百万美元的房子?或百万美元的监狱?

鞭炮
跟着我

“等等,你付出了多少钱?”我问道,令人难以置信。

“75,000美元,”乔安娜,我的前同事说。尽管两者都在同一个领域,工作实际上是同样的工作,乔安娜和我就像他们来那样对立。 She 思考更昂贵的东西是更好的。 Me? Not so much.

I 爆发出叹息。在像多伦多这样的加热市场中,竞争战争是 normal. So I shouldn’T已经惊讶,但仍然是…

“什么?其他8个人想要它!无论如何,我们得到了优惠。 650K对于这个地区非常公平。“

“你至少完成了家庭检查吗?”

她 let out a derisive laugh. “HA! NO. You can’t have ANY conditions. It’s a 卖方的市场。 DUH。“

呃哦。 我畏缩了,闪回“魔鬼之家“我们在2011年看到了。花了超过500万而且没有家庭检查?我会害怕。

“你需要进入住房市场 现在。一世n 5 years, this house will be worth a million, and you’ll regret not buying…”

那 was back in 2011. Flash forward five years.

乔安娜是对的。她的房子现在值得一百万...... 如果 她卖。和 如果 您忽略了房地产经纪人的费用,律师费和维护成本。

所以当我从我们的世界旅行回来后去访时,我完全希望她无法忍受。

而是,这发生了:

“哇,房地产市场在多伦多疯了。你的房子现在值多少钱?“我问。

“我不想讨论这件事,”她说,瞪着我。

等待,持续一秒钟。 乔安娜,住房 - 坚果和租盘,谁在过去的5年里,我在我的背上关于我如何“失踪”,不想吹嘘她的房子?!有些东西起来了。

“好的,你会说租赁还是买得更好?”我问道,试图得到“我告诉你”的“我所以”果汁流淌。

她 sighed, clearly annoyed. “It depends. If you bought, you have to pay for all sorts of repairs. Like for instance, I had to fix the front and back porch recently and it was NOT cheap. When you’re a renter you don’t have to do any of that.”

“有趣的。那么维护费用是多少?“

“我怎么会知道?!”她说,恼怒。 “你可以在线看看所有这些东西!你为什么问我这么多问题!?这是某种询问吗?“她扔了双手,然后偷偷地闯入房间,难以置信地坐在那里。

我无法相信。谁是这个人,她用乔安娜做了什么?我的意思是,我总是把她视为一杯半空的人,她做到了 喜欢抱怨,但从来没有关于房子。我不知道改变了什么。

我决定问她的丈夫,托尼,是什么。

事实证明,自从他们买了房子以来,有无尽的头痛。

  1. 他们的邻居是她70年代的老太太,他们一直倒入他们的车上。
  2. 乔安娜害怕在她自己的前院里修剪树枝,因为邻居可能抱怨。
  3. 后院园林绿化,当他们买房子时,这是一个主要的卖点,太昂贵而无法维持。现在它只是一堆杂草和一个空的池塘。
  4.  窗口在冬天从一个堕落的冰柱破产,将它们返回5000美元
  5. 前后门廊崩溃,必须更换。另外10-20k。
  6. 他们的花哨燃气灶崩溃了,他们不得不买一个新的。

并且这些是抵押,保险,财产税和土地转移税之外的成本。这是一个巨大的钱汇,即使它价值一百万美元,他们就不能出售它,因为他们需要某处。

排水的钱
再见金钱,再见。 (照片来源: Images Money @ flickr。许可证:CC BY 2.0)

在表面上,乔安娜的财务和矿井看起来相似。她有一百万美元的房子,我有一个 百万美元组合。但他们真的是一样的吗?一百万美元的房子与一百万美元的组合相同吗?

走着瞧:

百万富翁投资组合 Million Dollar House
工作与生活的平衡 支付你不必再上班了迫使您工作,以偿还抵押贷款,财产税,保险,维护。
灵活性 允许您灵活地生活在任何您想要的地方将您与一个位置联系在一起。因为你被迫继续工作,所以你必须留在那个城市,无论生活的成本如何。
稳定通过租赁,如果房东不想再租用它,你就会冒着搬家的风险 买房子让你留在一个地区而且不必移动
市场时机使用长期投资,索引和重新平衡,您不需要时间的市场。只要您定期重新平衡,只要您的提款率为4%*或更低,就会获胜。你必须弄清楚什么时候出售。如果您卖得太早,则会忘记进一步的收益。如果你没有在落下的市场中出来,你将被搞砸了。
成本如果您坚持耐受性指数ETF,您的投资费只需0.1〜0.2%的占元产。交易费用约为20-50美元,具体取决于您的经纪和您重新平衡的频率。与拥有房屋的成本相比,微分。在物业税之上(>在大多数情况下1%),您还必须支付抵押,维护,保险,房地产经纪人的费用,当您销售,律师费,土地转移税等,如果您的房子上涨,您的房产税也是如此!!
多样化在债券,ETF,Reits,首选股票等多种资产中多样化 所有资金都被锁在一个资产:一个家

