杠杆作用。朋友或敌人?

徘徊
跟着我
使用杠杆买房子
照片来源: 图片钱@ flickr

our previous post,我们突破了家庭所有权背后的数学,试图回答这个问题“2012年,如果我们买了一所房子而不是投资,我们会领先吗?”

这short answer is no. The longer, more detailed answer is 一定不行。甚至我们甚至惊讶的结果,表明即使在房屋和60/40个投资组合的奇怪时间为2012-2015的奇怪时间(每年7-8%),所添加的,隐藏的房屋费用所有权充实了大部分价格升值。最后,通过投资砰砰的居所所获得的回报 2.61X!

但是,在许多方面,这种情况对于普通人来说是不现实的,因为它比较花费500万美元并将其铲入房屋或股票市场。 Heck拥有500万美元的人拯救了?

不,普通投资者没有’T有接近的任何地方,必须用抵押贷款买房。它’唯一的唯一途径,现实地进入房地产市场并参与那种甜蜜,甜蜜的住房升值和房地产经纪人都非常乐意让人们这样做。这被称为杠杆,他们说,并杠杆投资是你的朋友,因为它允许您以500万美元的家庭投资参加收益,同时只能在自己身上的一小部分现金。

杠杆是你的朋友吗?真的吗?

让’s Math This Shit Up

好的,让我们’S说我们的Intrepid Investor,我们是谁’LL称Homey Homeowner,正在查看上一篇文章的同一个平均的多伦多房子。他可以在2012年以497,130美元购买的那个,其价值向上拍摄至622,120美元。同样,这是价格收益的124,990美元的意外收获,代表脂肪多汁的7.8%的收益。 MMMMMM,我们肯定想让我们一些行动,对吗?

这minimum down payment you have to have in Canada is 5% for a mortgage from a respectable bank. That means Homey needs to put in $497,130 x 5% = $24,856.50. The remaining $472,273.50 will be the initial mortgage balance. At the time of writing, we can get a 5年固定抵押贷款 对于岩石岩石底部利率为2.25%。

我将这些信息插入抵押计算器 www.canadamortgen.com.,并因此得到了这一点。

解释杠杆的图表

你 can play around with the calculator yourself to see how it all works, but basically, each bar is your monthly payment (in this case, $2,057). The blue/yellow parts of the bar is the part of the payment that went towards your principal, and the red is that part that went towards interest on your loan. And the numbers at the bottom are where your mortgage stands at the end of 3 years.

现在,在这3年结束时,记得我们坐在124,990美元的良好多汁的收益上,所以Homey决定出售。在与房地产经纪人的简短上市期间,Homey收到了622,120美元的漂亮脂肪促销。然后,他偿还贷款的剩余余额,以获得622,120美元–$ 428,530 = 193,590美元。

现在请记住,全部金额是’利润。在这3年里,Homey共支付了43,744美元(校长)+ 30,318美元(利息)= 74,062美元,加上他最初的25,000美元的初步付款。在拥有这所房屋的过程中产生的费用需要从最终的意外收获中扣除以计算利润。所以他的实际收益是193,590美元– $74,062 – $25,000 = $94,528.

伟大的! 95美元盛大。谁会’对此感到满意吗?

记住这张桌子 上一篇文章?

物品 Cost
房地产经纪人委员会(5%卖):$ 622,120 x 5%= $ 31,106
土地转让税(市和省级)$ 12,085.20(来源: treb ltt计算器)
物业税: $ 3,420.12(2012)x 3 = $ 10,260.36(来源: 多伦多物业税计算器)
律师费用:$ 500 x 2(买卖)= 1000美元
家庭检查:$500
家庭保险:$ 100 /月* 36 = $ 3600(资料来源: 多伦多房屋所有权费用)
维护:你 should set aside 1-3% of the price of your home for maintenance per year. So let’s say 1%. $4971.3 x 3 years = $14,913.90 (source: 多伦多房屋所有权费用)
天然气,电力,水(包括在我们的租金中):$ 125 /月(Hydro)+ $ 125 /月(天然气)= $ 250 /月* 36 = $ 9000(来源: 多伦多房屋所有权费用)
电视电缆(包括在租金中):$ 25 /月* 36 = 900美元
家具 我们需要购买家具来提供加入卧室。假设10K和50%转售价值= 5000美元
总成本超过3年$ 88,365.46.

哦。正确的。那。

是的,所有这些费用仍然适用是否有抵押贷款。所以这意味着雄辩’在过去的3年里,在过去的3年里,通过所有这些额外的居所拥有费用,他不会’不得不作为租房者处理。这意味着他的实际收益是94,528美元–$ 88,365.46 = 6,162.54美元。

那’右。他的124,990美元意外收获,从纪录的房屋价格升值,抵押贷款和利用“Leveraged Investing,”Homey让它保持往往的6,162.54美元。

等等,什么?

这款愚蠢的小博客截至本次写作的时间仅在3个月内左右,而且这样做的最令人惊讶和最有价值的部分之一就是与您,读者在评论和通过电子邮件中与您交谈。我们’ve学到了一个令人难以置信的金额只是与你交谈,我们学到的最令人惊讶的事情之一就是这样:

这reason people don’有钱不是因为他们’不负责任。

恰恰相反。我们’谈到了来自加拿大,美国和国外的很多人。时间后的时间,电子邮件发电子邮件后,我们遇到了谁的人’出去购买花哨的跑车来开车到赌场。他们’努力工作,诚实的人,他们可以为自己和家人提供。他们’re显然做得好,但他们没有钱。为什么?好吧,我们认为我们有一个答案。随着时间的推移,通过做越来越多的案例分析,就像我们刚才所做的那样,我们’ve realized is this:

这reason people don’有钱是因为它’S被偷走了。

那’右。我说了。被盗。

只有这些盗贼唐’戴上黑色的班塔纳斯并粘在肋骨中。这些盗贼穿着1000美元的诉讼,微笑,为您提供咖啡,并告诉您每次签订合同时抢劫你的速度有多聪明’t understand.

Homey在这里得到了一个崛起的住房市场和廉价金钱的双胞胎的1美元124,990次意外收获。然而,他只需要少于5%。

那么谁是盗贼?所有的钱都在哪里?让’s break it down.

你的杠杆要去的地方

哦,对不起,你错过了你的作品吗?这里突出显示。

你的杠杆要去的地方

那’你。承担风险的房主就是据说“right”事情,并将大规模的住房价格浪潮骑到六个数字的意外收获。你有5%。谁得到了剩下的?

  • 你r real estate agent. They made off with the biggest chunk. 31k, or 25%. For placing a few signs and hosting an open house, your real estate agent got a quarter of your rightful nest egg.
  • 这bank. They took another quarter. Cheap money, they said. Smart move, they said. Sign right here, they said. Boom. 30k gone. 24% gone.
  • 这government. Ouch. Land transfer taxes and property taxes are the next biggest chunk. 18% to a government that will likely waste it on first class flights for senators.
  • 承包商。每当管道爆裂或地下室洪水时,你会叫的那些人。他们为他们的服务占据了12%的钱。

而且列表继续打开。

与此同时,那些同样的人会出来并祝贺你对你所做的聪明投资选择是什么,使用像老板这样的杠杆。这里’展示。他们通过你放下的相对少量的股权来利用你的收益。所以在这里,你的股票是25000美元(你的下行)+ 43,744美元(达到原则的抵押贷款支付)。这意味着您的投资68,744美元,您赚了6162.54美元,这意味着您的投资回报率为6162.54美元/ $ 68,744 = 9%!

