保持租金: A Real Estate Investor’S视角(第1部分)

 徘徊
跟着我

几个星期前我们谈到了越来越多的运动,让你在世界各地传播的租金运动。如果你不’t know what I’m talking about, 回去阅读这篇文章但是,这个运动的主旨是因为这一该死的大流行是将数百万人从事工作,而且政府已经禁止驱逐,他们应该停止支付租金。

4月1日来世,随着世界看着这些愤怒的租房者,看看这些愤怒的租房者是否会在他们的嘴里放置(缺乏)钱。发生什么了? 4月11日,CNN报告说 近三分之一的人在美国没有支付租金.

现在我’不是房东,所以这不起作用’恰好摇滚我的世界,但我想掌握那些受到影响的人的视角。所以我伸出了该网站首席执行官的斯托特战壕 biggerpockets.com.,这就是房地产投资的全部,看看这种运动如何影响其成员。斯科特慷慨地同意回答我们的问题。

斯科特,谢谢你在这里。

从4月1日开始,让您的租金流量发誓要从房东中扣留租金’据估计,美国避风港近三分之一的租金’T已付款。你做了什么?

索赔美国没有支付的“近三分之一”的租金似乎源于这一点 WSJ文章 。我相信标题是误导性的,并且提供了比本月发生的事实的现实更具戏剧性的信息。

首先,让我们来检查数据本身,数据源自13.4M公寓租房者的数据库。这个国家有超过45米的租赁住房股票。只有大约12米的单位,45米处于公寓楼,有10个或更多单位。在我看来,这个数据库将前往过度级别的公寓复合体,并使Propresent小型多摩利属性如双工,三种复合物和偏移,以及单个家庭租赁。

这一国家的绝大多数租房租用者在2-10个单元复合物中租用单一家庭住宅和住宅。与拥有这种属性的投资者的早期讨论表明,他们收到了他们的租金的大部分部分,而不是WSJ文章中提供的数据所建议的租金。

其次,我认为标题可能会对不熟悉的行业的人感到敏感。在一个 普通的 月,在前五个日历日内只收集了大约81%的预期租金。 4月份下降至69%。这是15%的下降,而不是1/3 rd. 衰退。一个不熟悉这些力学的人可以框架租金收集的图片比发生的现实更严重。

此外,4月是一个不寻常的月份,就日历日历如何落下。 4月1日 英石 是星期三。 4月5日 TH. 是一个星期天。对于上下文,3月5日 TH. 是星期四。星期天不能兑现租金支票。

为了获得良好的收藏图片,应该比较前五个工作日。我敢打赌,从第一步到来 第六 3月和4月的主要比集合在第一个到第五个。

现在,除了,我们是 当然 看到租金收藏品。毫无疑问。 ,许多房东正在减少租金,或宽恕租金部分。毫无疑问,在一些租户的未收集租金上,许多托房的房东将收取少于到期的全额。

你跑 biggerpockets.com.,侧重于教人们如何用房地产赚钱。这对你的会员有何影响?

当许多人认为房东时,他们想到了斯克罗吉,或“男人” - 一个想要坚持他们的不露面,无名的富人。或者或许是一个官僚主义的物业经理/建筑经理。

虽然我并不真正了解大型多方面和公寓的房地产市场,但我知道这个角色不是典型的莱格罗斯上的房东。我们的用户通常是小型房东,只需几个属性。

您是否知道这个国家的40%的单一家庭租赁物业(超过1800万元)由投资者拥有10个或更少单位的投资者?或者,60%的单一家庭租赁由投资者拥有,只有一个或两个家庭,除了他们的主要居住地?如果我们假设双面/三重/ Quadplex市场的类似所有权特征,那么 美国的大多数租赁物业由小型私人房东而非机构所有。

我们的用户往往是这些较小的房东这些都不是亿万富翁或无情的对冲基金。除了他们的401(k)和股票/债券组合之外,这些通常是拥有房地产的工作专业人士。

大约80% 我们的成员每年的家庭收入低于150,000美元。他们是中产阶级。虽然绝大多数Biggerpockets的成员赚了超过50 TH. 在这个国家的家庭收入中百分位数,我们有很少的用户在5%或1%的收入者中

我们的用户花费少于他们的赚钱,保存,投资他们的股票,退休账户和房地产。我们的许多用户开始投资“House-Hacking” - 只需用额外的卧室买房,或者是双工,扭曲,或Quadplex,并向朋友,室友或其他租户租用额外空间,以帮助覆盖他们的租户抵押贷款。

