可以用重新赚取更加被动。

因此,尽管是反直观的,但她不仅应该将她的抵押贷款降低到较低的利率(如果她可以),但她应该拿出一个兴趣的赫洛克,并将她的公寓从公寓中获得权益。美国的贷款人将允许您具有80%的最大LTV(贷款到价值)比例,因此,如果她可以将她的公平股权降至20%’通过启动它的目前的价值,将她的公平从161,000美元的价值降至72,000美元,这将使她的资源带回6.7%。 

至于投资公寓#2,我’我对它不太兴奋。我认为她以一个价格购买它,但她的费用略高’唯一的是一个像公寓#1一样多。结果,ROI和ROE都低于REIT上的返回。所以通常,逻辑结论将是出售它。只有她刚刚买了今年,我知道交易成本可能会让她失去损失。那么她能做什么?

这个公寓内的ROE号是’问题,她的投资回报率太低。她在公寓#1上的投资回报率为6.9%,所以如果我们想要在与公寓#1上的同一投资商的投资回报率,我们需要通过增加,每年净现金流量高达90,000 x 6.9%= 6210美元租金或降低您的营业费用。如果她愿意’要弄清楚这样做的方法,那么它就不了’保持拥有这个是有意义的。

结论

我认为这个分析向我们展示了什么,它’他实际上很难赚钱是一个房东。您不仅要擅长寻找和保管租户,您必须派上友好且能够自己解决问题(或认识某人),您必须了解如何使用和保持债务。

现在,从她的租金收入净净额,RealestateRegret总共每年为4800 + 4800美元= 9600美元。但 $ 161,000(公寓#1的股权)+ 100,000美元(公寓#2的股权)= 261,000美元,用于实现这一目标。除非她卖出,否则将租金或劫持金钱退出,否则’卡住了。这意味着她’S赚取9600美元/ $ 261,000 = 3.7%的钱。 

相比之下,鞭炮和我拥有XRE中的总和50,000美元。该基金每年支付约2700美元的费用。那’返回$ 2700 / $ 50,000 = 5.4%。我不’不得不做任何事情。

以便’我的分析。您认为RealeStataTe1Ret应该做些什么?让’在下面的评论中听到它!


你好呀。谢谢你停下来。我们使用会员链接来保持这个网站免费,所以如果您相信我们在这里尝试的内容,请考虑点击!谢谢 ;)

建立像我们这样的投资组合: 看看我们的免费 投资车间!

赚取1.5%*日常利率。没有日常银行费用: 开辟了EQ银行储蓄加号! (仅限加拿大,不包括魁北克克

您是一个寻找高息储蓄账户的美国人吗? 查看通过savebetter.com提供的内容!

限时优惠:赚取最多4%的现金返还(加拿大): 与橘子的倒退万事达卡!

环游世界: 我们使用Airbnb每年节省18千万美元。 点击此处可获得您的第一次预订$ 40!

大学教师't Pay FX fees: 我们使用ScotiaBank Passport Visa Infinite卡来消除世界各地的外汇费用!此外,我们在第一年有35千克,也有免费机场休息室访问! 点击这里注册!


*兴趣是每天计算总收盘余额和每月支付。税率是每年,恕不另行通知。

66 thoughts on “读者案例:足球投注遗憾”

  1. 我很好奇她所做的声明:由于美国税法,这个公寓的销售的收益不会被征税。
    呵呵?除非她打算换取1031次延迟这一点,否则投资物业征税。我们可以澄清一下吗?

    1. 从技术上讲,你’正确的权利。应征税投资物业。

      在帖子的线路之间阅读,读者可能已经和她的男朋友一起搬进来,这可能是她的公寓(公寓#1)。也许她开始向后租用它。

      她’S可能预计会满足该IRS第121条根据主要居留销售排除。由于它于2016年被购买,也许她击中了5年的要求。

      但是,请猜测。

  2. 我想知道是否存在’s错误中的错误。例如,公寓#1说明了4800年的现金流“all”。这包括扣除5400本金支付吗?如果你补充一下,现金流量和产量很大…

    1. 是主要的付款审议了现金流吗?奇怪的。上次我检查过,除非他们决定将钱退出房子,否则它仍然是一个人的口袋。

      所以不行。这不是现金流。股权摘要(如果甚至可能)?当然。现金周转?绝对不。

      1. 徘徊这是正确的,但对该物业的预期/实际升值应在投资出口退出的ROE和ROI作为剩余价值。你可以’T不断取出股权,未来股权根本没有。主要付款有助于剩余价值,其中有’随着时间的推移,欣赏。欣赏往往遵循通货膨胀,但这取决于市场上的很多。