呜! 9%!你是如此聪明,他们会告诉你!

好吧,当然他们’ll tell you you’聪明。看看你制作6162.54美元的时候,他们制作了118,827.46美元!当然他们’重新去拍拍你的背部!他们只是偷了你所有的他妈的钱!和他们’re hoping you’LL再次做到,因为住房总是上升你知道!

现在如果他投资这一金额,那么60/40投资组合代替?

为了模拟这一点,我们将在2012年初投资25,000美元的款项作为一笔款项,那么我们将分为他在驻权的金额+抵押3年,减去他所拥有的租金支付。这意味着每年,他都可以进一步投资(88,365.46美元+ 74,062美元–$ 850租金/月x 36个月)/ 3 = $ 43,942.49。这将总投资156,827.47美元。这是如何在市场上做的?

开始平衡储蓄投资组合里约收益/损失结束余额
2012$ 25,000.00$ 43,942.497.00%$ 4,825.97.$ 73,768.46
2013$ 73,768.46$ 43,942.498.39%$ 9,875.95$ 127,586.90.
2014$ 127,586.90.$ 43,942.498.10%$ 13,893.88$ 185,423.27

截至2014年底,这156,827.47美元现已发展到185,423.27美元,收益为28,595.80美元,或18.2%!

那 is 4.64X he made on a house.

可不是闹着玩的

当我们开始做我们对我们的这么少的调查时,我们期待住房会吮吸,但不是在这方面。即使我们被这些数字看起来有多糟糕的地板。请记住,这是一个房屋和60/40投资组合的时间段大约相同的速度!在此期间的投资者将通过将资金投入到简单,低成本,雄性拥抱ETF来制作超过95,000美元。抵押贷款的房主被抢劫了盲人。

这就是为什么大多数人永远不会积累财富。不是因为你对你的钱不负责任,但因为作为一个房主,你的口袋里有这么多手流血,你会干燥,你永远不会领先。每个抢劫你永远无法为任何犯罪而被收取的人,因为他们所做的一切都是100%合法。

So no. No, 杠杆不是你的朋友.

还有其他人是否被这焚烧了?在评论中唱歌。


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107 thoughts on “杠杆作用。朋友或敌人?”

  1. 杠杆的翻盖是,虽然您可以在市场上提高利润’培训向上,你可以失去比你所兑现的价格更大的价格。如果您在四年前借用了几次工资投资于特斯拉股票,您’D现在很奇怪,但我不喜欢’认为有人会建议这一点。

    It’s often said that “You don’这家银行拥有你的房子”,但我认为在非追索抵押贷款的死亡中,真实的情况更糟糕:你拥有你的房子,你欠你的银行。

    1. 是的,但我们在这里发现的令人震惊的事情是,即使价格向上培训,杠杆也没有拯救你。如果杠杆是免费的,那么你是肯定的’重新说是真的。但由于银行前几年的银行前负荷兴趣的方式,它’即使在市场上升,也可以打破(甚至亏损)。

    2. 你 may consider using leverage only in scenarios where you can take the heat.

      使用杠杆购买高额费用/费用/维护产品,如房屋可能不会以低利率借钱以购买上升股票(如您提及)。

  2. 爱它!人们可以在数学中如此糟糕 - 熟人告诉我,她在购买38万美元并以458,000美元的价格购买3年后的房产在她拥有的房产上赚了100,000美元,甚至更糟糕的是,只有5%。嗯…this must be that “new math”他们总是在谈论。我可能会加入她以前租了我出现的东西是一个完美的尊敬的房子,每月1400美元。

    我们不 ’T在这里有土地转移税,我认为加拿大并没有提供我们可怕的抵押贷款税款扣除,以及三十年的抵押贷款诈骗将房价膨胀更加可笑的水平。

    我租了2k,我的房东一直试图卖掉我的地方,这也有500k的HOA费用。头皮。 Facedesk。 OTOH我的现金流动的租赁物业似乎在做错了 - 当别人支付账单时没有杠杆率

    1. 加拿大没有’T有可扣除的抵押贷款利息,但它确实有税收资本获得了您的主要住所。它的效果相同,而且它’既然讽刺,我们可以在住房崩溃期间看看我们的美国邻居“好吧,我们永远不会做一些如此愚蠢的事情。”然后转身做同样的事情。

  3. 居民主拥有对我们相当好。我们在2012年买了两个房子,并自己翻新了他们。我们能够获得很大的优惠,因为我们为第一个支付现金。在不支付抵押贷款之间,我们现在有租金收入“work optional”并花一年休假。总的来说,我是一个巨大的租赁粉丝(我们在我们买的时候租了10年。 。

  4. 天啊。

    这是我最毁灭的争论之一’在很长一段时间里遇到过。

    可能希望小心你分享这个人…

    It’s not for wimps.

    1. 你 should read the hate mail clogging my inbox right now. I think it’s safe to say we’随时无法邀请任何Remax派对。

  5. 伟大的分析!多伦多绝对不是购买的地方。还有许多人的价格只是不理解购买。我们居住在抵押贷款,包括税收和保险的抵押贷款,达到1400美元。这少于我们可以租用的好地方。我们仍然必须支付所有家庭维护和公用事业,但我喜欢进行翻新工作。我们也有鸡和一个花园,我现在喜欢照顾我已经完成了工作。当我们决定搬家时,我们计划从房主中休息一段时间,所以我们可以更自由地旅行。

    1. 所有房地产都是本地的,但我所做的大部分数学都不是以多伦多为中心的。确保您的数字工作。

      1. 当我’与您辩论拥有与租赁的优点,我同意您在多伦多的市场中购买的同意,甚至是甚至半岛和城镇家庭的房屋700k +’一个艰难的电话。租金与房地产成本之间存在意义不平衡。加盖率是收入财产的Abysmal–在能够生成任何现金流之前,您需要缩小这么多钱。有一段时间你可以放下任何东西并产生现金流,而现在你’被迫以超过25%的人(有时50%以上!)。因此,在当前多伦多,可以为购买与租赁的严重案例。

        我认为它归结为个人’生活方式和风险厌恶。

  6. I’M肯定和你在这个流浪者上。

    我几个月后,我对自己的博客做了同样的论点…毋庸置疑,大多数读者都持怀疑态度,相信数学。

    我可以’t help but think “也许房地产投资过去的工作更好”因为这思想要如此根深蒂固的心灵。

    过去的通货膨胀率明显高,经济增长率在过去显着提高。也许那个’s part of it.

    1. 绝对地。我们的父母’一代人在无情地下降的利率,并且无情地上升房地产价格。对他们来说,你可以扔摇滚乐并击中了一个家庭经营的投资。那些日子已经一去不回。

  7. 如果你为房子支付现金是怎么办?哦,第一年支付它?与此同时,租赁市场不受控制,并继续驾驶合并呢?在这里的思想过程中好奇。

  8. 谢谢你的分析。
    当我 agree with the overall concept, the assumptions behind the math paint an odd picture.