在上述6个因素中,唯一一个房屋击败投资组合的唯一稳定性。房子让您在一个地方留在一个地方而无需移动。所以你最好希望你有良好的邻居......否则,你可能最终陷入了很长一段时间,因为你需要留下来 至少5年来建立足够的公平,以抵消购买和销售的房地产经纪人费用,土地转移税等。另外,如果你’曾经试图在一个之后出售房子 束兄弟们的男孩在隔壁中移动,你’ll know what I mean.

邻居
As depicted by this “documentary”.

如果你看另一个5个因素,你会看到百万美元的房子没有给你工作生活平衡,让你很少的灵活性,要求你到市场时间,花费你很多钱,而且是没有多样化。

最令人沮丧的是,即使房子的价值上升,所有股权都被锁在房子里,直到你出售之前为你做任何事情。你不能脱掉砖笔支付账单。你不能停止支付保养房子。你所能做的就是继续喂养它,并希望它会在一天内偿还。

一旦你决定出售,你什么时候做的?如果该值更高,该怎么办?如果它偷了什么?你现在出去吗?这就是为什么市场时机很糟糕。你不知道你应该做什么。

与此同时,你在工作中陷入了困境,工作较长,更长的时间,使你的大多数艰苦的钱可以直接进入你贪得无厌的房子。每年,您都会支付支付物业税(您无法控制),维护和保险。

另一方面,一百万美元的投资组合可以让您拥有它。和以来 投资收入更有利地征税 而不是赚取的收入,你实际上比百万美元房子的雇员支付更少的税金。

然而,加拿大人仍然借给他们的大脑来拥有自己的房屋。事实上,我们对收益比率的债务现在是 165%…在2008年房屋崩溃之前,整体18%高于美国人的比例。

即使是&P 500 has returned 1000% 超过25年,虽然房屋只返回247%,但人们忽略了这一事实并继续购买房屋。因为家庭拥有是邪教。因为“租用是失败者”和“租赁正在抛弃你的钱”。

好吧,你知道吗?居屋所有权正在抛弃你的生命。是的,那是对的。我说了。

为什么?

因为即使我们的债务水平高于2008年,我也不相信将有一个住房崩溃。在加拿大,你不能只是从债务中走路,因为没有“没有追索贷款”这样的事情。因此,如果房价低于您欠抵押的抵押贷款,您不能散步。如果您试图丧失抵押品,您将被起诉所有地狱,您的信用将被搞砸。这样你就可以’甚至以后租一个地方。 您必须继续努力偿还债务。  所以房屋所有者将继续工作,并且在他们的70年代努力工作时,他们正在努力工作。

喜欢乔安娜。她应该生活梦想,但像其他房主一样,她进入市场,只是失望。她在生活方式中也没有销售百万美元的房子,而是在生活方式中实现了收益,而且忙着担心沿着牛群并与之跟上这些。所以相反,她一直在花在邻居和长时间工作的所有时间来支付破碎的窗户,磨损的门廊,后院的景观。因为她不能卖掉一部分房子来支付 他们。这完全是什么或没有。她永远不会出售并回去租来。

所以我不得不怀疑。乔安娜真的生活在一百万美元的房子里吗?或一百万美元的监狱?

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69 thoughts on “百万美元的房子?或百万美元的监狱?”

  1. 我爱我的监狱!实际上只是破坏了我的主卧室监狱墙,安装了一个12英尺的滑动门,取代了50岁的铝窗。一旦’s done, I’聘请了一些监狱囚犯为几块剪辑来建造275平方英尺的甲板,所以我们可以在日落时喝一些走私啤酒。

    关于这个项目的最好的事情是,2012年的血金钱支付了。不得不把大量的现金放在保护团伙。但它’S 4年后支付,所以我采取了利润并将其卷起以创造一个更好的生活环境。

    沃登告诉我,我可以随时离开。大学教师’t tell anybody!