        我不是足球投注投资者,因为我不 ’像这样的东西,我更喜欢JL Collins概述的简单,4基金的先锋方法。似乎有些人对它做得很好,并像对投资的更高范围。

        我也不拥有房子’过去拥有一些过去和没有’祝他们好。零售空间越来越大’不适合不确定性。

  3. 感谢您重新说服我,足球投注并不像大多数人都说,通过展示那些通过上述细节计算的人来说如何进行分析。睁眼阅读。

    1. 我同意。

      此外,当房屋市场进展顺利时,保持ROE高位令我易于做的事情(大部分时间,大部分时间),但在经济衰退中是非常困难的事情。您可能需要销售很多其他投资,以获得足够的公平,以便银行继续向您继续贷款(当房价突然下跌时,您通常也可以找到其他投资)。重新平衡一个要求银行让我感到压力,冒险和复杂的投资组合。我将不断地走上边缘,所以在房子市场的统一下降会让我靠近无选!如果所有房价下跌15-20%,你只有20%的股权,你做了什么?你失去了一切吗?这个问题是相同的三种属性还是三十(除非我错过了某些东西),或者有一个保险单,你可以为此取出这个问题)。

      我祝愿这些房东好,但唐’认为我有胆量与他们竞争!

  4. 当然,如果她在公寓#1上拿出一个heloc,它会使她的獐鹿看起来更好。但是,真正的问题是她为HELOC支付了多少钱。例如,如果是4%(Heloc率高于抵押贷款),例如,她将需要从她投资的任何内容中扣除成本。重新支付5.4%–4%会产生1.4%。根据她决定卖掉它,她还将获得/赔钱。当然,Heloc可以投入任何东西,也许比Reit更好,这让她可以在足球投注中的大量集中度来实现。

    1. 正确的。 Heloc上的利息支付需要将返回费用栏中添加到费用栏中以计算新的ROE值。应扣除兴趣,但作为另一个读者进行了精力注目,它也将是理论上可调用的。这些是足球投注投资者必须与之生活的风险。

  5. 感谢您确认我已经相信的内容:它’很难在足球投注上赚钱。我们在过去的5年里做得很好,主要是由于运气,通过Airbnb的组合和翻转银行拒绝,但两者绝对不是被动收入,他们上班了!

    我们目前卸载了我们的投资组合,并赢了’要再买了!

    1. 您的积极收入,如足球投注更好地分离被动收入。重新因面积而异,您使用哪种策略。我肯定会’T坚持下去5%作为积极投资。但是有20%或更多的方法。一世’肯定做得很好。但它不是’被动。我在1年级靶向25%,唐’前5年下降低于15%。我的翻转现金每次翻转20%-25%,通常每年两次。对于像我这样的人,有适度的收入,这些数字是加速退休的必要条件。

  6. 伟大的分析鞭炮和徘徊者–尽可能清楚,清洁,简洁和点。我更多地学到了一些关于“dead money”从阅读这篇文章!

    要考虑的其他要点是:
    1) Liquidity –足球投注比打开我的经纪账户和击中的方式更少“sell” button!

    2)PITA因子:处理租户,租赁申请,问题和(天堂禁止)驱逐是皮塔氏族因素的主要来源,也需要时间。

    3)时间值:ROI计算唐’T考虑到投资的时间,这可以以其他方式使用,以便在此具体案例研究主题的情况下赚取足球投注委员会(我会说案例研究受害者,但我抵制了冲动)。正如他们所说,时间是金钱。

    如果我是她,我会出售并遵循你和尊敬的JL柯林斯的ETF / REIT投资策略,放松,享受前往FI的旅程!

    问候,
    Peter

    P.S. 我的儿子在完成2B后仍然喜欢Waterloo Comp Eng!