    首先,不’T买房,在3年内销售–这只是猜测和本质上有风险。

    其次,租用房子的一部分–一个年轻,无孩子的情侣’T需要一个整个房子(和它’没有公平比较公寓租房。即使它’只是一个地下室工作室,你’现在在收入中培养约800美元/每月。加28,800美元。

    第三–放下最后3个费用。公用事业,通讯,家具是否计算您’租用或拥有。没有’如果公用事业和通讯汇入租金–在这种情况下,租金简单更高。和家具–如果你没有额外的房间提供’租用或比较与房屋相似的租金。加15,000美元。

    增加了$ 6000 $ 28,000 + 15,000美元。您可以在投资组合中获得超过29,000美元。

    It’少于抵押或投资组合,而不是如何完成/两者。

    1. 伟大的。现在我’我在一个室友情景中我’M与一些陌生人分享我的洗衣机。那’s fine when I’M支付850美元的租金,但我的时候没有那么罚款’持续超过500万美元。我到底买什么?

      和我’运行这些数字。他们’在你思考时,并不像玫瑰色。租金以您的边际率应纳税。你认为保姆在额外的维护中没有任何租房者的租金?你’re dreaming.

  9. 您为什么每月租赁费用使用850美元?我们都知道’对于GTA的某些部分的甚至是一家工作室的方式,并保持比较平等,我们需要在这种情况下使用数字的房子的租赁等价物。一个数字,一个月的数字更加现实…but won’T产生相同的结果。

    让’S MALM这堵了,但有了有效的假设。那里’对你有足够的真理’重新说,如果一个人感觉到你’ve选择了,你不喜欢他们’T必须堆叠甲板。

      1. 那’D制作更有趣和更现实的比较。

        如果在家上进行比较,他们应该承担该人’T出售,甚至他们在他们的房子里租赁了850美元/月的租赁单位,在3年内,他们将单独租用30,600美元。如果他们没有’T出售3年(绝不建议)所有过高的销售费用’T申请,他们的净值将在租赁之前是联赛(从未记得850美元/月出租,除非他们生活在地下室,非常小的地方,或不靠近设施和运输途中,否则差别很低。

      2. 重新汇价为2300美元/月租金,您仍然可以获得88,365.46美元+ $ 74,062 - $ 2300租金/月x 36个月)/ 3 = $ 26,542.48’能够每年节省/投资。

        超过3年的投资收益超过3年,即’获得了19,784美元的收益。那’仍然是他用住房制作的钱。

        1. 恰恰。所以那里 ’不需要使输入参数令人遗憾地不切实际“mathing shit up”就像这个博主一样。

          谈到整体时真正的答案“buy vs rent” shitstorm is “It depends”。即使在GTA,它也取决于(尽管在GTA或温哥华购买的情况越来越弱,但较弱)。这取决于变量的什耳,包括利率,预计投资回报率,成本(与COMFREE销售)?在雷诺斯轻松进展?在家具购物上很容易?)

        2. I’米在美国做租金与购买计算。我得到了给出的数字是有意义的,但我觉得在不同的场景中,购买出来前来:

          1.经纪人’s fee — It’可选用于使用经纪人。大量的人做了一个“for sale by owner.”我打赌你需要一个律师或某人来帮助你通过文书工作。但也许那个’■只有1-2%而不是6%。所以,如果你选择由所有者销售,你将超过24,000美元。

          2.在美国’没有土地转移税— save another $12k.

          3.新家具10,000美元是一个诱惑,而不是要求。我觉得大多数人都必须获得新的大器具,如洗碗机等。让’s说你得到一些直在的新物品,因为你觉得你’重新留在那里。以便’S $ 5K,可能收回一半— save another $2.5 k

          4.许多租房者也必须支付公用事业费用。如果房子更大,它可能会花费更多。它也可能花费*少*如果它’你的房子,你可以做出防风雨选择。无论如何,我不’t agree it’一个明确的储蓄。以便’s $10k off the cost.

          在这种情况下,Homey正在清理〜$ 6k + $ 24k(做你自己的房屋销售)+ $ 12k没有土地转移税+ $ 2.5K节俭家具+ 10万美元,在公用事业上作为租房服务。

          销售总利润:$ 54.5K

          投资总回报率(下行+利息+上上方付款):〜34%

  10. I’d首先想说这个博客很棒,我’ve read every post!

    我不’不同意这篇文章,但我认为这与您的个人情况有关。这当然是前一篇文章的重点,但本文是从我能看到的东西真正回答这个问题“利用你的朋友或敌人吗?”就一般/普通人的住房和抵押贷款。

    真正很高兴看到是一种更一般性,直接比较租用一个家庭。这意味着在八年左右左右购买和租用可比家庭。然后当然不包括家具等事情,因为如果他们正在购买或租赁,每个人都会有这个。

    很清楚,我完全同意这两个文章的观点。我只是认为他们对你的情况微不足道,VS直接比较租金vs买入。或租赁和投资与购买和抵押贷款。我认为租赁会赢得胜利,但差异不会那么大。

    还要记住,似乎你更喜欢一个较小的公寓,所以比较可能是租用的vs购买公寓。

    这down fall of these articles are the following.
    1)2012年,850美元/月的公寓的空间不能与500k 500k加上的房子进行比较。
    2)智能人通常不会在2 - 3年内购买和销售。这是因为与此相关的许多费用。是的,当然有些人可能…
    3)家具费用与您的情况有太多。如果您购买或租用,意味着您需要家具。如果租赁配有家具,否则租金将不是850美元,除非是学生型卧室租赁。所以要么你付出更多的价格,要在租金中获得家具,或者你住在一个糟糕的地区/学生租赁。
    4)维修14,000美元有点高。大多数人都赢了’T恒定的费率维修〜400美元/月。有人这样做都买了一个更便宜的房子,并在购买房子时考虑到这些修理,或者在购买前真的不幸或根本没有了解房屋。我会说每年2000美元更准确,这对于许多DIY类型来说甚至很高。

    所以总结了你情况的伟大文章!看起来更一般和直接的比较是惊人的,因为当然,一个850美元/月的公寓将在500k加上击败一所房子(2012年)!

    1. ugh condos。公寓是最糟糕的。在天空中的一个盒子上的馅料超过300万美元,公寓费用几乎与类似大小的公寓里的租金一样多?他们应该停止召唤那些东西公寓,并称他们为什么是:白痴盒子。

      1. 您是否认为从现在和您旅行的地方租用的物业的所有者是白痴或唐’t know what they’re doing?

        考虑到多伦多正在成为一个国际城市,在未来5年内,将有100万人居住在GTA中。随着需求仍然强劲,住房将继续上升。获奖者将是那些现在买的人(理想情况下5年前),他们将能够在新的租房协会(非常喜欢所有主要城市–曼哈顿,伦敦,香港)所有权只是富人的能力。

        还要考虑一个,如果你’休息股息而不是重新投资他们’积极消除您投资的大量增长。

      2. 白痴确实。人们购买基本上漂亮的玻璃和水泥箱(有人在科学课上关注什么,关于哪些元素的能量非常好?)然后想知道为什么常见费用(包括实用程序)如此之高。基础科学在工作中…一旦那些东西建造,就无法正确地改造它们,所以它们’ll是生命的能量猪。

  11. 伟大的文章!