    萨姆

    1. “这些墙很有趣。首先,你讨厌他们,然后你习惯了他们。足够的时间过去了,你得到了,所以你依靠它们。”
      —摩根弗里曼,肖申克救赎

        1. 呃 -

          你说实话,但与家庭拥有的一部分挑战是,很多数学都是非明显的,因为那里’很多小不可预测的东西,租用你一般都有一个检查你’re paying.

          有了这一说,鉴于拥有的疯狂崇拜状态以及如何在加拿大,>1/5的人口(包括我包括)生活在租用乡村英里的地方,它似乎值得倡导拥有一个糟糕的选择 -

          1. 但是,我们如何知道谁在没有,你知道,做那个DANG MATH吗? -

            没有替代,没有捷径,用于做这项工作。它’不难。我的意思是,如果你’Re不是电子表格人,NYT链接实际上是您的所有数学:您只需要输入一些假设。

            同时承认,等式的两侧都有一些未知数(例如–修理成本拥有,租金率的租金增加,通货膨胀率,投资回报率,这些可能不会以某种方式提示决定。大司机是购买价格,租金价格,以及您实际留在一个住所的时间。

            1. 我想我的观点是温哥华的数学(也许多伦多,虽然我避开了 ’看起来,这么琐碎的易于做到这一点,几乎不值得努力。

              例如:我们在租金中支付巨大的3800美元/月…我最好的猜测是,同等的地方可以售价1.5米– so that’S $ 300,000下调和5000美元/月@ 2%。以3%的3%上升至5700美元/月。

              至于事物的未知方面,租赁有更少的未知数IMO。例如,自2004年以来,BC的最高允许租金增加4.6%,平均为3.46%。我认为它’非常合理的假设您的租金增加每年不超过5%,可能少于这一点。

              基本上,它’s no contest, and it’显然没有比赛。

              需要强大的宣传屋归的宣传,因为它如此深深地根深特地,即使在呈现出这样的耻辱数量,大多数人仍然认为拥有你的家是一个更好的选择。

              1. 这篇文章专门针对生活在温哥华或多伦多的人吗?如果是这样,我’ll承认这一点。继续跳过数学。 (虽然我’d争论这些城市的平均亚达登仍将受益于五分钟的工作。)

                要是我们’Re试图为租用vs购买一般,并在所有异常住房市场的国王中使用一百万美元的房屋作为一个例子,然后’讨论不同。

                1. 你所有的东西’重新说是正确的。运行数字始终是最好的决定。

                  我的评论的指出是我觉得‘best choice’是如此深深的人’思绪,我有一个艰难的时间错误,有人争论一般认为,最好的选择是错误的。

                  那里’■我认为拥有自己的家的各种原因可能是一个净失败的主张,也是必须的,但是’不是真的是我’我试图跨越 -

                  1. 那么你的观点是什么?大学教师’批评广泛倡导租赁而不是拥有的人,因为你普遍认为对大多数人来说更好?基于我们承担的数据,对大多数人来说,我们应该租用更好?

                    再次,如果讨论特定于温哥华& Toronto, then I’ll承认这一点。我不’在那场战斗中有一只狗。

                    如果你’重新扫描泛化,关于拥有的普遍差,然后在静脉中“doing the math”, I’请问您展示您的工作。

                    1. 我的观点就像我以前说过几次–家庭所有权的想法是‘best choice’在所有情况下都深深地根深蒂固,尽管在没有任何深刻的思考的情况下以显着百分比如此疯狂地不准确,但我对倡导在一般案件中租赁的人没有问题。它至少余额余额。

                      至于我的一般意见–除了高度深度的案例外,我可以’除非您打折您自己的时间的成本,否则它会理解它如何从现金流量的角度来看更好。我不’当所述物业经理有能力利用规模经济的能力时,请参阅普通人如何以更好的价格执行普通物业经理的功能。显然,由于各种原因,所有地方或时间都可能在所有地方都处于肯定的真实情况。

                      我想有点像拥有汽车(我们碰巧有两个,FWIW)。从现金流的角度来看,拥有汽车是大多数人的失去命题。我不’在工资单中有机械师,我不’T具有成本访问部件,因此维护更昂贵。此外,我必须处理车辆停机的后果,花时间离开我的一天做维护等。

                    2. Yup,数学和拥有在多伦多没有意义吗?–这是这种情况发生的地方。我可以’T发言,但我知道在国家的某些地区购买了若干地区(就像我在Raleigh,NC那样购买的伙伴一样。租用比率的价格有9–与多伦多22或以上不同),因为他买了108,000美元,可以用1000美元/月租用。

                      我也认为美国人有一些优势,加拿大人不’T,如扣除税收的抵押贷款。所以改变了数字。

              2. 加拿大房地产和美国家所的事情’太不同的是我不’T Thin Ti China Mys可以扣除抵押贷款利率吗?