  7. 您应该在年度回报中包含公平增加(抵押贷款递减+升值)。这绘制了一个完全不同的图片。

    1. 叹。你完全错过了我的观点。

      专业足球投注投资者唐’T计数股权随着返回的一部分而增加,因为这要求您销售或劫持它以结晶它。

      只有业余爱好者使用权益来证明他们的购买。

      1. 我通常喜欢从你读书,但是当谈到足球投注时’到目前为止你的能力区’阅读几乎痛苦。

        事实是,将公寓的现金流与Reit现金流量的比较,同时忘记了股权,如不诚实的是,与首选相比,股票相比,因为他们的股息较低。

        您需要销售,劫持或再融资以获得足球投注公平。所以呢?这可能是一个问题,一旦退休,而且在积累阶段’是非问题的母亲。

        什么’你的意思是我完全错过了吗?你’re saying “Reit更好,因为5.4%vs 3.7%+其他原因”。其他原因立场,但3.7%是邦克斯,所以RealeStateTATRET可以’T根据您的帖子进行明智的决定。

        但正如你所说,让’s “math shit up”。完全模拟两个公寓的5年所有权,然后卖,看看她最终有多少钱。与相同的初始投资与5年的重新获得所有权。
        尽管现金流量较低,但直接所有权远远领先。

        “只有业余爱好者使用权益来证明他们的购买。”
        一些业余爱好者将自己展示以认为加拿大住房市场的10%的增长在这里留下来证明他们的购买。
        That’否则在这里,RealestateRegret对未来增长的合理评估,如果她能够处理作为房东的烦恼,这些数字会令人信服的案例。

        1. 优秀的积分。在成熟邻里的年度升值中定年升值’t foolproof, but it’是合理的假设。如果甚至包括适度的升值,则可以更好地服务维持这两个属性。

  8. 亲爱的足球投注遗憾:尽管我喜欢鞭炮 ’对于个人融资的热情,在这里仔细踩踏。随着其他评论已经暗示,有更多的观点需要考虑您的情况,并且分析是危险的不完整。让自己一个忙,与一位经过认证的金融计划者谈谈,你按时支付,以便他支付’s作为一个受托人。 (是的,它’LL花费了几百美元,但是你站在千万的建议上失去了数千个。)祝你好运。

      1. 他们没有考虑到5400升至主要抵押贷款支付,也不是价值增加的5700。想一想。她每年实现25,000次实现金融独立需要多长时间。足球投注是她最好的选择。她每月2650美元的坦普屋正在增加她的净值。这在分析中未提及。

          1. 请告诉我你是如何考虑的。我明白现金流是什么。但读者问题不是哪种投资产生最多的现金流量。如果她保留她的公寓或出售它,她会在追求金融独立时更好的问题。从我可以看到你的回答没有考虑到她在抵押或增加财产价值的时候偿还的东西。我不知道任何不考虑投资中这些东西的足球投注投资者。

    1. 我完全同意这个评论!爱鞭炮,但作为一个成功的足球投注投资者自己,这里的计算并不完整并提供一个侧面的观点,销售错误的建议可能是非常昂贵的。

      1. 我认为你和我之间的断开是有不同风格的足球投注投资者:被动(REIT),房东(买卖 - 永久)和脚蹼(买卖)。 RealeStateRegret是一个房东,所以’透视我的分析了。

      1. 幸运的是,包括我。来自足球投注。 4年。同时制作52K W-2。它为N’被动 - 但没有重新获得能够在体面的市场中触及一个主管的投资者。

        坚持你的核心竞争力,它是不是’t real estate.

  9. 足球投注是长期的,所以没有嘎吱嘎吱的数学,两次时间都太短而无法判断。除了足球投注高度杠杆的事实之外,它没有什么不同。足球投注,因此足球投注平均约6%,在20年内,股票也是如此。但是要介意2件事’t make sense.

    1.为什么你拥有公寓的时候租?
    你有一个资产类别的投资太多了… not good.

    当我第一次在2012年购买时,前3年的损失…但是,在接下来的5中转过身来,现在我正在前进。但这只是运气,而不是技能,它在长远来看。

    谢谢你的数学,它的头脑有点偏好,所以需要一些时间来学习。

  10. I’M肯定这篇文章采取了一些额外的研究,因为您的有机知识是关于股票投资。实心分析,我学到了很多东西。

    I’D也担心她的局面的债务风险。她的年收入和现金储备唐’T给她非常呼吸的房间来处理空缺和其他租房者问题,特别是如果她要使用像兴趣一样的高级策略,则只有Helocs延伸到更多的属性。