    我认为具有公平比较的唯一方法是使用公平的市场租金价值,以确保相同的500K家。不确定这是否有很大的区别,但会更加讲述。此外,5%下降有抵押贷款保险。还要在5年的时间第3年度抵押抵押会导致罚款。由于许多拥有的成本/费用,可能更好地进行5年跨度或更长时间的比较。因此,理论上可以实现房屋所有权超过3年,同时只有一种销售成本。

    只是我的2美分。

    1. It’很有趣,你应该提到这一点。抵押贷款保险因子实际上破坏了整个分析,将这一整数人转变为负现金流动情况。很高兴你带来了,谢谢你。

      而且你可以获得3年的抵押贷款。我们正试图回答购买房屋与投资或特定时间框架(2012-2015)是否会得到未来的问题。如果要更改参数,您可以自由地完成数学数学…

  12. 这是有趣的信息和我’M享受这些伟大的分析,您和克里斯蒂正在千禧一场做事。对于被洗脑/压力的年轻人来说,我感到很多同理心。我的丈夫和我是加拿大和德克萨斯州的小公寓租房,直到我们转过身来。我们都有体面支付职业工作,并忍受有关朋友和家人的许多问题,就是为什么我们不打败’买房子“all the money” we were earning, “You’把它扔掉出租” “You’LL没有任何东西可以为自己展示。”我们试图解释我们正在投资共同基金和股票和一些小企业,我们正在获得更多的乐趣,而不是购买房屋。朋友和家人真的担心我们,思考我们最终会遗憾地没有买房“no place to live”当我们老了。我们在那段时间里公平节俭地生活在那里’当你不时的时候,太多花钱’拥有一个家。我们在公寓里只有有限的空间来保持事情,所以我们不能’买这太多东西(有点一个“forced frugality”我猜。)但我们仍然花了足够的享受大量的晚餐和家人和朋友的一些非常好的假期。无论如何,当我们转过第四次时,我们已经节省了足够的话,如果我们想要,就要退休,没有真正计划。 (我们没有’T开始我们的职业生涯,直到大约30岁,长期以来一直在大学。)我们从不后悔等待,直到四十个买房。由于我们在经济上独立于那时,我们将工作负载减少到我们仍然享受的时间,这也给了我们更多的空闲时间享受房子并提供更多的旅行。我知道我们对大多数人来说听起来很奇怪,但它肯定会对我们工作得很好。那’我只能说:做适合你的工作和你的重要人物和唐’感到迫害以采取行动“prevailing wisdom.”

    1. 请为读者详细说明您如何在30岁时开始您的职业生涯(大概有债务),然后允许您在30多岁的投资组合中允许您在30多岁时旅行和聚会,然后在40岁时购买房屋。您的专业职业生涯始于30岁时,您可以在二十四岁处节省约500万美元?

      同样,是一个人的论点,也应该投资和利用投资回归派对而不是购买房子,只是为了简单地买一个房子,无论如何都要背负债务吗?

      这authors of this blog state they may eventually buy a house, too. If prices keep going up, cost of living keeps going up, inflation keeps going up, the value of their available funds to buy a house will be reduced over time (since all the gains are being spent on traveling, eating out, and so on.

      请说清楚。

      1. 汤米,
        Sure, I’很高兴更多地解释更多。在毕业后6个月后,我们没有教育债务,因此没有利息到期。我们投入了学生贷款,并使用投资收益(以及兼职工作收入)在大学期间支付费用。我们没有抵押或住房债务,因为我们买了现金时代40岁的房屋,费用约5个月收到房屋支付并提供约1周的房屋薪水。我们从未使用过我们的任何投资组合甚至使用我们的任何投资回报,并且仍在让我们的投资组合增长。我们’仍然在现在偶尔工作,仍然仍然节省和投资至少50%的房屋费用。
        I wouldn’担心这个博客的作者汤米!克里斯蒂和布鲁斯既太聪明,无法用完金钱或购买价格过高的家。如果他们曾经买过房子,我认为他们’ll可能等待房屋崩溃或使用地理套利来查找讨价还价。
        你 might look up the MrMoneyMustache blog if you have a chance. MMM often discusses how the knowledge one gains in the process of creating a significant investment portfolio at a relatively young age teaches one such valuable life skills that it becomes difficult to stop increasing one’净值。如果嗯,当我还是学生时,我开始了他的博客,我敢打赌,我现在能够建立一个房子。我承认,嗯会面对我,因为我不喜欢我’T自行车足够,我使用太多的天然气行驶和我避风港’T烟锅(在德克萨斯州皱着眉头),但我尽我所能。你真诚地,罗克德。

        1. 感谢您的额外信息,rocdoc。一世’很高兴它为你工作,但我不起作用’t know if it’S适用于加拿大人。在加拿大,学校不太昂贵,所以贷款很小(不到25美元投入的退货将是一个挑习的问题)。然而,您的方法和概念很重要,以谢谢分享。

          学生贷款收到了多少钱?平均率为8%,他们需要大大大幅大,以补充您的工作,以支付费用(住房,食品,教科书,学费,贷款利息)。

          据推测,您家的成​​本也比多伦多和温哥华的疯狂市场更实惠。它’令人厌倦地阅读美国人如何购买100万美元的收入财产,租户支付1万美元的租金。为什么不’那些租户只是自上帝购买自己的地方’s so cheap!?

  13. 我同意Rocdoc是没有拥有你不拥有的家’T买/积累垃圾!

    当我的父母离开房子时,我长大了19年,他们最终做了7次去垃圾堆扔掉所有从未使用过的垃圾或多年来没有价值。他们保存了一些有价值的资产,并在叔叔中储存了我的爸爸工具,以及他们销售的任何其他价值。

    此外,我忘记了我读到这个杆子的地方,但我很强大的意见,是你购买最新的Gizmo小工具,因为你的邻居有一个,或者你想要出去!如果您在公寓的租赁,那么这样做的可能性远远少。

    1. 你知道,我们’一直在旅行大约一年,我们的一切’需要需要在两个常规的背包中储存。

      人们不’T需要很多东西。他们只是认为他们这样做。

  14. 不确定被烧毁,但我们用杠杆和房地产进行了数百万。在我走下了这条道路之前,我非常小心地了解费用,他们被当作投资物业而不是基于情感。

    1. 我不’T T Thin The本文正在评论投资物业。那些房子产生收入。完全不同。但是对于你的普通人购买房子,因为他们被告知他们的原则住宅将是一个明智的投资,看数学。恭喜您对房地产的明智投资。我不’认为这个博客是为了购买收入生产资产即使它’s real estate.

      1. 如果您对自己租用投资物业’t停止成为一个良好的投资。我认为人们只是需要在投资上进行数学,并消耗少。那’对金融独立的真正关键。

        1. 同意!我的丈夫和我投资于房地产,住在房子的一部分,并在我们的第一个冒险中租用其余部分。我们做了数学,以确保我们的月费用等于我们的租金。从我们所有的房地产投资中都被视为收入生产资产。 30年代早期退休’s。我也同意较少的消费主义。我喜欢这个博客,同时倡导不同的方法来实现金融独立性,而不是我们跟随,我认为它’因为他们认为它,对许多人来说非常有帮助,并且与许多进入房地产市场相关’是你想要做的下一件事。

  15. 如果有的话,没有人应该在3年后销售那里。保持房子,付出代价(让租户帮助你这样做)’re sitting pretty… and stable. You’ve居住的地方(没有人可以从你身上踢出或增加你的租金’re the owner), you’你的租户上有现金流量,你’vers感谢,你’re good to go.