                在美国,抵押债务中最多可达100万美元。让’S表示您是最高收入收入,并支付39.6%的联邦所得税率+ 12%的国家所得税。每年获得35,000美元的扣除相当于〜15,000美元(扣除趋势,所以不是17,500美元)。那’s a nice benefit.

                  1. 是的,各州的不同情况,肯定。我们在印第安纳波利斯的最后租赁购买了82,000美元,它租金为1,000美元。我们得到扣除兴趣(以及所有其他费用),获得贬值家庭,由于杠杆等,最小化机会成本。

                    从现金流的角度来看,我们的租房者肯定会更好地拥有同一个房子。

                    但甚至在州的这里也不是常态。平均家庭没有’T良好的租金。

                1. 我以为只有在征收税收和大多数人都没有他们只是索取标准扣除的情况下,那么我也是 ’读完你需要一个大抵押贷款,因为扣除必须大于标准扣除值得有价值。我认为当他们卖出家庭正确时,美国人必须纳税?

    1. NYT计算器唯一的是它适用于美国税收规则–抵押贷款利息和财产税费用在加拿大不扣除税收。
      虽然让人们思考事情是一个非常好的开始。

  2. “…如果您试图丧失抵押品,您将被起诉所有地狱,您的信用将被搞砸。”

    这是对个人破产的常见误解。在一开始就适当地构建您的个人责任会创造一个战术破产的选项。

    最重要的是,所有债务都应该以一个配偶的名义,这使得其他配偶判断证明。从那里使用你的想象力。

    1. ”在一开始就适当地构建您的个人负债”

      在购买房子之前,有多少房间角质奴才在做这个?如果您宣布破产,则搞定您的信用评分。不’t count on this.

      “最重要的是,所有债务都应该以一个配偶的名义,这使得其他配偶判断证明。从那里使用你的想象力。”

      Um…这似乎充其有风险,最糟糕。

    1. 谢谢你与此联系!它给了我一个反驳文章的想法:)

      即使我站在另一方面,整体而言“rent versus own”辩论,我仍然非常钦佩他的休息时间从40k到100k。将永远用他作为一个闪亮的例子。

  3. 本周末我在卡尔加里。全新的公寓在镇上的一部分,靠近医院和良好的学校,低于200k美元。单身独立式房屋约为350万美元。在温哥华或多伦多出售房子,在卡尔加里购买,并以低成本的ETF投资其余部分’s。如果您留下现金,请购买新车。艾伯塔省没有’如果你没有,你可以花费销售税,你可以花费冬天的旅行’喜欢寒冷。也许Westjet正在招聘?

    大型建筑公司仍在建造房屋和公寓’希望石油价格上涨。我在石油商业中谈论的很多人认为,如果石油停留在那里,今年冬天会有更多的失业。房地产的价格会更便宜。想到的东西。

  4. 有趣的文章,良好的论据,有利于租赁拥有。

    一个我必须选择的是它是不是 ’为了在您仍在偿还抵押贷款的同时,将拥有一百万美元的产品组合进行比较。为了使苹果苹果比较,您真的应该比较购买VS租赁,其中两种情况下的净值是相同的。这意味着比较一百万美元的产品组合,同时租用一百万美元的房子而没有抵押。这改善了归属位置(没有抵押或利息预付),但与租赁相比,它仍然受到多样化风险和不灵活性。