许多人只是让他们购买的第一个家庭,并在一段时间内重复这一点。这是这个国家中每个人都可以提供的财富建设方法,否则可以让自己能够购买房屋。

为了解决您的问题,我们的成员似乎并不像WSJ学习的公寓所有者受到影响。我们对一个人有超过500个回应 论坛线程 关于这个主题。看来那些回应的人(可能具有固有的调查偏见),我们90%的房东超过了他们的租金90%或更多。

我们的许多用户都有不同的租户游泳池。例如,我的租户包括老师,退休人员,一个残疾人,建筑工人,医疗保健专业,仓库运营商,理发师和服务专业人士。所有人都支付了4月租金。

如果经济仍然关闭,我肯定会对我们的用途更加重要的水平感到更加重要的水平,也许自己在未来几个月内。随着月份通过,我们将有更多的数据和理解情况。但是,我敢打赌,因为在阅读WSJ文章后,你可能会想起的事情并不像你想象的那样黯淡。

您如何看待您的租金运动?你认为他们吗?’重新贪得无际,或者你能理解他们的立场吗?

我没有看到广泛的意义这些人的任何要求。通常,罢工,联盟等中心围绕一系列需求,以便更好的条件,更低的价格,更好的服务,更好的工资等。

对我来说最值得注意的是,我们在这里看到的只是要求停止支付租金。完全。而且,永远不必在未来几个月支付这个租金。

对我来说很有意思,似乎是一个无法维持的长期谈判地位。但是,我也不清楚是否保持租金运动是在先尝试展示谈判地位,而不是只是简单地保持租金。

几年前,让你的租金有点提醒我的“占领华尔街”运动。还不清楚议程是什么,除了沟通愤怒。

我不认为这是一个“freeloaders”的运动。不,我认为这是对租金上升和住房成本的生气的人的动作。

为什么你认为这些租房者对他们的房东如此生气,你认为这种愤怒是合理的吗?

当我毕业时,我在丹佛的第一年租了一套公寓。我没有享受支付租金。我没有享受这个事实,即明年,租金被设定增加。我想停止支付租金非常糟糕。

所以,我开了一辆廉价的经济型汽车 - 丰田花冠 - 并最终停止使用那辆车,支持骑自行车工作。我每天带午餐去上班。我没有支付电缆。我没有去花哨的假期。我下班后吧。我在工作后辅导以获得额外的工资。我抓住并撇去了,在我在这里移动后一年的一个非常适度的双工可以在一起。 

修复了安慰后,我能够租用那个双面的另一半到一些租户,以及我一半的其他卧室到朋友和现在的商业伙伴。该收入完全涵盖了抵押贷款。我能够自由生活。

我继续居住在半双工中,以避免在过去7年内与我的薪水支付租金和/或抵押贷款。

我做到了这一点,因为我不想长期继续支付租金。

也许“愤怒”不是描述我对支付租金的情感的合适方法,但我当然感受到痛苦,而且显然看到长期,租金只会增加,而不是下降。我想在另一方面。

房东喜欢自己和私人财产的卖家只是租用或以市场价格出售。有些人提供比其他人更好/更糟糕的服务,就像一些租户一样表现得比其他人更好/更糟。

在某些选择案件中,我确信寓东可以是混蛋,租户将兴起抵御房东作为个人,以获得个人层面。

但是,要直接回答你的问题,我认为大多数租房者都有他们的房东作为个人的特殊问题 - 再次有些可能。但是,我认为愤怒可能更为导致这个国家的住房成本。

在过去的十年中,我们已经看到了 真正的工资生长 (在通货膨胀后的工资)在这个国家。

但是,这并未调查大部分人口关于收入不平等的担忧,财富不平等和许多人仍然觉得他们无法达到结束。

对许多人的最大和最显着的通货膨胀是住房成本 - 房屋和租金的成本。这在中西部不太明显,但在海岸上不可避免,其中租金和房价的增加速度远远超过通胀和工资增长的速度。

我认为有一些问题有助于这个问题。而且我相信他们都围绕着非常传统的供应/需求问题。

这些可能包括:

  • 迁移,人口增长和家庭形成的需求稳步上升
  • 随着真正工资的需求稳步上升,过去几年攀升
  • 缺乏建筑工人的相对供应的下降 - 导致劳动力和建筑成本更高
  • 原材料的成本更高,也许部分因关税而部分
  • 在许多当地司法管辖区中获得允许允许的困难
  • 与允许的允许,一个名为nimbyism的概念(不是在我的后院) - 很少希望在邻居中看到大规模的住房建设
  • 在某些地区简单缺乏合适的建筑
  • 缺乏水或昂贵的水权

对于大多数人来说,大多数人都非常困难,以至于上面的所有因素(加多)的各种因素有助于住房成本。许多人看到的所有这些都是他们的房东收集租金检查,他们的租金增加。因此,对住房成本的愤怒被引导在他们实际看到和支付的人身上。