    Reits的一个好事是他们不需要每月付款。他们可能表现不佳,但他们永远不会强迫你宣布破产。

      1. 专业足球投注投资者似乎是永久性杠杆似乎是必需的’s something they’ll必须舒适。保持足够的现金储备来抵消不良租户,丧失抵押品赎回权等是必须的,但正如他们所说,“债务巨大责任。”

  11. 作为专业的足球投注投资者,我想指出流浪者如何没有让这个读者一个公平的分析。我也想指出波士顿火奉献者问错了人的建议。

    随着流浪者的指出,他不是足球投注投资者!不要把这个错误的方式徘徊。你用你的利基粉碎它的专业知识。

    那 being said, here is my two cents: Actually, this advice is not worth two cents since it’s free.

    一个,你与足球投注的目标是什么?这听起来你比自由更专心,而不是成为工作的奴隶。作为一个足球投注经纪人,只有7个月出现在一年中,我喜欢你如何在温暖的气候中花费其他5个月。这听起来像我的美好生活。

    二,你提到你喜欢处理租户并修理你的房子。为什么你会后悔拥有你喜欢的企业?

    三,让我们努力看看你如何用足球投注赚钱。 90%的人没有Clue如何足球投注实际上是如何让你的钱。所以,不要觉得不好。

    直接足球投注被认为是理想的投资。这只是一个首字母缩写:

    1.所有费用后收入
    2. Depreciation
    3.股权从支付抵押贷款的租户积累
    4. Appreciation
    5. Leverage.

    让’s take a look at all 5 of these benefits for Boston Fire.

    所有费用的收入为9,600美元。这是一个坚实的生活区返回。

    弃用效益。让我们保持简单的事情,假设我们只是在购买价格和未装修中进行解决。由于您无法贬低土地,我们还将占用土地价格的10%。折旧基础为603,000美元。税码允许您注销超过27.5岁的投资(这对商业物业而言)。年度税收储蓄为21,927美元。换一种说法。

    波士顿火灾可以从她的纳税申报表上写下21,927美元,以便拥有2个公寓。这是巨大的!这就像为401K的贡献相同。

    租户的股票建立是11,100美元。随着越来越多的校长适用于抵押贷款,这将增加每年。如果您在30年以上的任何内容,您的租户将支付500,000美元。不是一个糟糕的储蓄计划。

    欣赏是我认为锦上添花的原因。从历史上看,欣赏的平均计划平均为3-4%。让我们假设增长率低1.5%。在670,000美元的投资,这是10,050美元。

    杠杆作用。波士顿火灾在1.60,000美元下控制资产670,000美元。此外,银行将愉快地承担风险,以可怜的利率贷款2.75%至3.5%。

    告诉你你们所有的索引投资者,我希望你去银行,并要求银行家贷款670,000美元,以投资先锋指数基金,只有24%。确保您告诉他们您只需要支付3.5%超过30年。好的?让我知道那是怎么回事。

    是时候加起来所有的好处:

    收入9,600美元
    折旧税收扣除$ 21,927
    股票融合为租户偿还债务11,100美元
    欣赏(非常保守)10,050美元

    投资总现金收益总额52,677美元。

    投资回报32.9%。

    你能看到为什么购买和举行足球投注投资者在十年或更少的时候成为百万富翁?

    我的建议,如果你喜欢足球投注并从足球投注赚钱,为什么不5倍?找到另一项交易,并使用属性#1的公平作为您的下降付款。确保它是一个坚实的交易。

    你不必碰到一个家庭运行,但你想要至少击中一个双重。考虑双工或三重交流以获得更多的现金流。它需要更多的管理层,但在您投资时提供了坚实的回报。

    十多年来,您可以取代您的所有足球投注代理商收入和旅行12个月。

    希望这有助于波士顿火!

    1. 感谢您的回复!我喜欢这个博客,学到了很多读它。但是,我一直觉得多样化我的投资组合并因此为其添加足球投注来说是有意义的。在冠状病毒之前,欧洲的贷款利率很低。我设法获得20年贷款的速度为1,21%,支付20%的贷款。目前,我不’自从租金以来,我收到了我收到的每月押金付款,但我的思想总是那个基本上我的租户正在为未来20年偿还我的财产。 20年后我’LL拥有该属性,到那个时间将增加价值,我的租金也将被索引。我猜在阅读你的回复后,我在假设如此,我没有错..