    1. 好点子。但是,即使房子没有抵押贷款,店主仍然必须支付物业税,维护,保险......当他们出售时,在房地产经纪人的费用,律师费等上才能支付关闭你的抵押贷款。

  5. 我承认,我’竞标者之一。一世’ve提供80k,仍然没有’得到它。有人必须在家里或其他东西打印钱。

    我基本上被称为上市代理人,并要求她想要多少,而且我’LL支付10k以拿到我的房子。

    现在,增加我的被动收入是我的主要目标。所以房地产仍然是一种选择–价格合适。

  6. 感谢您与其中一个招标战争中分享真正的经验,在摇摇欲坠的多伦多家中。

    We’返回渥太华地区,租赁列表被排队入住。没有说我有一天再也拥有了,但在房子里有1-5年的预期持续时间,租赁看起来像一个真正的讨价还价。

  7. 我爱你博客,但我认为你的财产与股票辩论在这一点旁边。早期退休是通过质疑消费习惯的积极挽救,与合理的投资车辆的投资相结合。就个人而言,我’ve凭借大量成功,虽然需要进行分析,但案例需要看出投资是否有意义..是什么’■在所有费用和税收影响中的回报分解率。确实,很多人低估了财产所有权对其危险的成本。

    从什么你’ve说它听起来像多伦多现在价格过高,也是不是’良好的投资选择,但财产,作为投资,可以在适当情况下是一个有吸引力的道路。

  8. 您忘记了向抵押贷款支付的利息。作为业主喜欢对租房者的话来说,支付的利息是欠流失。

    1. 是的。您还需要从财产的租金收入,代理费,职位空缺和杠杆的影响。抵押贷款往往比利润率较低的利率和您’如果价格下降,则无法接触到保证金电话。

      足以说空间太复杂,无法通过声音叮咬来充分描述‘租金是尸钱’.

  9. 一个费用’常被忽视的房主经过忽视,是他们在家庭维修的个人时间。您可以通过询问自己雇主需要支付多少雇主支付周六上班的时间。让’说你的空闲时间值得2x你是什么’在工作中支付,我们’ll assume you’重新支付25美元/小时。如果您每周安装5小时以维持您的家(例如,割草法,修剪树篱),则每年增加13,000美元。课程:对您的空闲时间和因素进行艰难的美元价值,以您的家庭购买计算。

    1. 看它的非常有趣的方式。人们忘记时间比金钱更有价值。你可以随时赚钱,你可以’t create more time.

  10. 好的,所以我们’在一个主要城市看了一百万美元的家庭,vs百万美元的产品组合。但是,如果您已经说过300,000美元的镇上的房屋,那么距离左右100美元/月的维护费用以及一个较小的城市税收2200美元,收入为700,000美元的投资组合?

    最终我们大多数人都想拥有孩子,所以我们可能希望一个稳定的地方生活和抚养它们。随着一个收费的城镇,您可以居住在每月300美元的价格大约300美元加上公用事业,而不是股票以外的另一种形式的投资。我喜欢股票,但我听到了很多关于我们的美元和美元贬值或者在最近发生的所有货币印花的未来贬值或可能崩溃,这是自巨大的经济衰退以来发生的所有款项。那种情况下的库存会发生什么?在这种情况下,有一个家可能会感觉有点好转。更多样化。当然,你可以在家里更好地种植食物的土地,但它会很贵。

    我现在和我的女朋友在一起的位置,我们拥有大约90万美元的净值,以420,000美元的现金和剩余的库存,债券,房地车,目前租用并决定是否在公元前驻奥卡拉根购买房屋。我们在30岁的时间里’s。 Kelowna是价格过高的,但Kelowna附近的较小城市非常合理。我们此前在埃德蒙顿拥有一个公寓7年,并在房地产经纪人和律师费后的时间段之后出售在出售中出售负22,000美元。我希望我租了那些7年,并将我们在公寓里纳入市场而来。我们会肯定会更好。

    1. 作为父母谁租金并从我们的第一个孩子出生以来搬了几次,我必须指出一些事情:

      – kids don’如果您拥有或租用,特别是小孩子
      –我们的经历是我们的女儿更喜欢我们不要强调(例如:关于金钱)
      –只要我们似乎,她似乎很开心’回程。 (巧合,与年轻孩子一起旅行并不是太糟糕。她’去了台湾两次,到夏威夷,瑞典,丹麦,哈利法克斯,悉尼(NS),伦敦(英国),巴黎,亚美尼亚和奥地利)。

      点,‘stability’关于她生命中的人们的事情很重要,而不是她住在的房子。

      1. 我在未来与孩子租用的一件事就是当他们垃圾垃圾时,洒在地毯上并写在墙上我’对此感到不安。当你有孩子时,你会发现很难租房吗?

