读者案例:我应该购买房子作为被动投资吗?

徘徊
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摄影者 Couleur @ Pixabay.

It’星期五,你知道这意味着什么:读者案例时间!

今天’S读者案例来自熟悉的地方:加拿大想要购买房子,因为他们想用它作为一个“passive investment.” Hoo boy.

现在我知道它看起来很像我们在这个网站上有一点反住房偏见,但我们’实际上没有像课程的反住房一样。我们将去数学需要我们的地方,如果它告诉我们它’好的买,我们会这么说。

所以请记住,让’s dive in, shall we?

嗨鞭炮,
 
几个星期前刚发现了你的博客,我一直仔细阅读投资车间– It’s awesome. 
 
所以在这里 ’我的情况。我住在阿尔伯塔北加拿大,这只是对我而言。我的男朋友和我现在将财务分开,唐’去生活在一起。思考明年结婚并有1或2个孩子,但这只有我的信息’还有说服他了。他每年赚120,000足球投注,他是29岁,我30岁。
 
我也擅长一切,我只是想知道我是否应该仅仅为了获得被动收入而购买物业。我最近切换了工作并搬到了北方,所以我将我的RRSP从以前的雇主转移到富裕。右手包含我目前的雇主对RRSP和储蓄的贡献。
 
房价基于埃德蒙顿,但我也可以在萨斯喀彻温省,奥特瓦,渥太华购买房屋,因为我有家人会帮助我的家园。
 
我最近有一个汽车贷款,我打算在这几年(明年)退税。购买了16,500足球投注的价格为6.36%,5年,我已支付1500足球投注。
 
另外,请注意,当我退休时,我打算将这个昂贵的城市移出到我不这样的地方’T需要一辆车并出去and’t as expensive.
 
那么我应该投资财产作为被动收入的来源吗?我如何在经济上做什么?
 
谢谢!!!
旅行junkie.

住房不是被动投资

首先,让我消除我们读者似乎拥有的一个大假设:住房是被动投资。被动投资意味着一旦购买它,你就不会’不得不对它做任何事情。

住房不是那些东西之一。

一所房子上班。当风暴损坏屋顶时,你必须修复它。当冰箱开始在半夜制作奇怪的噪音时,你必须处理它。当您的租户决定在地下室建立一个甲基实验室时,美联储必须用殴打RAM胸部胸部,您必须处理后果。

希望持续一个人’经常发生,但我的观点是房地产是一个非常非常积极的努力,希望那些希望只是雇用物业经理并使所有工作消失是严重高估了物业经理为您做的多少钱。

底线:如果你想被动地拥有房地产, 购买Reit并每月收集5%的股息。那’s what I do.

买这个房子是有道理的

好的,所以上读者’问题:买这所房子’看着有意义吗?读者附加了一表显示所有计算的电子表格,但要诚实地说实话’t制作它的头部或尾部。她似乎正在制作一些非常粗略的假设(在一个点,她假设房子每月2%的房子会升值,所以是的…)因此,我们只是将她的投入带走并重新完成所有的数学。

这里’是的财务状况  house we’re looking at…

概括数量
购买价格350,000足球投注
首付70,000足球投注
抵押税率5.34%
抵押贷款类型固定25年摊销
预计租金每月1800足球投注

好的,马上警报钟声响起。房地产投资者Paula Pant使用1%的规则作为她的住房计算的一部分,这使得房子不应花费超过每月租金的1%。每月租金为1800足球投注,房子应耗费180,000足球投注。这一个成本几乎是两倍。所以事实’到目前为止看起来太阳,但为了彻底的习惯让’S继续数学屎。

堵塞我们的读者 ’■抵押计算器的信息(我使用过 Ratehub.ca.)给了我每月抵押贷款支付1683足球投注。

但正如我们所知,抵押贷款只是居所拥有成本的开始。那里’税业税,土地转移税,律师费,维修,房地产经纪人委员会。列表继续和打开,但是对于此分析的目的,我’M只是只关注这些成本中的一些成本。

旅行junkie在她的电子表格中提供了每月300足球投注的保险费用。以及维护,你’应该留出1%到3%的家’s维护价值,所以让’咄咄逼人,并以1%的人一起去。那’每年3500新元,或每月291.67足球投注。物业税均由地点广泛变化,但她提供了0.85%的财产税率,所以’每年额外3000足球投注,或每月250足球投注。她还为她的神奇物业经理提供了180足球投注的估计,理论上是理论上的整个投资被动。

以便’S额外的300足球投注+ 291.67 + 250足球投注+ 180足球投注= 1021.67足球投注增加到每月抵押贷款费用。这栋房屋现在每月占1683 + 1021.67足球投注,总数为2704.67足球投注。

那’比每月租金的方式’s estimating she’D获得1800足球投注。这意味着这一点“investment”你会把钱还给近1000足球投注!