    2. yikes,那里’在那种评论中比中国更红旗。

      折旧不是现金。股权积累,欣赏并不是现金。如果你’重新购买和持有足球投注投资者,您’重新需要Heloc它可以从中受益。那’在这个读者案中,我正在制作的点。

      1. 实际上,折旧是现金。它降低了你的税收票据。就像401K / IRA贡献一样。如果您添加了弃用加现金流量,则单独提高现金返回的现金,而不是您的分析。我意识到你讨厌足球投注,但这只是冷酷的事实。

    3. 这个家伙比徘徊者更了解道路。我一直同意他的看法。
      我也习惯于出售足球投注,现在拥有几个投资物业和股票和销售。我也退休了,不会卖掉我的财产。

  12. 绝对认为你应该保持两个公寓。您不是一个大型足球投注投资者制作数十或100岁的足球投注交易,因此您无法使用它们使用的数学。您的收入低(来自银行的观点),您也可能被认为是自雇人士,这使得难以抵押抵押贷款,因此谨慎地踩踏,因为您可能不再有资格再次抵押贷款。
    4800现金流量,5400前往校长和5700个价值增加是一项伟大的投资回报。我绝对不同意,小时间足球投注投资者需要担心獐鹿。您处于您的累积阶段,自从您的收入低,足球投注投资是您解雇的最佳方式。您应考虑您偿还抵押贷款的校长和价值的增加。 4800 + 5400 + 5700 = 15,900 / 12 =每月每个房产​​上的1325 = 1325!您每月增加2650美元的净值!如果您销售并投资REITS,您将增加每月783美元的净值。您投资了一个很棒的地区,享受足球投注投资。保持课程。

  13. 你年轻,现在想要你的自由而不是以后。你害怕承诺,或者你的长期男朋友害怕承诺。也许他想要孩子们。 FI很好,但我认为你需要弄清楚这件事在你开始考虑FI之前。一旦你做的一切都可以到位。

  14. 什么 is the difference between a HELOC and a cash out refinance? Graham Stephen talks about cash out refinances to pull equity from one place, then turns around and yses that for his down payment on the next property.

  15. 伟大的分析。另一种超级简单的方式看着它:目前赚9,600美元,而且没有被动的疏忽。如果您而言,如果您在广泛的指数基金中销售并倾销261,000美元的股权并承担7%的增长–使用4%的“规则”,您可以提取10,440美元。更多被动,更多样化,更多的钱。

  16. 嗨预测后悔,
    我就像你一样,我进入租赁物业购买便宜,用它们租来租赁。而不是我读到这篇博客时,我卖掉了一切,并将钱存入股票大约3年。虽然回报很好,但我发现我错过了足球投注。所以我花了一半的钱并再次投入出租物业。所以我最好的两个世界。我现在36岁了,当我觉得我不能再做一次并在ETF中投入100%,这可能会出售我的物业。

  17. 我认为通常(谷歌)术语在足球投注空间中第一次计算是“cash-on-cash return”。您可以从第二个计算到行业标准“cap rate”如果您退出借款并以准备第一个租房者的成本拨出并折叠。

    我想rer.’通过阅读paula裤来服务更好’对这些计算的优秀笔记本,以及为什么她忽略现金上的现金返回,并支持上限率。她还显示了自己属性的计算。

    //affordanything.com/income-property/
    //affordanything.com/cap-rate/
    //affordanything.com/real-estate-investment-cash-flow-report/

    我对Rer的答案’S问题是相同的:“你想实现什么?”不知道*为什么*她问,她想要什么,没有建议会有所帮助。也许唱歌“Oh Canada”作为回应,因为那’D就像有洞察力和有用的一样。 -

  18. 如果我在以前的评论中错过了这些积分,我深表歉意。我没有’T看到有人谈论更多大学在线的可能性,降低了高校附近的物业需求。如果我认为租金将会下降或保持一段时间,这会影响我的决定。

    虽然我喜欢和自己的足球投注,非常类似于她(3公寓),我’M担心改变关于租户/房东关系,租金控制等的法律。一世’米听到一些物业管理者,成为房东的越来越难以越来越努力,诉讼和现在正在进行的经济衰退。

