读者案例:我应该租用公寓还是卖掉它?

鞭炮
跟着我
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照片来源: Phil Sexton @ Flickr

由于它已经太久了,因为我咆哮了房屋(AKA 3整天),我将与蒙特利尔读者的案例研究打破干咒(帖子已经为简洁编辑):

 

“我已经在住房市场近十年,从埃德蒙顿到蒙特利尔搬到蒙特利尔,并在两个城市拥有财产。我的雇主最近扔了一口手套,并说“嘿,我们需要你的技能在母舰上–请搬到多伦多。“我很可能会搬家,因为机会很有趣,我正在谈判包裹的过程中。我的困境的核心是这一点。

我几乎是蒙特利尔阁楼市中心的抵押贷款,生活一辆自由的存在,走到上班。如果我搬到多伦多,我有零意图在那种丑陋的市场中购买财产。假设我搬家,我将在多伦多租,我正在努力与我的公寓做什么?我是否销售公寓并投资325K并享受市场升值和股息,或者我成为一个缺席房东,租赁物业管理公司,并享受被动收入流租金(比我可以与股息产生的速度) ?

公寓市场价值为325千克。抵押贷款余额为2.19%。我本质上认为它还被退还,因为我在TFSA中有56千万的现金赚取1.75%。我知道’S不是拥有所有现金的最佳立场,但我认为我在下次10月份到期时我只是为了支付整件事。我在拥有紧急基金之间挣扎并更快地支付抵押贷款,所以我愿意承担0.44%蔓延的机会成本,以拥有两全其美。

目前的费用是:
每月254美元公寓费用
每月187美元的物业税
每月42美元的学校税
每月36美元的所有者保险
Hydro每月60美元

我的抵押贷款支付为每月318美元(172美元的本金和142美元的利息),我每年都会最大化所有预付款特权。

当我完成评估时,我被告知我可以租一个每月1400岁或每月1600个。

什么 should I do?”

–MontrealDilemma

 

MD,我得承认这是一些令人愉快的债务。你谋杀了这个债务的狗屎。我会赌你是曾经谋杀过的凶手......

Aaaaand现在刚刚通过电子邮件发送给我,说我们都在他们的观察名单上。抱歉,好友。

anyhoo,在你的问题上。持有和租赁或销售并投资?年龄古代的问题,我们应该回答......

数学这个狗屎!

好的,所以MD有2个选择可供选择:

1)保持公寓并租用它
2)出售公寓,投资收益

场景1:保持公寓并租用它

出租在房子前面的租金。
照片来源: Mark Moz @ Flickr

费用= $ 254 + $ 187 + $ 42 + $ 36 + $ 60 + $ 318 = $ 897 /月

哇!这与多伦多的租金一样低。非常好的交易是正确的?好的,让我们看看如果他租了它会发生什么。

租金收入为1400美元/月–$ 897 /月/月= 503美元/月或6036美元/年。虽然公寓价值325,000美元,但他的房屋股权价值275,000美元,这是一个6036美元/ 275,000美元的股权

yeesh。考虑到我们目前使用的高利率储蓄账户2.25%,这非常糟糕。所以,如果他现在实际上卖掉房子并将他的所有资金推到储蓄账户中,他会得到更好的回报。

现在,我们也知道他有56万美元的现金......足以还清抵押贷款的其余部分。那么如果他这样做会发生什么?

成本= 897美元–$ 318(校长+兴趣)= 579美元/月
租金收入= 1400美元–$ 579 = $ 821 /月或9852美元/年。
CAP率= $ 9852 / $ 325,000 = 3.03%

因此,偿还抵押贷款每月支付318美元,推动他的CAP率为3%。但是那么好吗?我的意思是3%仍然被纳税为租金收入,这是’T征税为投资收入。我们甚至没有考虑到雇用物业经理的成本!自从他居住在多伦多并且不会围绕租客来处理哪个MD。

所以我们已经看了2.25%的回报–3%(取决于他是否偿还抵押贷款),我们仍然必须减去物业经理的费用。不好。

让’s see what happens if MD invests instead.