      1. 租户不’必须以室友的形式出现(虽然那样’S合法选择)。把它们放在一个单独的地下室公寓里。

        你’Re购买土地(随着时间的推移增加价值),控制(你可以做任何你想要的东西,让你想要的租户),安全/稳定(没有人可以踢出你’s yours, since you’重新租房;是的,是的’是一个强迫储蓄账户;而且思想股票市场崩溃并取得所有资金,房地产仍然是物质,无论崩溃如何,能够以赫洛克的形式拿出低利息贷款,从您开始增加信用评级/历史’及时支付抵押和公用事业,自豪感的自豪感(可以 ’曾经有任何其他方式),如果由于租金收入和家庭升值的组合而被视为收入财产的人,更多的金钱。

        这“我在大学这样做了”声明是讽刺,因为我在大学租来并租用就是你的’re advocating.

        1. 如果隐私是您的首要问题,一旦您当前的租户帮助您支付了一所房子,就购买另一个家,并在您在第二家中完全隐私时保持首先作为收入财产。那’s another perk –买你的第一家可以帮助您一次购买另一个’ve built up equity.

      2. 啊,但想想你的博客一会儿,那些来了读它的人。我们真的是人们‘spend’ $500K on ‘privacy’…或者是我们的类型来说,嘿,我’ve获得了这个500k美元的资产,我怎么能最好把它工作?对于一些,它’S根本不购买并在市场上投资它,对于其他人来说,它可能更多的是混合…租赁,共用空间挂等,绝缘升级(成本避免),屋顶上的太阳能电池板…你命名它,所有人都可以是获得相同目标的合法手段。重要的是寻找为您和您的生活形势而为您工作的数字。

  16. Bravo!多么详细的演示到老父母!我认为金融独立的关键并不是如何控制您的费用或节省$,但您如何使您的硬币兑换税收收入,例如TFSA。

    每当我谈论TFSA,没有人真的了解Flaherty先生为我们未来创造的美丽。没有盗贼,尚无银行家或政府可以带走一分钱的收益。

  17. 伟大的帖子。我完全同意。房地产是最终的伪投资。它’狼躲在羊身上’衣服。大多数唐’如你所指出的那样意识到这一点。大多数人应该租来或努力购买他们所能负担得起的最适合的房屋。不幸的是,绝大多数人都做得相反–他们申请抵押贷款和银行说“你被批准了x”。然后,他们至少在房子上花费那么金额。它’s none
    感觉,绝大多数房主都这样做了。

    1. 我知道!它’疯狂!我只是想摇晃这些人和大喊大叫“WHY?!?”

      但是,美联储会把我锁定。他们应该。

  18. 所以当你们和贾斯汀和他的妻子一起吃午饭时,你告诉他们他们拥有房子的白痴吗?对此感到怀疑。您的示例是用一些荒谬的假设加载。卖三年。它发生了吗?当然,有些人每月购买价值1000美元的彩票。三年后,您可以租用500k房屋并覆盖您的费用。那里的很多选择。您的观点的相关性与许多其他因素有关。位置,时间,额外收入潜力(参见Robert和Robin Charlton在whereweber.com或购买止赎像贾斯汀)。你做了一些好点,但夸大了让他们听起来更好。

    1. 贾斯汀’房子是108,000美元。在那个价格上,一切都很奇妙。我们这里有很多不同的情况。要进入房地产市场,你必须利用,如果你这样做,你会从星期天开始六种方式。是的,有选项可以尝试保存自己,但我’不相信他们的工作。如果你认为你可以从中数学,请随时尝试。

      1. WM辣椒:
        我认为Kristy和Bruce在Justin上非常正确 ’房子是一个很大的优惠,他们已经做了一般的优秀家庭分析。贾斯汀生活在美国南部,很多房子在这方面仍然非常便宜。我也住在美国南部,并没有动力购买房屋,直到价格变得非常低(而且我古老而来。)我永远不会在多伦多的价格购买一栋房子,鉴于多伦多价格,仍然是一个小公寓居住者。正如他们建议的那样,做数学,看看它如何在您的特定情况下工作。试着在多伦多等价格过高的市场中非常谨慎,并试图向美国途径学习!当房屋坠毁时,这是一个很大的混乱。对于那些幸运的人来购买现金购买,在崩溃后美国有很大的交易。如果多伦多市场以类似的方式崩溃(因为加拿大银行更强大,而且仍然可能是足够的,但仍然可能是足够的,那么克里斯蒂和布鲁斯等年轻人已经把自己处于出色状态如果他们希望这样做,可以选择购买家庭。现在,我认为他们’在世界旅行中可能有太多的乐趣,想要与家一起打扰。房屋是很多工作。

  19. 另一个很棒的文章!一世’刚刚读完你的大部分网站,作为千禧年生活在一个昂贵的加拿大城市(温哥华)的千禧年,我发现你的榜样如此鼓舞人心!保持棒棒糖’让仇敌让你失望!

  20. 很好的摘要!在很多评论中,我看到了它’S太专注于博主’个人情况或他们计算的租金​​太低。我认为关于个人金融的好处是它 ’S个人,所以每个人都应该将这样的帖子视为指导原则,并根据他们的个人形势和环境修改计算。从我一边这是我的’m going to do.
    一个问题到Wanderer和鞭炮:是否有足够低或租金足够高的利率,这将使您改变主意拥有的思想?

    1. 完全同意。如果你认为它没有’t反映了你的情况,刚才自己做数学。

      并回答你的问题,我喜欢使用paula裤子’s(www.affordanything.com)规则。如果月租是1%或更多的房屋价格,我’D买(即如果房子为100k美元,租金为1000美元/月),只要价格本身并不疯狂。这是一个简单的拇指记住,并提供广泛的边际来抵消所有讨论的税收,维护成本等。

  21. 这是一个迷人的分析。我对我在2010年买的公寓做了同样的计算。我在Excel中进行了分析,但我’我不确定如何在这里发布。

    我的分析表明我’与租用相同的单位相比,M比5%更好地完成了5%。我会更好地休息7%(再次,强调“slightly”)我有850美元/月的较小/更便宜的公寓(如你’在您的分析中使用)。

    这里 are a few reasons why, in my case, I’在购买公寓后轻松前进(而不是落后,如你的例子):

    1.较大的下行期。我在公寓(而不是您在榜样的5%而不是5%)下付款。显然这意味着那里’据了更高的机会成本(正如我所能在股票市场投入所有这些),而是,正如您所指出的那样,在前几年的抵押贷款金额抵御抵押贷款金额。这不能完全避免,但是通过具有更大的汇期可以减少。

    2.保持期更长。我六年前买了公寓,仍然生活在其中。我没有’T必须支付现场费用(只有卖家支付)。它’确实,我不得不支付律师和土地转让税,但在我的情况下,我在六年内付款一次(而不是在你的榜样三次)。

    3.购买少于你买得起。我本可以买一个更昂贵的公寓(从某种意义上说,银行会借给我更多的钱)。如果我被迫购买一个更昂贵的单位,这将每月简单地翻译成更高的抵押贷款付款,我’我肯定会更糟。

    4.时间。我在2010年买了我的公寓。我明显地错过了大衰退,但这也意味着我错过了2009年发生的大量恢复。从那以后的回归是稳定的,而不是壮观。如果我在大牛市之前将所有资本捆绑在一起,我很可能会落后。

    I’不发布这是为了证明您的示例错误。恰恰相反–我仔细审查了这些数字,您的数学检查了。相反,希望任何考虑购买房地产的人都会考虑我上面列出的原则,因为我认为它将有助于他们降低失败的风险。

    1. 感谢您进行数学和共享您的示例。我认为你的分析将帮助读者了解如何正确购买房地产并做数学,所以他们不’t get screwed.