        1. 那’很难在董事会上回答,但我们在租赁的经验是似乎是雕刻房东(即:这里的人们依靠翻转物业,往往不寻找长期租户)’不受欢迎,但对于专业地主,一个稳定的家庭单位与年轻孩子往往是积极的,因为它似乎被认为是指表明你’LL是潜在的长期租户。我现在可以看到的租赁的主要问题是,猜测泄漏到租赁市场,也导致了很多人都在进行房东的情况下,以保持漂浮到下一个翻转。

          我会添加的警告是:

          –我的妻子和我都在高科技和我们’已经过了一会儿,所以我们的工资使我们能够在那里租用市场的贵重末端’s less competition

          – we’ve倾向于在寻找租赁的延长时间,以寻找适合我们的房东 - 租户关系。不是在我们的情况下’在很大的压力下找到一个生活的地方<30天意味着我们倾向于在我们了解我们的情况下推动'重新上面有可能出来。

      2. “ - 孩子们不在乎您拥有或租用,特别是小孩子
        - 我们的经验一直是我们的女儿更喜欢我们不要强调”

        迈克,你说实话。

        这是我的童年。我们绕过了很多(因为我的父母很少),我没有’照顾我们是否租用或住在房子里。我刚刚没有’希望他们受到压力。

        围绕实际移动使您更具弹性,适应改变周围环境。

        1. 我无法 ’t agree more.

          我的妻子和我在这方面来自完全相反的背景–我在相当典型的加拿大图片中长大,同一个房子从出生离开大学。她’是一个第一代移民,他们的家庭不是’由于他们的经济形势,T非常好,经常移动。它’她显然对我来说很明显’更能够适应这方面的能力而不是我–归结为她从逐步倾向的事实,因为它阻碍了你继续前进的能力。

      3. 当你告诉房东时,我会想到它很难找到房东30’s, you don’工作,你每年休息30,000-40,000美元的股息,你有孩子,你不’有一辆车。我的意思是如果你是房东,那似乎是一个安全的赌注?一世’如果您告诉银行,不确定他们甚至会为您提供信用卡。我没有’我在我的生活中租了很多,但是从我听到的那样,如果你有宠物或孩子,很难找到租房的地方。我想象没有工作和孩子们和小额收入更难。

        假设你去度假并把你的东西放在储存并想回家,再次找到一个租房的地方,这一切都在旅行时把你的孩子或孩子们带到了这个地方。在你等待找到新的租赁时,你在哪里待在哪里,尝试在你回来之前在线?在你离开这个国家的时候,你会把所有的东西放在储存中,还是只是唐’拥有什么?如果你的孩子需要去学校,你可以’只要你觉得它就会拿起并离开这个国家。这个梦想对从不想要有孩子或拥有许多财产的人来说听起来很好。我想知道与孩子们和没有汽车一起生存是多么容易。你怎么去小孩和没有车的杂货店?走路和乘坐出租车’回来了?如果你需要把宝宝带到医院,你叫出租车吗?当你的妻子在劳动时,你打电话给出租车吗?

  11. 你好!伟大的博客和对我的灵感。

    我讨厌抵押贷款和过度房屋,就像你一样多:)

    可能允许拥有没有遗憾的地方的一件事是购买,然后租用多余的地方“capacity” –备用空间/地下室。我知道’不是每个人,但我做了一个计算,并且在我支付相当于租金的情况下,也在建立一些股权的同时。我知道很多人和父母在分享自己的地方的想法 - 但你认为这可能值得考虑作为租赁的替代品吗?

    到目前为止,我’vers拥有伟大的经验和租用确实给你这个企业主思想+仍然可以节省60%+你的收入(租金取消抵押贷款利息,所以您的付款有效地就像储蓄账户,就像你筹码的储蓄账户一样) 。它尤其很大,附近的过境和学校,因为租金可能会飙升 - 这是我们选择地点的原因之一。

    我们也可能会尝试通过使用可轻度的HELOC投资于多元化的股息文书(当然)能够扣除利息和加速贷款分布的抵押贷款。

    在路上,我们将考虑卖掉它并搬到一个更便宜的地区,我希望我们能够利用我们的股权只需250,00美元直接购买一个地方–$ 300,000应降低住房成本相当大。

    你怎么认为?这个计划是否与您的心态发生冲突?:)

    1. 租用房间以覆盖抵押贷款将有所帮助。但你需要担心的是a)空缺。你可以’t be sure you’LL 100%的时间获得租户。少量’如果你最终得到了坏租户,很头疼。

      可靠的Heloc是一个有趣的考虑因素。但它伴随着呼叫风险。银行可以因任何原因随时致电。因此,您可能会被迫以损失出售您的投资。一世’D犹豫地在任何类型的贷款上基于我的投资策略。我只是不’t trust banks.