场景2:出售公寓,投资收益

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照片来源: ITSMEAGAIN1857. @ wikipedia

如果MD要偿还抵押贷款并销售它,他将需要减去收盘费用:

房地产经纪人:0.05 * $ 325,000 = 16,250美元
Lawyer fee: $500
收盘费用:16,750美元

费用的总收入为325,000美元 - $ 16,750 = 308,250美元

假设保守平均返回6%,即18,495美元/年。比较他的租金收入为9862美元/年,这几乎翻了一番!

即使你是忽视资本升值,只关注股息,他的假设“享受租金的被动收入流(超过我可以通过股息产生)?“用屏幕门持有潜水艇的水。

在偿还抵押贷款和租用公寓的ROE中仅为2.25-3%,这类似于60/40投资组合产生的股息!由于您必须减去物业经理的成本,并且股息收入比租金收入更有利于税收,但传播甚至比您想象的要大。

所以在MD的情况下,我没有理由认为他想要保持公寓并以此租金价格租用它。我需要租金来加倍才能引起我的兴趣,所以除非为了拥有某些东西,否则他想要享受糟糕的回报,我就会卖掉那个吸盘。

但是那些是我的想法。你们有什么感想?在下面的评论中颂扬。

更新:这里’什么MD实际决定做:

“谢谢你的周到分析FC。虽然您的计算更准确,但我达到了相同的结论。我完全忽略了以百分比表示的投资回报组成部分(DUH)。

对于那些悬念我的决定的人(是的,世界,世界显然围绕着我), 我把我的公寓放在市场上. What I have had a harder time with (arguably), is the shift in mentality from being an “owner” to being a “renter”。虽然这些数字对我有更多的意义,但我已经变得不合理地舒服,让我的股权在一块房地产中绑起来,因为我可以生活在它中,触摸它,并在暴露的砖和屋顶露台上漫游市中心视图。我的金融心理仍然受到情绪的影响,尽管我知道这是经济成功的灰色。

我已经开始关注一些在制作这个选择的积极态度:
- 吹走Piddly抵押贷款我的意思是0债务。时期。
- 享受蒙特利尔公制狗屎(NE)的灵活性,而不是我一直拥有。我可以追求其他机会 - 与我的公司或沿着另一个冒险 - 以我自己的步伐与许多金融跑道。
- 比房地产更大的流动性,在蒙特利尔公吨(NE)-of-shit应该击中风扇的情况下对我来说很重要。一种相对液体组合的精神垫是安慰的。

当搬到搬迁时,我也能够与雇主一起制定公平安排,特别是因为他们让我与我爱的城市分手。我知道很多企业文化虐待/低估了他们的劳动力,特别是千禧一代,但我认为自己是幸运公司妓女的一部分:我对待得很好,赔偿好,我真正从事我的工作,同时建立我的投资组合。是的,这是一个商业关系,有一天我的雇主,我可以分开(无论是自愿还是非自愿) - 这种新兴流动性使得尽管搬到艰苦的昂贵的多伦多,但仍然更容易处理这种职业生涯。

祝我幸运的家伙!”


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*兴趣是每天计算总收盘余额和每月支付。税率是每年,恕不另行通知。

76 thoughts on “读者案例:我应该租用公寓还是卖掉它?”

  1. 像往常一样,你有一个坚实的分析。但是,我只是想指出多样化可以包括房地产的东西 –特别是如果它带有租金收入。金融武士是一个像这样的多样化的大支持者,他称之为多元化的收入流。

    因此,虽然您的论点真的很好,但它很难评估仅在股票和债券市场的风险。我怀疑即使在经济贫穷的经济中,蒙特利尔阁楼将被租用,从而为您提供一些避难所,不得不以低价格兑现市场职位。

    1. 公平的观点,但您可以在您的投资组合中使用Reits(金融武士也是倡导者)的房地产曝光。

      此外,325 00,000美元是一个大块,才能投资房地产,特别是如果是’S绩效差劲仅为2.25-3%。减去物业经理后’S成本,他也可以在储蓄账户中做得很好,甚至没有投资。

      为什么面对这么少的收益?

