产量盾牌:房地产投资信托

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因为鞭炮开始了 周一食物战斗 今天致电多伦多家用Boners’文章将是关于…

…我们在多伦多拥有的房地产。

等待,备份一分钟。说什么?

当然,我指的是房地产投资信托。

什么是房地产投资信托?

房地产收入信托(或REIT)基本上是一个拥有和管理全国各地投资物业的公司。这些物业可以是办公楼,商业店面,商场,以及在某些情况下住宅公寓楼。 Reit拥有建筑物,负责维护,收集租金检查,然后将该租金收入分发给股东。

Reits可以直接拥有,但我们更愿意通过追踪重新索引的ETF拥有它。 ETF交易与股票市场上的其他ETF交易,以及购买指数,您拥有许多不同的Reits,这又拥有了许多不同的属性。

等等,你拥有房地产吗?!?

是的。

这可能听起来很虚伪,但尽管所有大喊大叫的鞭炮对房地产有关,但事实是我们爱房地产!它’s the best!

我们只是不’t own it directly.

通过REIT拥有房地产为我们提供了房地产AFICIONADOS经常与我们争辩的所有优势。

  • It’是一个真正的资产而不是一张纸
  • 土地是固定资源
  • It’s monthly cash flow

但是重新获得了拥有房地产的缺点。

  • 你 don’不得不处理坏租户
  • 你 don’不得不担心管道爆裂或屋顶泄漏
  • 你 don’自从你不开始以来,不得不进入大规模的债务’T必须购买整栋建筑。你可以买股票。
  • 你 aren’锁定到一个地址,所以一个糟糕的邻居可以’让你的生活成为一个活生生的地狱
  • 你 can partially sell it as part of normal portfolio rebalancing so you don’不得不时间的市场
  • 你 don’每次购买/销售时都必须支付5%房地产佣金
  • 你 can own it inside a 401(k)/RRSP, making the income non-taxable. Rent from directly owning real estate is taxable at your marginal rate

再次,因为我们拥有它通过ETF,我们有效地索引房地产!它’这两个世界都是最好的!

此外,这完全是一种情绪反应,我承认每次走进建筑物时都会有点踢,我们是零件所有者。在加拿大,市场上限最大的REIT被称为RIOCAN,所以当然我们在REIT ETF中最大的持有是RIOCAN。生病了,丽兰拥有多伦多的很多着名建筑。一旦你知道要寻找这个名字,你会发现它突然出现在这个地方。

例如,这里’在多伦多的Scotiabank剧院的照片’S娱乐区。

拍摄者 dxr @ wikipedia..

当我住在多伦多时,我们’d随着我们的工作朋友们一直到这个地方,因为附近的所有凉爽的酒吧和餐馆。直接在红色下看“Michael’s” sign.

丽兰大厅。

上次我们回到多伦多后,我们首次出去看电影并注意到这一点。那’■鞭炮意识到:我们’重复建筑物的所有者!所以在我们看电影时,我一直在微笑和爱抚扶手“嘻嘻。我们拥有这个!”

Toronto Riocan周围的其他建筑物拥有:肯尼迪公共,劳伦斯广场,Yonge-Sheppard Centre oonge埃格林顿中心。那’s pretty cool.

而且因为你为股票而不是一个巨大的建筑物购买时,我能够尽可能多地购买,不再,不少。没有任何债务。

事实上,当我评估我们的经纪账户时,我甚至叫做Questrade 投资车间 去年弄清楚他们的保证金账户如何工作。他解释说,取决于我们在账户中有多少钱,Questrade可以借给我们购买股票的钱。股票本身就是抵押品。如果我们能够’T支付兴趣,或者股票的价值太多,经纪人会占股票的所有权。

“So hypothetically,” I asked. “如果我有50万美元,我想投资一个Reit(例如),我可以借多少钱?”

“你想要多少?”

“Oh…how about…”我在我的脑海里做了一些快速的数学。“$950k?”

销售代表几乎吐出了他的咖啡。“你疯了吗?!?你想在一次购买时杠杆杠杆搭配20倍吗?不’s crazy.”

“Why?”我无辜地问道。

“由于市场下降了5%,你的所有资金都会消失!”