许多人的不幸真理是在这个国家的需求问题不会消失。相反,那些有权实际降低房价和租金或至少减缓其增长的人是房地产开发商。

房地产开发商不是媒体中最受欢迎的群体(尽管我们当然欢迎他们在BiggerPockets ......)。但是,如果您想让房价下跌,或者将它们迅速延长,您将不得不减少需求或增加供应。今天和美国今天,众所周心的供应方法之一是降低开发人员的成本和障碍。

但是,只要尝试立法就是解决方案。许多成员将煽动。房主不希望在其领域发展,并不希望新的供应与其财产价值竞争。长期居民认为新的建筑和大规模投资作为“绅士化”和反抗。

相反,您得到的是允许,租赁控制,关税等的拼凑而成,更为贡献长期供应。它来自政治频谱的各个方面。这里没有收藏夹。

 

这次面试比我想象的要长得多,所以我们 ’重新将其分成两名,第二半在周一发布。我第2部分问的第一个问题是“当这种流行病结束时,您是否认为参与保持租金运动的人应从他们的家中逐出驱逐出来?”,所以这应该很有趣…

 


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8 thoughts on “保持租金:房地产投资者’S视角(第1部分)”

  1. 我拥有的(又名抵押贷款)两个房屋–我第一次住在5年以上的人,然后在我移动时租用。我的一个租房者未能在4月1日支付租金,但已经传达了他’一直在逃亡,并在失业和刺激检查到达后立即支付。我告诉他我相信他,并与他一起工作,就像我过去的时候一样’在过去的3年里,他有意外的生活事件发生’曾经在房子里。到目前为止没有麻烦,虽然是另一个租房’由于一个2年的租约到期,在月底搬出去。我认为就像斯科特说,如果你的话’重新拥有一个小房子,你与你的租房人有良好的关系,那么这种关系都是两种方式。

    如果我的租房者不希望,我只会在驱逐假期后看着逐渐探讨’诚信沟通,如果发生这种情况,这会伤害他们,因为我肯定会对他们随后的房东案件不利。对我个人而言,虽然我’D虽然不必在进行这一点时支付抵押贷款,但这显然是我预算的东西,并有一个储蓄/紧急基金缓冲区来处理它的情况–我的期望是你应该总是期望失去至少1个月’由于营业额/意想不到的问题,每年的租金每年,您应该每年预算至少1%的房屋价格进行维修。如果可以的话’T涵盖这些费用,那么你可能应该应该’在租赁业务中。

    1. 就像其他一切似乎媒体对这种情况的描绘有点夸张 - 很高兴听到一些从斯科特对实际情况的一些坚实的统计数据。 tracy.’评论如何预算维修和空缺现场。

      从文章的基调,到目前为止所接受的响应,似乎大多数租金都由似乎作为一个群体的财务保守的人拥有。我想知道沿海城市业主与投资中西部的投资之间存在差异。也许在海岸上使用了更多的杠杆,并且房东无法涵盖业务成本。似乎还有更多关于海岸的价格增加的猜测。

  2. 很好地说斯科特和特雷西。我已经成为14年的房东,那么我已经积累了5个租赁物业。幸运的是,我于4月1日之后收到了所有租金。我与我所有的租户都有良好的个人关系,我在4月1日之前向他们伸出了一点,看看是否有任何由Covid 19 Pandemic受到经济影响。我准备与任何在经济上影响的人一起工作,但是“Keep your Rent”不会是谈判的一部分。
    我一直试图成为一个“good landlord”通过快速修复我租户报告的任何问题。我一直试图以我想要的方式对待他们,以便在同样的条件下对待我。我希望我的租户在考虑像这样的运动时会考虑这一点“Keep Your Rent”. In the end “Keep Your Rent”平均伤害房东和租户。当逃避假期结束时,您可以确定房东将阻止租户进行不付款。
    如果您是一个无法支付租金的租户,因为Covid 19(或任何其他原因)我敦促您尽快联系您的房东,并以诚信洽谈。显示你的房东你正在做你所能的一切。它’在你的兴趣中找到除了驱逐之外的分辨率!