    I’m考虑到我的一个单位中的至少一个单位,但我现在没有被认为是一个理想的投资选项,因为很多中小型企业都会出现营业,所以我期待很多商业空缺。

    谢谢你的分析。你在我的决定中提出了几点,我还没有考虑过。

  19. 我想知道她在哪里获得投资物业的抵押贷款,不到3%。您在任何地方发布的低速度都适用于主要住所。或者在文书工作中隐藏的贷款起源费用是人为低的汇率?我想也许op确实将第一个公寓成为过去的主要居留权,这可能是明智的,也可以看出,如果她持续更长时间,也可以看出放弃税收的机会成本。

  20. 最好坚持股票市场投资。在每次RE分析中都有偏见,对RE显示的偏见和缺乏经验。

    如果您只采取百万富翁的建议,也许咨询一些赚钱的人。由于投资(我们还有股票市场和商业投资),我是一个多百万富翁,但我’M也是一个互联网匿名陌生人。我认为与Paula Pant的联系应该协助,您需要考虑与杠杆资金获得的股权支付和升值,这远远超出您的 ’LL在市场上获得现金投资。重要的是不是现金流量,但整体投资回报率加入净值,直到您处于依赖现金流量来取代收入的职位。
    该op仍然需要为她的现金流量从收入中工作,所以她需要建立净值,她的重新将比兑现和投资市场的速度更快。

  21. 真的有兴趣看到2013年在多伦多购买公寓的某人的计算,vs乘坐下行,并进入你提到的重新获得。我的650,000公寓价值翻了一番,我收集了类似的收益率。如果我刚刚买这个ETF,我不确定我会更好。看不起那个时期。

  22. 首先,我喜欢博客,为你的火成功做得很好。

    我对足球投注有不同的接受。我在一个城镇拥有一个投资物业,其中家庭价值每10年和地区尚未’暴露于2008年的财产崩溃。

    I’米指数基金投资的忠实粉丝,但我看到足球投注出租的优势,如果您能找到一个伟大的物业经理,我很幸运能做。

    随着时间的推移,是的房产ROI可能不是最好的(我支付了我的零售)但是,升值比股票更安全。在3月2020年3月修正期间,债券资金价格甚至债券价格也下降了很多。

    此外,您可以利用您感到舒适的程度。一世‘在租金上债务20-30%的债务。

    re’S可以非常挥发,并且如果市场在退休年内纠正,那可以在情绪上排水。

    我认为租赁足球投注的结合,对等贷款,指数资金和小型密码货币上的小型平底电气是最佳的。

  23. 徘徊的分析似乎偏向足球投注(可能不是故意)和’T包括足球投注可能有益的各种方式,如折旧降低您的税收和欣赏您的股权随着时间的推移。其他人做得很好地指着那些。但是,有几个需要考虑的其他问题。

    大学教师’如果您将足球投注足够长,则忘记需要完成的大型维修。新屋顶,暖通空调等时间问题。还记得你可以有空缺或坏租户’T支付或撕毁房产。许多投资者有一定的患者,他们认为空缺和维修。

    看起来你拥有的物业可能是一种更快的方式来建立你的净资源而不是销售和投资股票。它们也是一个更大的头痛,更有可能让你破产。如果你失去了你的工作,租户退出支付,你需要一系列主要修复,同时你有现金储备继续前进吗?

  24. 我认为这个网站有点偏见和/或概括足球投注有点过分以客观地分析这一点,但是还有一点说法。

    因为我个人不’T INST投资足球投注仅用于长期欣赏,我会在中位销售价格低得多的市场上销售和重新投资(150-200万美元而不是600k +)。如果我有70万美元的财产,我会期待现金流上的更高投资回报率。许多现代足球投注投资者在年度正现金流中寻求20%+ ROI(在所有费用后,空缺储备,维修储备,支出储备,维护储备等被租金收入支付)。

    I’m在我没有在我没有完成的第一个财产上获得24%的投资回报率 ’甚至知道我在做什么。足球投注投资者寻求*无限*通过迫使升值而返回返回既不实现也不罕见,然后兑现再融资以获得100%+他们投资的资金退出,同时牺牲一些现金流。这几乎与现在一样策略的常见是翻转的房屋。

    所有足球投注投资,市场,策略,目标和投资者都不一样......就像并非所有股票战略都是一样的。

发表评论

您的电子邮件地址不会被公开。 必需的地方已做标记 *

社交媒体自动发布 供电 : XYZScripts.com.
想要加入25,000多名订阅者并在收件箱中获取新帖子?