      我的手是,房子总是带着头痛和成本’T期待(无论您是租户是否有租户),而在执行长期指数投资时租用是被动的。你不’T必须时间,租金是可预期的,而且你赢了’t受到任何意想不到的维护成本。但这并不是’这一定意味着你的计划是一个坏主意。 Sean Cooper确实如此。买房子,住在地下室,租用顶层盖住抵押贷款,他设法成功地做到了。

      这两种方法都可以工作,只要挑选你的个性最好的人(Sean Loves Houses。我?不是那么多),并确保你的数学在拉动扳机之前是坚实的。

      1. 我同意大多数事情。可燃贷款是一种风险,但银行很可能不愿意在良好的客户上拉这么噱头–它很可能永远不会发生。它’S喜欢股息减少 - 它将对公司造成更多伤害’S图像比它有助于提高现金。我打赌,如果呼吁贷款 - 那么客户将永远丢失他们,因为他的朋友和家庭一旦他与其他人分享这个故事。

        租金有风险,因为你也依赖你的房东 - 如果他/她决定卖出你可能必须在你用其他东西占据的时候处理它。

        在温哥华,空缺率超低– I think around 1%.

        1. ”我打赌,如果呼吁贷款 - 那么客户将永远丢失他们,因为他的朋友和家庭一旦他与其他人分享这个故事。”
          Um…这不是银行如何工作。如果对他们有意义,他们会致电贷款。你可以’t基于的决定“feeling” that they won’想作为客户失去你。当您做出重大的财务决策时,您需要弄清楚一切可能出错并计划减轻这些风险的计划。希望不是一种策略。

          当然,租用有风险,但唯一的风险是稳定…如果您的房东决定出售,您必须搬家。一般来说,租赁的压力远低于购买。您有可预测的租金,并且不适用于任何意外的维护成本。你也没有’把你所有的钱都绑在一笔资产上,你不’不得不担心租船摧毁你的生命储蓄。

          无论您是想购买还是租赁,只需确保您的数字并有计划减轻风险。

  12. 我知道很多’GTA和温哥华地区的房地产不是现金流量积极,而是大学,大学和学校附近的一些地方可以指挥非常高的租金(由于国际学生似乎似乎是无限预算的)

    1. 是的,大学/大学城镇很棒。那’s why I’M粉丝的滑铁卢。房价低得多,与技术部门(由于UW)提供就业机会,我认为这是’比和vc更好地打赌。 (当然,我’偏见,因为我去了大学)

  13. 我的29(混合赛)的expat-友好的朋友从她的父母那里得到了旅行Bug,并在几个国家,HKG,SG,PH。她的妈妈在SG(ANT老师的教师)’我学校),而她爸爸和妹妹住在多哈,在与家人一起度假之前。最好的事情是,其中2个是无论是免费的,而最年轻的是由爸爸支付’公司。所以,从蹒跚学步到高中,他们有很多时间来拯救,没有学生贷款,都去了英国UNIS)。中间的,兄弟现在在英国努力’t as an economist

    注意到她生活谦虚(人权律师),派对和像你们一样旅行,即使她破产也拒绝接受观察。我想让她一个人,但迷失在邮件中,她离开了BKK,而不是伦敦。

    重点是,她’S适应各种各样的人和情况,谦虚地生活肯定会让她越早退休,或者只是享受早先享受生活。

  14. 买一个多羊水家怎么样?我刚买了一个双工,付款是2410美元/月。

    我的租户将支付1,675美元开始,我’LL每年提高他们的租金。当我在一间房间租用房间,我的租金占1,000美元。

    现在我’ll支付735美元/月自己,我的女朋友会支付一半,真的真的’M支付367.50美元/月。

    当我搬出这个双工时,我希望在双面打印中获得〜3,600 /月/月的总收入。

    那是监狱吗?这与股票市场相比如何?

    I’VE总是觉得我在股票市场没有控制。

    1. 2410美元是否包括物业税,维护和保险?如果是这样,你有准时支付的租户,唐’T摧毁你的地方,然后双面是有道理的。

      拥有的感觉“no control”在股市中是一个共同的。不可否认,股市在短期内比较挥发,但长期(20 - 30年)它击败了住房市场。问题是缺乏金融教育,了解索引,低成本的ETF工作(以及银行喜欢以这种方式保持良好的方式,所以他们可以卖给你蹩脚的产品)。大多数人都考虑投资“日交易个人股票” and that’S危险,因为个人股票可能会直到零(不具有索引)和时机的零股’t work.