再次,我们’ve只包含像居所拥有的额外费用的一半。其余的房地产佣金,土地转移税和其他每笔交易成本’因为我不打算成本’知道所有权期的时间是多久。但话要就说,这些额外的成本将使数学变得更糟,更好。

遗憾的是,数学粪便在这座房子上返回了判决’很胖的胖子。不要买这所房子。

退休怎么样?

好的,现在我们在住房问题上有一个答案。退休怎么样?

旅行junkie在那个疯狂的电子表格中发了她的数字,所以我’LL复制并粘贴下面的相关零件。她的总收入为88,000足球投注(哦,幸运!)。至于她的支出…

每月支出
租+电缆$ 1,385.00
$ 149.79
汽车保险$ 152.94
$55.00
杂货$ 250.00
外出就餐$ 150.00
服装$ 100.00
电话账单$50.00
netflix.$13.99
会员资格$29.17
汽车维护$ 100.00
气体$50.00
杂项$50.00
娱乐$60.00
美丽$ 150.00
慈善的嘲笑$ 500.00
旅行$ 700.00
全部的$ 3916.72.

以便’每月$ 3916.72,或每年47,000足球投注。让她的FI目标为47,000 x 25 = $ 1,175,000。

我们也必须弄清楚她有多少’s saving.

通过将她的信息插入艾伯塔税计算器,并假设她’最大化她的RRSP,将她的税后工资放在约70万足球投注。将她的储蓄率达到70,000足球投注–$ 47,000 = 23,000足球投注。在侧面笔记中,她也表明那里’还有一些雇主贡献的电子表格的节省,但我’M假设这是据报道的是她总收入的一部分,所以这种更简单的计算应该很好。

最后,她的RRSP和TFSA中的总共93,621足球投注。所以现在我们有足够的投影。在她退休之前多久了?

平衡储蓄ROI.全部的
1$ 93,621.00$ 23,000.00$ 5,617.26$ 122,238.26
2$ 122,238.26$ 23,000.007,334.30足球投注$ 152,572.56
3$ 152,572.56$ 23,000.00$ 9,154.35.$ 184,726.91.
4$ 184,726.91.$ 23,000.00$ 11,083.61218,810.52足球投注
5218,810.52足球投注$ 23,000.00$ 13,128.63$ 254,939.15
6$ 254,939.15$ 23,000.00$ 15,296.35$ 293,235.50
7$ 293,235.50$ 23,000.00$ 17,594.13$ 333,829.63.
8$ 333,829.63.$ 23,000.00$ 20,029.78$ 376,859.41.
9$ 376,859.41.$ 23,000.00$ 22,611.56.$ 422,470.98
10$ 422,470.98$ 23,000.00$ 25,348.26$ 470,819.24
11$ 470,819.24$ 23,000.00$ 28,249.15$ 522,068.39.
12$ 522,068.39.$ 23,000.00$ 31,324.10$ 576,392.49
13$ 576,392.49$ 23,000.00$ 34,583.55.$ 633,976.04
14$ 633,976.04$ 23,000.00$ 38,038.56.$ 695,014.61.
15$ 695,014.61.$ 23,000.00$ 41,700.88$ 759,715.48.
16$ 759,715.48.$ 23,000.00$ 45,582.93$ 828,298.41
17$ 828,298.41$ 23,000.00$ 49,697.90.$ 900,996.32
18$ 900,996.32$ 23,000.00$ 54,059.78.$ 978,056.09.
19$ 978,056.09.$ 23,000.00$ 58,683.37$ 1,059,739.46.
20$ 1,059,739.46.$ 23,000.00$ 63,584.37$ 1,146,323.83

21年。

这听起来很长,它’S主要由她令人惊讶的高消费造成的。具体来说,汽车。哎呀。当您在预算中加入所有汽车相关成本时,我们每月获得149.79足球投注+ 152.94足球投注+ 100 + $ 50 = $ 452.73。像这样的汽车成本可以真正进入你的预算,但是当你’生活在艾伯塔北部你不’真的有很多选择。

她也花了700足球投注的旅行,但我可以’究竟对她来说有关。旅行非常棒,

另外,慈善捐赠。她每月捐赠500足球投注,那’s great that she’这样做,但这确实每年增加6000足球投注。许多与如此高的经常性慈善项目写入的人正在为宗教原因而这样做,所以我们’重新离开这个。