但在这儿’事情。直接购买房地产的每个人都在这样做。当人们购买至少5%的付款时,他们正究竟销售代表正确被确定为邦克,疯狂地危险的贸易。他告诉我,只有一个白痴,会做这样的事情。

我该怎么做呢?

所以现在你知道为什么我们拥有房子,让’越过一些细节。

那里有很多人的房地产,从家庭购物中心到公寓楼,到老伙计家园。但与所有投资一样,我们更喜欢指数。

姓名tick国家屈服Mer.
Ishares S.&P / TSX加盖Reit Index ETFXRE.加拿大4.93%0.61%
Ishares Core U.S. Reit Etfusrt.美国4.5%0.08%

标准免责声明:自从我不努力以来,我不建议您的个人情况’知道那是什么。我们拥有XRE,但我不拥有usrt。做自己的研究!

两个ETF都是Blackrock / Ishares经营,你可以从这些东西获得一个非常有吸引力的产量,约为4.5%-5%。加拿大REIT确实有更高的MEM,而且当你来的时候,这就是好的’因为你建立你的收益盾’只有暂时拥有这一点,你需要产量。美国ETF.’然而,S MER令人惊讶的是。不确定他们如何设法这样做。

注意一个重新’S产量被征税为租金收入,所以它 ’S以边缘税率征税。幸运的是,您可以在RRSP或401(k)内拥有它,使租赁所得税免税。你可以’用房子做到这一点 -

Reits被认为比固定收入更接近股权,并且如更大的挥发性。它们对利率变化也很敏感。由于Reits通常使用抵押贷款获得财产,因此更高的利率将意味着更高的利息成本,盈利能力降低。那是在经济的时候说’表现不然,就像现在一样,像Riocan这样的房东可以在他们的租户这样的租户上增加租金,以这样做。而且因为这些是商业租户而不是普通人,这些租户可以承受他们’重新制作更多的钱。

在我们的个人组合中,我们花了大约25%的加拿大股权分配,并换掉了Reits。所以我们目前有20%x 25%= 5%的房地产。这具有增加我们的收益率,并增加了我们的整体组合的效果’s MER, but that’s OK since we’随着我们的投资组合增长和我们对我们的依赖,RE计划随着时间的推移返回纯粹的索引方法。 产量盾牌 goes down.

有趣的是,这就没有’T有增加我们的投资组合的效果’S波动性。因为我们向Reit ETF交换了加拿大指数ETF,所以两个ETF都有大约相同的波动水平,所以我们没有’当我们交换时,它具有与我们相同的挥发性增加效果 首选股份的债券。如果有的话,总体波动率下降了一点,因为REITS通常与TSX不相关。

以便’我们如何接触房地产,以及我们如何使用它来构建我们的 产量盾牌。欢迎下面有问题或评论,或更多关于房地产的斗争。


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33 thoughts on “产量盾牌:房地产投资信托”

  1. “销售代表几乎吐出了他的咖啡。 “你疯了吗?!?你想在一次购买时杠杆杠杆搭配20倍吗?不,这疯狂。“

    “为什么?”我无辜地问道。

    “因为市场下降了5%,你的所有资金都会消失!”

    但在这儿’事情。直接购买房地产的每个人都在这样做。当人们购买至少5%的付款时,他们正究竟销售代表正确被确定为邦克,疯狂地危险的贸易。他告诉我,只有一个白痴,会做这样的事情。”

    那’s funny

  2. 我们的朋友从上周刚刚来到布法罗的家里。每次她来到她都会说“这所房子要花成本为超过一百万美元!”但我们只支付96k或类似的东西。一切都说,当你们其中一个人射击时,我会留出来的地狱。

    我在我的美国人401中拥有一个Reit索引’从我买它的地方下降了大约5%。你担心是否必须等待XRE回到您的购买价格才能出售?在我的情况下,它就不了’T关注我,因为它通常在范围内循环。