      我想起了所有的观点,最重要的是“购买少于你买得起”。无论您是购买还是租赁,这就是对您有利的计算。

  22. 非常令人耳目一新,急需的个人金融逆向观点!保持伟大的工作。与我的孩子(青少年)分享了这个网站,因为他们建立了他们的知识和生活方式来资助。

    我的妻子和我租了一个500平方英尺的底座经过10年的积极储蓄和投资,我们将1/2在股票市场(蓝筹股美国股票)和1/2中的收益放入多伦多中部的双工中。快速前进10年,我们收集租金(1900美元/月)和股息,我们在财政上为生命而设定。整个时间我们在1200平方英尺的空间筹集了2个孩子,但我们的成本受到控制,我们能够负担有趣的假期(没有迪士尼巡航!),课外运动和外出。简而言之,一个好,但节俭的生活。我们选择不退休,但我们可以多年前–很高兴有选择!正如你在博客中的状态–如果你弄清楚如何为你工作,生活变得很大,更令人愉快。

    保持伟大的工作– too many ‘sheep’漫无目的地,做银行告诉他们的事情。我试图将他们的故事告诉我们的故事,因为我可以鼓励逆向金融自由的逆向途径…真的很高兴看到你做了同样的事情,祝你在这个宝贵的公共服务中祝你好运。

    1. 你和你的妻子在租房时赚多少钱?
      在那段时间里,你真正保存和投资多少钱?
      多伦多在你买的多伦多的价格是多少?
      在双工上你的下降百分比是多少?

      你 decided to put half your savings/proceeds into real estate, so you’显然不是反房地产。你还必须从银行取出贷款。在我看来,你受益于投资和房地产。

      1. 只要被视为投资,我们就不是反房地产,一个“business” with cash flow –在类似的光线时,你会评估股票。

        要回答您的问题并提供一些其他背景…我们在1997年底购买了我们的双工(幸运地在多伦多房地产价格比较低,今天’荒谬的水平)..但是“math”告诉我,作为我们的股权投资(我们是价值投资者和唐尚’对于为有利可图的公司支付超过10倍的PE)。双工是388,000美元..年度租金(两个单位)仅为40美元…我们住在一个单位(较小的一个)并租用了另一个,所以在10年内,我们收集了大约。 $ 200k租金–并鉴于抵押贷款利息,维护费用等休息… didn’T对此租金收入支付了许多所得税。我们将25%放下。这座建筑在这个过热的市场中显着感谢。为了使其更具资金上有吸引力,我们可以添加第三单位地下室公寓,但决定不–事实上,8年前,我们将它转​​换为一个家庭住宅,不再租金–这些决定是为了生活质量原因–我们在经济上处于一个伟大的地方,并希望额外的空间和隐私。

        重要的部分是看任何投资–房地产和否则– as a business … and if it’s a good business –买它!就像股票一样。多伦多的房地产价格– today –处于享受良好的水平“business”,像我们一样,真的很难,也许不可能。但在其他地方和时代,您可以做数学并使案例进行。事实上,我昨晚与年轻朋友说话,他正在前往伦敦,安大略省今天在一些租赁物业上做数学–谁知道,他可能会在那里找到一个很棒的业务。当你提倡时– do the math!

  23. 你 say “杠杆不是你的朋友”,但这句话没有讲述完整的故事。

    在购买房屋的情况下,您使用杠杆来完成购买,并帮助您在您拥有它的前期和关闭费用,税收和维护费用。你在你精美的插图中提到了所有这些。

    但杠杆不是“cause”房主只有5%的馅饼;它’据其中之一。 Leverage,如整体系统中的其他组件,如费用,税收,保险,市场价格欣赏/折旧,用品等所有人都在主人接受这一小额支付。杠杆代表系统的一个组成部分,为所有者产生了不良结果。

    我相信责备和诅咒的杠杆可以误导人们完全写下杠杆,在那里它可以在其他地区有用。

  24. 嗨,thx为文章’读取有趣的读物。但是,我错过了一些东西或你对房屋所有权的分析/返回是不完整的:你似乎忽略了这个事实,如果homey没有买房子,他将不得不支付租金。因此,在计算毛利盈利时,您应该重新选择Homey在三年内不会支付任何租金。

    就假设的驻权成本而言,我确定你的来源是声音,但欧洲的Def一个人不会每月花费〜每月4-5欧元的维护。在另一项说明中,您对房屋所有权的分析包括天然气的支出和电力......足够公平,但您在股票分析中租赁800欧元的租赁假设似乎忽略了这一成本项目。您可以在加拿大租用800 PM,包括燃气和电力?

    一切都在所有有趣的文章和我自己也喜欢股票市场而不是房地产(更多的液体,你重新平衡,较低的风险,较低的风险等),但我认为你的分析有点偏见,但在给出的榜样中有点偏见…

      1. 好的,我再次重新阅读文章,我注意到你已经强调了燃气和电力包括在800pm中。所以基本上你假设一个“base”您假设550欧尔的租金,如您所示的电动和天然气和25个包含在整个租金数字中的25个ankther项目。我也把它带到了这个基地550eur租率,然后让你带家具的公寓..您包括家具在房屋所有权榜样中,所以如果我们将苹果与苹果与苹果进行比较,那么您的假定租金为800(550个排除公用事业)也指的是提供的一个或你需要将其添加到库存例子中的成本..我会说假定的租金在这种情况下太低了。

        在房子分析中......所以你有125k的毛利润,然后你扣除了假定的成本..回到我之前的评论..你必须加回800(租金)* 36个月,以至于125k的毛利润作为Homey将停止支付此租金的诚实分析..这显然改变了整个计算

        1. 我们有欧洲读者?碉堡了!

          这rent for our place was what we actually paid, I have absolutely no idea how much it costs to rent where you live (or where you live). The math is still the same though, so feel free to roll your own numbers.

          和我’m已经减去了租赁场景的租赁。我不’需要重新将其重新添加到住房方案’s not extra money I’得到。这将是张贴租金的效果。

          1. 是的,在欧洲,我们也厌倦了大鼠种族 - 不幸的是,有没有’这是我至少知道的许多欧洲博客…

            所以你的评论:

            我的观点如下:

            在您的房屋榜样,您基本上承担了125k的毛利润(销售–购买价格)然后您减去一套成本项目......导致您的净结果。

            但如果你在购买房子之前假设家庭租房是租房,那么他在购买前之前支付了800千米。

            所以一个T = -1他的年度租金12 * 800和T = 0,他买了房子并拯救了上一个租金费用(9600p.a。)..
            在此期间(3年)他拥有购买的房屋,他节省了3 * 9600…此金额应加入他的毛利利润(您计算为125k)..

            减去所有假定的费用后,您可以将此数字与股票情景中的一个数字进行比较..