据说,这可能是一个好时机,指出了游牧民族消除了许多这些成本。如果她愿意退休并以良好的公共交通网络居住在低成本的城市,其中许多费用就会消失。例如,汽车将被淘汰。由于旅行预算为自从,旅行只是您每天的一部分,而不是您必须购买的单独的东西。也不再需要人寿保险。

退休后的售价将使她的预算降至每月2709足球投注,或每年32,508足球投注,这反过来将她的目标降至812,700足球投注。根据我们的上表,她’D能够在17岁或4年内到达那里。

生活变化即将到来

所以现在,旅行junkie’S财务看起来正常。不太好,但也不错。当然,所有这些都会改变,如果她决定嫁给她的男朋友并结合他们的财务状况。这不幸的是,我可以’T anlayze因为我的预算有零信息。取决于他的费用看起来像什么,你可能会发现你’LL能够简化您的支出,因为您可以在一起加快您的旅程。或者也许他’在婚姻中带来了很多债务,这会让你失望。

重点是,她决定在明年与她的关系做些什么,因此可以深刻地改变她的财务状况。一世’ve向您展示了如何做数学,因此当时间来拨打电话时,请先确保您的数学先屎。

评论?问题?你怎么看待旅行junkie’s situation? Let’在下面的评论中听到它!

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18 thoughts on “读者案例:我应该购买房子作为被动投资吗?”

  1. 她在第一个地方有什么人身保险?为什么(如果她成为游牧民族)的需求就会消失吗?

    1. 我对人寿保险同样的想法!

      在游牧民族上,我不’认为这就是为什么它会消失。我认为他们的意思是人们不’当他们留下其生命的财富积累阶段并提前退休并旅行时,通常会觉得需要继续支付生命保证。

  2. 第一次评论在这里,但一直在阅读一段时间。我的妻子和我实际上在35岁时在几个月内收拾火(2岁)。你的博客肯定会帮助我们很多。

    只是想对拥有的索赔发表评论房地产不能被动。我们拥有多个租赁属性,并使用属性经理,并从字面上禁止偶尔票据。如果您找到一个良好的财产经理,他们实际上会照顾一切。我们最近出售了我们的一个物业,并且在我们拥有它的时间我们在房子里面一直在我们第一次在提出之前进行一次。物业经理在那个时间之间做了一切。但我会注意到我们尝试了另一个物业经理,他们是一场灾难。

    租赁物业可以是最佳的投资方式之一,我们已经看到某些物业在我们的下降付款时平均每年返回20 -25%。然而,这是一个巨大的警告,这笔钱在财产中被束缚了。即使是现金正面租金,金额也会在所有成本之后少。真正的收益来自抵押贷款偿还和价值升值。如果您想在20年内退休,则正确的房屋可能是惊人的,但它们不是早期退休的一个很好的选择。我们对我们的租赁非常满意,现在卖掉一些人会让我们到达火灾,但任何希望进入房地产的人都需要首先考虑他们的长期目标。

  3. It’令人耳目一新,看到年轻人对个人财政和退休感兴趣。希望通过这个博客(和其他人喜欢它),节省和聪明的金钱管理将成为主流,因此少人会在他们的40岁时醒来’遗憾的是他们早期的金融选择。

  4. 找到了一个错字“这使得房子不应该花费超过每月租金的1%“should be “这使得每月租金不应不到1%的房子’s price”或类似的东西。

  5. 对居所拥有的同样的想法没有被动。是的,一个伟大的物业经理可以使它变得几乎充满被动,但这将是成本。

    也是1%的规则是租金收入不应低于房价的1%。所以你所做的数学是对的,只是一个错字。如果我发现一所房子的平均租金的1%,我’d buy 😉

  6. 你好,

    我个人认为是房子不被视为被动投资。房子有助于屏蔽天气的元素以及给予能量的地方。

    根据我的观点,投资份额投资组合是被动投资的合适途径。

    人们不必花费很多时间管理投资组合,这将为一个人产生连续的被动收入。

    我的两个美分价值的意见。

    WTK.

  7. 高达两年半前,我拥有我的房子。然后,我卖了并开始租赁。我从未觉得更自由。看不见的重量掉下了肩膀。它很可能,我永远不会再拥有房地产。绝对不是作为租赁财产。从我去参观的地方,当我想租来时,太多的租户没有努力保持良好的秩序。这意味着它会落在房东上来解决它。我现在住在两个品牌的两个地方,从来没有住过,我非常感谢房东,非常感谢补贴我的生活费用。我赢得了维修和维护(这是房东的工作),但我确实保持整洁整洁。对于这两个地方,当前12个月起来时,他们保持不变的租金(他们知道他们有一个很好的租房–为什么赌博另一个可能会破坏这个地方的人)。所以,租房很好。

    对于我被动投资组合,我只做了再争吵并否则观看它的成长。

    这种艰难的生活。 ?