  3. 我糊涂了。在最后几篇帖子中,您提到您希望减少收益盾。我的问题是为什么打扰?如果每年的股息,利息,资本收益和资本回报继续增长,那将不是为了保持课程的最佳利益,让分布增长和擅长通货膨胀?这样,你从未被迫在糟糕的市场中销售投资组合的一部分,如果整体投资组合价值下降,因为总体的投资组合价值下降,因为无论收入稳定。目前,我的收益率为3.20%,给了我大约33,000美元。因为我继续增长投资组合,意图每年收到约40-45,000美元,而无需出售我的投资组合的部分,我将击中我的甜蜜点。如果分布每年增长4-7%,我笑了。这就是为什么我没有看到放弃产量盾牌的理由。请告诉我我的方式的错误。如果我没有正确优化,我宁愿早晚知道。谢谢。

    1. 他们’降低产量屏蔽以换取更高的总体增长。投资组合增长使他们能够承受更高的波动性。
      I don’t believe there’在你看到的情况下采取更高的收益率的任何错误。建议总是最好的数学“stuff”并优化我们自己的舒适程度。并且这种舒适度可以随时间变化,就像它与FC和W一样一样。

      1. 乔里说了什么。

        收益率=短期收入,但它交易了长期收益。一旦满足短期收入需求,然后超过,我’d想减少我的收益盾,以便获得我的长期收益。

        当然,这只是因为我’我三十多岁。如果我在我的七十年代,我的关心远远超过长期收益和更多关于短期收入。

  4. 我认为Reits是谨慎的,并满足您的投资需求良好。我们拥有四个物业(无杠杆)并租用它们。这提供了稳定的现金流,即延迟(折旧)。我们的性质有所增加,但这是真的,这只是市场时机。如果我知道我今天知道的关于投资,我会买的物业吗?

    没有把握。

    1. 我探讨了我们的租赁财产的税收延期,但是从我对税法的理解,如果房子上涨,你可能会要求支付延期的所有税款…以较高的速度。那加上卖出资本收益,我们决定不达到税收延期并尽快出售我们的财产。它 ’很多税收以您的边际率付费。
      徘徊 – I’这个投资的新东西…你能告诉我是否可以通过TFSA投资REIT?

      1. 他们 posted a link at the bottom for the best places to invest REITs versus US equities, bonds etc.

        //www.mjquqn.icu/invest/how-to-pay-no-tax-on-your-investments/?relatedposts_hit=1&relatedposts_origin=8905&relatedposts_position=0

        I’不确定税收延期的意思是投资财产的。我的理解是你’在您销售之前支付资本提高税(因此’s deferred).

        关于边际税。我的次数’不得不向那些减少加班的人解释,因为它将它们推入下一个税务括号内’t suddenly mean they’在到目前为止的所有资金上重新支付额外的2%税(Yup–好像额外的换档会突然意味着你现在欠了GOV’所有你赚的钱那么转移那么一些)!租金收入(通过直接所有权)ISN’t for everyone – it certainly wasn’t/isn’对我的头痛。

        额外收入是额外收入 –寻找税效率很重要,但要注意你的荣耀’尝试太努力,无法保存税收,这样你’得到你应该的回报。个人,我’d rather “begrudgingly”在10,000美元的收入支付额外1000美元的税收,而不是自豪地说,我只向额外的5000美元收入支付50美元– because there’对我的口袋有4,500美元。但–我会做最可能的研究,以确保我“only”不得不支付1000美元的税款– of course!

        那说–你卖你的租金– you’LL为此找到了很多关于此博客读者的支持。那么你’LL需要决定如何从销售中投资净收益(在您缴纳税收票据后–与会计师交谈)。一世’d强烈建议在这里阅读投资车间–鉴于你在说TFSA我’我假设你是加拿大人!祝你好运!!!

    1. 大学教师’忍住你的呼吸。我们不’t own any CEFs.

      另外,为什么?它’只是用唇膏的共同基金。 ETF是更灵活的液体。

    1. 我厌倦了靠近我的退休日期。我不’认为在累积阶段期间有意义,特别是如果你’从退休后10年以上。

  5. 默认情况下,当我们搬出我们的第一个家时,而不是在比特在这么好的市场期间销售它,我们将其转化为租赁物业。幸运的是,我们一直幸福了美妙的租户,但我一直在考虑卖掉它。

    也许我可以把部分收到的东西放在一个reit。为什么有人希望在纳税账户上投资一个REIT,如果你可以把它放在401K中,以便获得免税?