            在股票情景中,您确实假设Homey支付租金(因为他不拥有一所房子)并且您考虑到现金流Homey将支付拥有房屋并将其部署到他对股票市场的投资。

            我不t see how the above would lead to double counting…

            1. 租金被保存的事实是因为我们’运行两种情况:一个他继续租房的地方和他买的一个。每种情况都是统计收入–生活成本。租金是“Continues to Rent” scenario, while it’缺席了房主情景所以’如何正确账户。

              以这种方式想到它。情景A是有人每天吃热门狗,以1美元。情景B是有人每天吃汉堡包2美元。 (更换欧洲等价物。长方形宝石?)

              在本月底,花了30美元,B花了60美元,所以一个胜利。你不’t say “b不再需要吃热狗,所以他每月节省30美元,所以你必须从b减去30美元’S支出,所以B实际上花了30美元,所以他们’re tied.” That’S双重计数热狗的效果。

  25. 好帖子。由您之前的帖子启发,我写了一篇文章,你和你的读者可能会发现有趣: http://tenfactorialrocks.com/house-fever-global/

    由于您获得了更广泛的读者库,请随时使用您的下一次写作中的文章。我们都可以使用其他国家的数据超出我在文章所涉及的内容中。像我们这样的人可能是整体的异常值‘house fever’咒语全世界,所以让’我们最好地教育大家在购买杠杆,昂贵的房子里没有必杀技!

  26. 当我 can see the funny side of your hotdog/hamburger example, I don’T见于手头的原始方案的任何相关性…

    大学教师 ’想在这里圈子四处走动,但只是假设以下例子:

    场景1:
    我每月收入4000欧元,支付1,000张租金,没有其他费用。我留下了3,000欧元。

    场景2:
    我现在买一个救助我支付租金的房子。为了简单起见,我们忽略了所有交易成本等,并假设以下现金流量:

    我仍有4,000欧元的月收入,支付1,000名利息(抵押)和500人。我留下了2,500岁。
    三年后,我在50k的房子里赚了毛利..牢记与情景1相比,我可能有1,500人的抵押成本,但基本上它只能转化为500的增量现金流出。

    场景3:
    我继续租赁,我投资金额我将在股票市场的情况下花在房子上的情况2(1,500欧元)…
    我继续拥有4,000欧元的月收入,投资1,500美元,支付1,000的租金,并留在1,500eur。三年后,我在我的60k投资组合上进行了总利润

    在您的Homey示例中,您可以从Huyy中扣除抵押贷款付款’s gross profit. That’很好,但你只是忽略了这个情况(或在我的简化方案2中)房东已经释放了他通常花在租金上的现金。您的分析错过了现金流的视角…更简单地,您对Homey购买和销售房屋的情况的分析低估了他所保存的金额,因为您只考虑到与抵押贷款金相关的现金流出,但您未能考虑到增量现金流出少..

    这fact that you consider rent in the stock scenario doesn’T的意思是你可以忽略租金到无租盘的积极效果在房子场景中..对于每种情况*你只需要建模现金流量,反映了Homey面孔的现实。

    *您可以模拟三种情况:基本情况场景仅租用,然后分别模拟房屋购买和库存购买方案)…

    1. 我得到了你的困惑。你’重新想知道为什么我要为他在房子上度过的钱而获得信誉,同时没有对不租金支出的相反。

      这是因为当你从一个情况下花费很多钱到你花费少钱的情况时,因为我’m假设您的收入没有’同时你有效地释放金钱,你一直在支出别的东西。当你走到以前的花费超过之前,你不’T获得同样的提升,因为现在您必须赚取更多来支付增加的费用。

      如果Hopy继承了房屋,所以你所说的是真的,所以他的住房成本降低了。如果他正在支付1000美元的月度租金,他现在支付200美元的税收+公用事业公司,因为他没有抵押贷款,那么你可以在1000美元的价格上信用他,他无论如何,他都会花费800美元,比如升级他的房子或其他任何东西。但在这种情况下拥有家庭成本的情况,你可以’t do that.

  27. 然后再次…你甚至在分析中做到了自己…房地产和土地转让基本上是50%的成本,当您在超过3年的时间段的成本繁殖时看起来更好。

  28. 3年?如果您使用3年时间线,您的号码是倾斜的。作为经验的规则,它’甚至在您可以在购买房屋的交易成本之前需要5 - 6年,至少在美国。

    但代理商确实太多了。他们对他们来说,他们参加委员会并为广告报告提供巨大的块。

  29. 为什么哦,为什么你减去了校长的利润?如果您应该添加任何内容。我不’T与您的数学完全同意。您偿还校长所以当您销售时,您可以获得资本收益和校长(您可以在储蓄时处理的主要原因)。然后抵押贷款的唯一费用是兴趣。

    1. 我们正在计算他多少钱’获得,而不是净值。要计算收益,您必须减去他投入投资的金额。如果您以7美元的价格购买,您可以获得10美元,您的收益是3美元,因为您必须减少耗费金额,如果您需要购买。

  30. 我真的很享受正在设置的参数,直到我到达分析结束并注意到一个辉煌的问题。由于您将所有抵押贷款支付作为与结束利润相关的成本,您’D需要在房屋拥有时保存的租金。否则,这是假设少量利润,但不包括他会的事实’在几年内,通过技术生活抵押贷款免费抵押。

    1. 不,我不’T。已被照顾的租金被从投资方扣除为费用。如果我们要包括在比较的家庭方面保存的租金,那么我最终会减去在公式的家庭方面错过的投资增益。这比较不是机会成本分析’S 2场景并排分析。

      例如,让 ’S比较驾驶到骑地铁的成本。如果你买了一辆汽车并开车一个月而不是乘坐地铁,而且它花费1000美元/月,而且地铁花费300美元/月,它就不了’意味着驾驶只花费你700美元/月。

      让’S表示您的付款支票是3000美元/月。所以与地铁一样,您最终节省了2700美元/月。虽然驾驶驾驶,但最终只能储存2000美元/月。你不’说你最终节省了2300美元/月,因为你没有’T通过添加300美元来乘坐地铁。如果你这样做了疯狂的计算,那么你将最后向地铁一侧增加1000美元“哦,我没有买车救了1000美元”。然后,您最终可以节省2300美元,而有机会成本分析,无意义。

      1. 我的错;我错过了租金的线路。为此,为了实现客观分析,租金成本需要大幅增加。虽然您将公用设施列入公用事业,电视和家庭维修作为租赁屋提供的费用,但仍然存在租赁。至少需要增加至2,500美元,至少将大大改变此分析。

        1. 这里’是大多数人忘记的事情。当您租用您所需的内容,因为您不需要考虑转售价值。当你购买时,你做出决定,哦,我需要一个3卧室的房子,即使我实际上只想要一间卧室,因为它具有更好的转售价值。

          你从哪里得到2500美元的?在我们住的地区,我们可以’Ve租了一间3卧室的房子,以1995美元/月(包括在内的公用设施)。
          因此,这是126,129美元 - 36 * $ 1995 /月/月= 54,309美元,仍然从房子购买中击败了36,624.54美元。

  31. 尽管我的墨水是房地产是大多数人的钱坑,但我最终购买了一个家庭压力,并且我可能会留在我的工作中另一十年。被说说,维修和成本积累。你要么支付某人的款项,要么在做你的维修或度过自己的周末,要么付钱。违背粮食并质疑我们真正需要的东西是好的!