    1. 你’幸运地住在租房者’s market.

      We’在新西兰奥克兰留在奥克兰约4年,我们’从来没有住在全新的租金中。当狩猎新的租赁时,我们看到了几个恐怖的房子,有些完全看起来像恐怖电影的场景!

      在我们目前的房子里,我认为房东很幸运能让我们成为我’求婚作为一种爱好,一直慢慢改善后院,也建造了2张花园和小甲板(来自免费托盘!)

      在这里的一些地方租赁可能会困难,但总的来说,我同意租用更灵活性的人的福利更多。这就是我们避风港的原因’致力于购买任何财产,我们避免了’决定了我们的路线’ll take!

  8. 出租物业既可以是一个好的和糟糕的被动投资。我在SF湾区拥有5家酒店,其中4个出租。当首次购买但7年后,其中两个人赢得了5-6%,以7年以来以原购买价格返回20 +%,并赞赏275%。 2017年购买赚取了3.8%的SFH,现在赚取5%,并在2年内赞赏30%。这些数字没有杠杆,所以想象他们将与杠杆相似的样子。它’是一个长期游戏。 HCOR区域的性质通常以非常低或负现金流动,但在10年后,20年后成为巨大的货币制造商。只是不要’天气期待快速放大。

    属性主要是被动和无故障的。最麻烦的财产是一个已经在家庭中40年的人,但它’S也是最有利可图的,每年租用购买价格(〜$ 50k)。经过大量的维护修理了前几年,它’在过去的3年里,S一直没有麻烦。

    房地产是财富的主要支柱,肯定应该考虑资产课程建立财富。

    1. 不要以卡尔加里的许多人认为我们有许多财产会同意这一点。我的地方已经在市场上了5个月。很少有展示,从2010年开始购买以下购买价格。

  9. 虽然我同意房屋或租赁物业可能无法做出最好的被动投资,但如果你能掌握侧眼/死亡眩光并知道如何恢复侮辱,并且可以有效地使用它们关闭讨厌/题为租户,然后房子可以做出巨大的被动攻击性投资。

    真挚地,
    ARB–Angry Retail Banker

  10. 只有几点,我有所不同,但我同意这个读者现在不应该根据数字购买。她应该专注于首先向她的车付出努力,另一项投资,直到她知道她的关系在哪里以及她最终想要生活和/或退休。依靠家庭来管理您的租赁不是最佳计划。

    和差异:

    1. >房地产投资者Paula Pant使用1%的规则作为她的住房计算的一部分。

    你可以’除了东海岸和一些不寻常的地区外,加拿大的大部分地区都使用这一规则,因为我们的大多数市场都是加利福尼亚州或西雅图等欣赏市场。符合1%规则的地区具有较高的财产税率和低或负升值前景和荣耀’这是一个非常好的投资市场imo。

    如果您使用了1%的规则’D从不买,但加拿大的大部分财富都来自重新投资。我的统治是该地区需要具有强烈的升值记录,该物业必须携带本身–现在只意味着只有多家庭符合我们生活的标准(即。您需要主机和至少一个套件)。

    FWIW我们早期退休人员,七租赁,它为我们提供了更高的回报,而不是在股票市场投资的相同金额,但这是一个长期战略而不是被动,虽然也是太繁重的战略。

    2.为什么5.34%的率–您现在可以获得为期五个固定的2.74。此利率您每月支付1325足球投注的抵押贷款。

    此外,艾伯塔省没有PTT。

    如果她真的想早点退休,她还没有提到,她应该看看700个月的旅行,150个月美容金额,因为它们可能会以较低的成本更换,而不会损失满足。这是很多慈善的捐赠给她的收入所以另一个领域要考虑重新。在FI之前贡献的其他方式。

  11. 抵押贷款利率应较低。汇丰汇率推出了历史上的最低速度为2.99%的10年固定率,他们可以做30年的摊销而不是25年。

    管理租赁属性可以是活动的或被动的…取决于财产,租户和运气。我拥有几个,平均一年,我“work”也许每月2天。

    RE交易的律师费用约为1200足球投注。他们可以从他们的房地产经纪人获得1%的现金,幸运的是,与多伦多不同,他们只会有一个土地转让税。

    我不’T关于艾伯塔省’S RE Market评论她的预期租金率,财产税,空缺率,升值等。

  12. 如果你个人问我,我认为购买房子是一个好主意,也是一个很好的投资。我别墅允许您在家中建立股权。你还能想到什么? ðÿ™,

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