    我很好奇你如何选择一个好的重新获得索引。假设指数是相同类型的投资财产,费用低,回报初级考虑的速度很高?谢谢!

  6. 对于Reit曝光,我在我的投资组合中有VNQ,但它的费用比为0.12%。

    如果两者的性能都非常相似,我应该用USRT替换它吗?另一个问题是我可以在哪里交易USRT委托 -

    1. 大学教师’关于VNQ的任何东西都知道,但如果你没有vnq的问题,我会’t and 0.04%超过0.04%。除非您的经纪账户允许您贸易佣金或其他东西。

    1. 是的。虽然我会在RRSP / 401(k)中,如果你是你,股票往往会增长更多。 RRSP中的更高的资本价值是屁股的痛苦,当您需要融化时。

  7. 感谢您的详细信息!一世’m仍然在累积阶段,所以没有重新 ’现在对我来说。但是未来的有趣选择。

    我可以提出要求吗?您可以使用有关这些动作如何影响您的收益盾的可能性?您转移了5%的投资组合,但对您的收入有什么影响?快速数学$ 1m x 5%分配x 4.5%红利每年2,250美元。它以前是什么?

    它看起来像你的小变化,以逐步增加你的产量/收入。将它们所有堆叠到最终数字将是有趣的。

    谢谢你的另一个有趣的帖子!

    1. 那’一个即将到来的文章!我必须在我们做一个允许的方式之前介绍所有不同类型的高产资产。

  8. Garth建议在平衡的ETF投资组合中持有US $ 20%

    怎么做这个?它值得吗?我也有百万美元的组合

    谢谢

    或者你之前有过这个问题吗?

  9. 关于Reits的伟大文章,但我有几个分歧,这些分歧是纯粹的语义。

    首先,你不’自己的房地产。您拥有一个拥有房地产的业务。房地产众筹是允许您直接拥有房地产。无论哪种所有权方法更好(REITS,通过Crowdfunding的直接所有权或传统直接所有权)将永远在此博客上辩论,但与Reits一起讨论,您可以与您拥有任何其他股票的业务。公司’S产品库存恰好是办公楼,同样的方式是Anheuser-Busch的产品库存恰好恰好是尿液。

    其次,当涉及索引实际属性的概念并完全忽略我之前的点时,拥有单个Reit照顾这一点。您拥有各种各样的物业组合,风险展开,所有的安全性完成了一份证券,就像ETF一样购买。 Reit ETF就像索引索引。哪个是’t a bad thing, I’m just sayin’.

    同样,这一切都只是语义。这一点实际上都不重要。

    我也是,从我拥有的公司和别人这样做的时候,从公司购买/使用产品的购买/使用产品。在我的厨房水槽下面是较野掌,Ajax和Babuloso洗碗液,在我的浴室里是一块高露洁的牙膏。洗碗和刷牙的牙齿略微少,否则是因为我知道,作为一个高露洁棕榈榄股东,我’那些品牌的部分所有者和产品上花费的钱将以股息的形式回到我身边。它’s a nice feeling 😉

    真挚地,
    ARB–Angry Retail Banker

      1. 你’可能是对的。昨天我和我的朋友聊天,他是坚持你在中西部和我的租赁’m told him, “这怎么可能?这否定了他们的(你的)哲学?他的回答是‘ I’我很确定我用它们播客。也许他们’只违背个人居所所有权?’ ”

        但如果要购买房地产/租赁,基于位置购买,不是收益—这是他在告诉我他在中西部的一个糟糕位置的租金后的建议真的很强调他现在。

  10. 当我第一次看那个图像时,我假设它是时代广场。我喜欢你的事实’在我的工作领域中,在我的工作领域,与我一样。我喜欢搅拌质量的内容,并希望在我在线融合我的前几百万美元后进入房地产。所以你提前了解这笔交易千禧一代革命…I’我会不时检查你的房地产上的博客。正如我在上一篇评论的那样,我希望你不’忘记下次你喜欢我的小人物’在Bloomberg Televison上提到。也许下次你’在Bloomberg电视上,可能坐在詹姆斯PIMM Fox旁边,你可以嘘德鲁姆–来自Flatbush Brooklyn的DNN。

    继续博客我的朋友。你’在正确的道路上“距离普通话百万富翁” greatness! 🙂

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