  32. I’m印象深刻。我站在这里纠正。这是坚实的数学。

    没有讽刺。

    我为之前写的东西道歉。

    谢谢你的课程。

    I’我的脚在我的脚上继续阅读。

    我帮助人们取得了成功的财务自由,毫无疑问。但是你可能会在这里做些什么。

  33. 只需850美元/月,我可以在哪里租用〜500k的物业。那是荒谬的。 Zillow旁边有一个房子给我价值477,000美元,它会租2300美元/月。我拥有一个租赁(公寓),价值在〜310 000万美元,我收取由于特殊情况而极低的1300美元/月的租金。 Zillow说,我应该收取1900美元/月。 $ 850 / mo只是荒谬。

    1. 你 forget that when you rent you rent exactly what you need because you don’t need to think about resale value. When you buy, you make decisions like, oh I need a 3 bedroom house, even though I actually only want a 1 bedroom, because it has better resale value.

      在 the area that we lived in, we could’Ve租了一间3卧室的房子,以1995美元/月(包括在内的公用设施)。
      因此,这是126,129美元 - 36 * $ 1995 /月/月= 54,309美元,仍然从房子购买中击败了36,624.54美元。

  34. 多么人攻击克里斯蒂和她的丈夫使用3年的时间框架我们的遗忘是他们想做一个苹果在苹果对比较苹果,这是一个60/40股权/债券投资组合和房地产的一段时间同样的速率,考虑到杠杆(避免整体“只有在房地产中,您可以用200k美元的价格赚取一百万美元的投资”争论)。这也没有分析投资财产的成本,但只有在大多数人所做的方式上购买自己的家庭的成本。没有人故意通过3年来堆积甲板,虽然我很乐意看到一个更现实的情况,其中使用了10年的时间范围。

    此外,这里的疯狂思想,但这两者在他们初的三十年里退休而不是来自任何继承或彩票的奖金,而是从他们的日常工作收入,节俭(Moreso而不是根本不拥有财产)和投资。因此,而不是试图攻击他们的数字,好像他们只是房子 - 种族主义或什么?一世 ’肯定不会告诉他们他们对房屋的立场是错误的(即使我是反租金);他们退休了’我仍然试图说服我的客户不要恨我太多了。

    真挚地,
    ARB–Angry Retail Banker

  35. 我喜欢在这些类型的决策上做数学的想法,但是你使用的数字有点荒谬。租金中使用的“rent”对于你比较的房子来说,场景太低了“buy”场景,时间段太短。根据您多久,租用与购买问题更改了很多’ll在同一个房子里。

    我明白,当他们从租来拥有时,人们经常会升级到他们的房子。这种练习是问题的,但试图决定在任何情况下像糟糕的举措一样购买不是解决问题的方法。

    1. 这“ridiculous rent”我使用的数字是我们的实际租金,根据官方房地产委员会统计数据,对多伦多的实际房屋欣赏。本文被编写了回答我在我投资的时间内租赁的问题,答案是一个响亮的答案。

      当你说人们经常在他们拥有时升级他们的生活方式时,你会在头上拿着钉子。这是因为当您拥有时,您必须关心转售价值,未来的家庭扩展,客房,娱乐。换句话说,你拥有比你需要的更多“just in case.”但是,当你租房时,你倾向于只租用你需要的东西,因为你以后总是可以租一个更大的地方。这是人们最大的原因之一’生活方式膨胀,他们永远不会领先。他们现在支付他们认为的东西’ll need later.

  36. 很好的分析..但是你能用1500美元的租金+公用设施做一个。此外,您认为租房者将在储蓄中投入43000 x 3,而房屋所有者甚至在三年内挽救一毛钱,甚至依靠房子的升值,仍然依赖于房屋的升值。如果房子所有者们节俭,仍然能够节省12000美元的人+他们的房屋欣赏。今年我要思考,如果我应该租或购买,我会思考。 -

  37. 有没有办法测量效果“depreciating”随着时间的推移,抵押贷款支付随着通货膨胀的价值而被侵蚀?我在某个地方阅读,每个抵押贷款支付的费用较少,随着时间的推移,这是利用现金购买的利益之一。例如,2017年每月每月1,000美元的抵押贷款支付比2007年在购买时更便宜(价值更低)。每笔付款都将越来越便宜。这个理由是否有优点?

    1. 并不真地。我的意思是,技术上是的’真的。您在最后一次抵押贷款支付的付款比通货膨胀更为便宜,但是该知识如何改变您的行为?增加摊销以延长您的付款时间表’是因为你’LL将更加兴趣,抵消了通货膨胀的影响,所以它’很难看到如何利用这个。

  38. 最近,我在市场上购买了亚利桑那州的房子,用100k美元的售价销售约300万美元+,我的最大是350k美元(我喜欢的房子,哈哈)。一世’迈出了MMM和许多其他火焰博客的巨大粉丝,现在大约2-3年;长话短说,我’米35,距离36,单身。一世’我最近一直在睡觉,只是考虑这是正确的决定,或者没有(买房)在侧面做Airbnb的计划。我的节省总计约为180万美元,并进行了小于投资。无论如何,长话短说,我偶然发现了你的网站来自Madfientist播客,这是我在寻找的。截至今天,我取消了我的房子狩猎追求,并投入了80%的保存。一世’M仅支付450美元/月(包括公用事业),并没有债务; aren.’要么租约。有时,它’很容易落入‘norm’社会认为你’购买房子,为自己做正确的事情。 idk,那里’我想谈论的其他东西,但我的朋友都没有被远程进入fi / re。有时它可能很难,但你的博客和许多其他人’读读得舒适并重新肯定我的相信一次。非常感谢家伙!顺便提一句– I’M男性越来越诅咒我的父母需要脱掉我的背部,并已经结婚,买了一所房子,大声笑。

    1. 你’仅在租金上只支付450美元/月?!哇!那’泰国一级价格!如果租金很低,我就无法购买300k +美元的房子。很高兴你’能够看到光明!我知道FOMO陷阱落下的是多么容易,特别是来自亚洲背景。坚强点!

      欢迎来到博客,感谢分享您的故事!

  39. It’在美国更便宜,我们有30年的抵押贷款。抵押贷款与月1日的租金较低,它保持不变30多年。同时租金每年都在上升。那’是什么让人们随着时间的推移而变化。大学教师’在3年后,T是一个白痴,卖掉房子。买另一个房子并租一个旧的。这笔钱来自哪里?它来自你没有的80%’T放在第一个明智地投资指数资金3年的房子。

  40. I’很困惑,为什么你’在这个例子中,职业租赁比雇用更好。 

    在情景1中,您购买房屋,杠杆,当所有人都说并完成,最终以193,590.00美元。 

    在情景2中,您将花费相同数量的金钱,漏斗在租金之外的任何额外费用,您将花在家庭所有权上,进入投资,并最终获得185,423.27美元。

    如果你最终收到少钱,如何租用?

    1. +1
      正是我想知道的。我同意银行和代理人太多,但在一天结束时最重要的是你在口袋里有多结束。

    2. It’一个非常引人注目的文章,但我可以’似乎与之可以调和它的事实是,据我所知,购买房屋一直是我曾经做过的最好的财务决定,用于债务整合,杠杆回报率,租金收入以及给我和我的家庭那种生活的地方我们想要的。

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