      1. 嗨鞭炮,

        $ 2,410包括原则,兴趣,税和保险。我的一年中的预算为1个月(每月租金的8.33%),以获得维护成本,每月租金的8.33%,空缺成本。

        即使这些费用占了,每月才能盈利〜350。

        对于我的下一次投资,我计划购买三方,租金在旧金山湾区的方式,我应该能够在不支付任何抵押(PITI)的情况下生活。

        我听到你。一世’d想使用股票市场作为在未来多家庭住宅上建立付款的手段,但我不’甚至知道如何开始。

        -Danny.

        1. 好吧,你听起来像是你在数学上做的功课。做得好!我也认为SF中的PR比率和上限比在多伦多(在多伦多仍然可以找到便宜的租金。在SF,不是那么多),所以在那里购买可能更有意义(Duplex也是一个聪明的主意)。

          至于投资开始,我会说开始小,并先了解风险宽容。我们写了一篇文章,万一你有兴趣: //www.mjquqn.icu/invest/what-should-my-asset-allocation-be-nervous-newbie-edition/

          其他早期退休人员正在使用90/10分配,但是’对我们来说太过危险。因为我们’重新设计,我们喜欢测试事物,从我们的错误中学习,然后跳进去。它有助于我们晚上睡觉 -

  15. 唯一的问题是市场衰落的时候’S下降,由于货币崩溃,即将到来的纠正可能会向未经保护的产品组合发送90%。

      1. 加拿大元在过去两年中下降了25%,可能会降低。政府金钱印刷的超通胀风险。养老金计划的崩溃。

        1. 美元因为石油而下来。我们的美元相对于美国货币崩盘’t意味着超通胀。事实上,我们的投资组合实际上是在CAD DOLLED的推出时上升,因为我们用美元购买的指数资金上涨。那’为什么我们在投资组合中遵守货币风险。

          为了使超级通胀发生,金钱需要基本上毫无价值,只有实际资产持有价值(如WW1之后的德国发生了什么)。但如果再次发生,我们有更大的问题担心(如战争和饥荒)而不是早期退休。

  16. 有趣的帖子。严重地。

    我住在加利福尼亚,租用’直到几年后。不得不举行两次,因为抵押贷方从不卖的房东,决定出售。而不是支付2,800美元的价格,希望3次是一个魅力,我把55 00美元放下,现在支付2,900美元的抵押贷款,包括一切。
    我在再留下了10年’直到退休,我的房子应该给我大约250美元的股权,而我的租金将是0美元。
    当然,妻子和我也喂她401k,最多地拿出我们的爱斯兰士。

    看起来我’有点愚蠢。请向我解释为什么支付2,800美元的租金比支付2,900美元的抵押贷款更聪明。

  17. 我以为我’D分享我们作为美国西弗吉尼亚州的房主的经验,这是一个具有最低生活成本之一的国家,也是普遍较低的工资。

    我们在我们的第二个拥有的家中,首先是我的丈夫在遇见他之前购买了24,000美元的固定者上面,我们在结婚约4年后得到了43,000年后偿还了43,000年。付款仅为200个月,所以我们很容易额外支付。

    然后,我们买了另一个固定器100,000,六年前今天下调了20%,只欠了1,200左右。我们的每月付款是600,所以我可以接受最长的时间来支付两个月。多年来,我们当然在校长上报告了很多额外的额外费用。这栋房子占有38英亩,我们支付了另外3英亩的现金,这些房产在我们的财产内部,但由其他人拥有。我们’在房子里做了很多工作(我们做了所有的劳动力)和我’M确定我们现在可以轻松销售150,000左右,但我们计划在这里住在这里。

    我很高兴我不在这样一个昂贵的区域。虽然工资较少,但我喜欢较低的生活成本。我们是自雇,为收入做几件不同的东西,并在这里赚取漂亮的生活体面。

    对我们来说,屋屋拥有很棒,非常实惠。我们住在这个国家没有限制,所以我们可以用我们的财产来做我们所能的任何事情。我们今年夏天挖了几个池塘。我们做了所有的维修和装修,在YouTube时代,任何人都可以学习维护家庭甚至完全肠道和重建的技能。我们有一个安全的地方来提高孩子,我们没有渴望搬家。我们在这里喜欢它,非常感激。

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