  3. 作为一个永久租房者,我完全同意房东’上面的评论和我反对保持租金运动,出于一个简单的原因:我们都是成年人,我们都有问题。它’我们的责任来管理我们的困难,避免对他人产生问题,特别是在这个困难时期。

  4. I’在漂亮的工人阶级地区的达拉斯中,达拉斯中的一个房东,在漂亮的工人阶级,以及一个时髦的地区的高档公寓。双工由企业物业管理公司管理,我令人愉快的是,这些租户中的所有6名租金(一个人在第一个和剩余的第三次支付2/3的情况下,他们在第15次剩下的第三名我很高兴同意)。我的花哨公寓里的医生租户也像往常一样提前支付。在一个正常的月份,我可以按时获得4-5个双工租金,所以这很棒。 TBD可能会带来什么。一世’M希望失业和刺激检查在4月下旬开始流动,人们也可以支付。

    然而,我也是全国几个大型公寓大楼的被动投资者(圣安东尼奥,南卡罗来纳,芝加哥,沃思堡,巴吞鲁日),以及那些经理的消息人士已经完全不同。一世’通过三家不同的公司投资,因此管理层和战略在董事会上有所不同,但迫切会引起对我们投资的潜在可怕的影响。对于像那些这样的商业物业,总收入的小变化可以大大影响建筑物的价值,因为价值仅基于收入和帽子比–不适用于可比销售或替换成本,如评估为1-4家庭物业。

    一个是学生住房建筑’s been evacuated –以前是不可想象的–和大学生和他们的父母肯定会在完成租约条款时肯定会批发。但是,再次推测,他们中的许多人都有金钱所以我们’请参阅。其余的是蓝领相当的,较旧的B-属性(被购买和翻新变得更像B +),这是充满了受此影响的确切类型的人–建筑工人,调酒师,janitors等人在薪水划分到薪水,甚至在正常时期努力支付租金。

    我们赢了’T获得4月份的报告,直到5月的第一个或第二周,但我们刚刚获得了3月号,他们已经失败了。这些属性中的两个即将被列入销售,因为模型是一个修复和翻转,现在我们与他们陷入困境,因为没有人想卖,而租金倒闭–但应该是桥梁贷款的抵押贷款是昂贵的。管理者正在寻求贷方的宽容,但兴趣仍然累积和缓慢– or quickly –我们将在销售中取得任何回报。其他人的管理是争先恐后地争夺不在4月份不支付租金的不断增长的租金(每评论,而是再次’看看数字)有时是因为他们可以’薪水,但通常是因为他们听到了他们可以’被驱逐出头。假设是这些租户的大量子集将在他们可以的时候骑出来’一旦驱逐恢复,就会被驱逐,然后跳过。这不是可以或将能够省势的消费者的班级,并且能够在未来任何时候支付2-3个月的租金,即使他们的工作避风港也是如此’受到影响(如果他们能不能’第一次生活在这些建筑物中)。再次,人们跳出出租和离开尚未通知是这些类型的物业业务的相当正常部分。虽然可能在短期内至少增加灾难性。像这些等商业投资’T设置成累积6个月的储备,如小型房东。他们’已经暂停了投资者分配,但资本电话很快就会追随我’m sure. Then…谁知道。希望它在几个月内吹来。

  5. 房东和房地产投资者似乎是在未来几个月的收入和财富不平等的价格将在未来几个月内支付价格,斯科特在美国和是的,缺乏经济适用房,但我认为这是由收入驱动的/财富差异。

    正如伊丽莎白所说,有很多人将薪水达到薪水呢?’天气甚至是最小的风暴。她没有什么’T注意是这个队列的大大大。基于WID数据,美国的底部50%的人民收入平均每年16,000美元,五年前的实际资金为15,000美元 - 这是近40年来静态的数字。这意味着没有 - 或大幅减少 - 几个月的工资可能是真正灾难的人口。经济恢复的速度有多快?发挥作用–但它似乎可能会比任何人都喜欢的影响。

    我们中的一些人读这篇博客可能能够算是幸运能够拥有现金储备,并能够坚持在长期投资的REITS中的股票乘坐这一点。但是,我’d想相信我在这个问题中的股份超出了VNQ的股价。认识到房东大而小的抵押贷款和税收和其他费用支付,并依靠及时租金,以及您可以’T从石头上得到血液,我希望我们作为一个社会将找到一种方法来确保避免批量驱逐。我认为这不是一个解决方案,对任何人都有利于租赁者,房东,投资者或我们的社区。

  6. I’不要撒谎。我害怕冠状病毒会导致什么,因为我知道很多人要么无法支付他们的房东/贷款者。我以为这会导致住房崩溃。但是,听到这样的事情让我希望住房崩溃不会发生。没有住房崩溃,这场危机的最糟糕的可能性比现在更糟糕,假设我们还没有看到最糟糕的(不是很可能,但我乐观)。

    我听说有人要求在费城的租户罢工,我’我不确定它是怎么回事,但每次听到它时,人们都说“we’重复懒惰,也不想自由,我们只是想传播对楼主如何利用租户的认识。”没有革命收到了这个标题,因为他们拒绝支付他们同意的交易。每笔交易都是双赢。你通过支付某些东西来获得一些东西。除非你被骗了,否则你有一些事情,一个生活的地方。

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