  2. It’一个艰难的。长期数字清楚地表明,销售它并投资是最好的选择。但考虑到目前的广泛股票,特别是债券市场,我’不确定。如果我把CAD 1400作为租金,那就意味着租金的价格租金率大约19,这有点高,但并不像我一样疯狂’D期待我听到加拿大的故事。
    I’D个人保持公寓至少1-2岁并租用。到那时,MD将看到她在新的地方(谁知道,也许他想返回),我认为将会有更好的时间来一次投资325k。这只是我个人谦虚的意见…

    1. 在这种情况下,Pr比率实际上并不像Roe那样准确,因为它没有’T考虑到费用(抵押贷款后579美元/月,财产经理’必须从1400中减去的成本)。

  3. 我认为那里’还有一个需要问的问题。 MD是否计划在未来的某一点返回蒙特利尔?如果答案是肯定的,那么挂在公寓上的意义:听起来像MD喜欢这个位置,没有提到邻居或公寓板的问题(不估计!!!)和价格极好的。如果MD搬回蒙特利尔,那么再次发现这一切的几率是多少?如果赔率不好,比是,卖出。如果没有,那就比我要租用它的基础是难以找到的好地方。

    1. 正确的,然后是基于感受而不是数学的生活方式决定。所以,如果你做出决定并忽略数学,那就’很好,但是为什么打扰首先进行分析?

    2. 实际上,我想在将来搬回蒙特利尔–即使我忍着这个城市,我也没有’认为它在卡片中,着重心在我的母舰周围。我甚至认为是极度的资产阶级,并将公寓保持为戏剧,但老实说,我真的无法证明让让股票坐落在携带成本上,只是为了有一个甜蜜的垫子,可以为周末度过一个甜蜜的垫子。如果我必须再次移动工作,那么下一个重心可能是美国。

  4. I’M也反对财产所有权,但要有点展会,你们忘了考虑到他财产的平均值增加。
    他不仅会得到租金,他将得到他的房子欣赏/贬值加上租金。所以联合年度回报将高于此。

    1. 精明的观察。除了我们没有’忘记通货膨胀。通货膨胀不在等式中的原因是因为在住房价格和租金中发生通货膨胀。所以,如果你有:

      CAP率:9852美元/ 325,000美元= 3.03%,通货膨胀为9852 * 1.02 ^ 5 / $ 325,000 * 1.02 ^ 5,例如,顶部和底部的1.02 ^ 5相互取消。

      事实上,租用的缺点之一是您的财产价值可能会增加2%以上,但您的租金只能增加2%。结果,您最终得到了更大的分母,导致您的CAP率甚至更低。这样你就可以’即使潜在的资产上涨,也增加了您的投资回报。

      捕捉该升值的唯一方法是出售,此时你会收到收盘费用。而且不仅如此,作为读者“Tara”指出,如果他在租用后以后卖出它,它将成为租赁物业,这使得资本升值纳税。如果他现在卖,他会因为它而停止获得税收’他的主要住所。

  5. 有很多好的东西’在那里,真正多样化投资组合,并有一些房地产,因为有很多次需要的地方。现在在维多利亚州,租赁市场是疯狂的,Morguard Reit,正在建立一个18楼的高度升起利用。你不’T必须招致所有的费用,并通过拥有房地产的风险,有很多其他房产联系在那里…商业财产总是击败住宅,因为一个名为三网的东西,ROI更好。

    好工作FC,你做出决定,你必须数学的狗屎…然后只是做妻子告诉你做的事情…

    D.

    D.

    1. “you gotta math the shit out of it…然后只是做妻子告诉你做的事情…”

      哈哈。或者有时候你的妻子是告诉你数学的人…

  6. 我觉得你在这里误导了人们–也许我在比较中误读了一些东西?我知道你是非常抗议的,但你可以’T真的考虑了股份的资本升值,而不是对公平比较的财产的资本升值。长期回报股6-7%(来源:沃伦自助餐–资本和股息)。

    什么’这里有趣的是,城市和城市内的城市和地区的资本价值增加的财产增加。所以我认为底线是,资本回归可能在蒙特利尔的资本回报有多好,一个地区的平躺有多好?

    我们住在伦敦并在过去10-15年内在那里回报物业已经高于股票市场。资本价值的年增长率为10.6%(租赁),在过去的15年里升起了420%。我也知道华盛顿特区的地区的物业’恢复了2008年的价格。

    显然伦敦是一个特殊的案例–一年的保守财产资本价值增加可能是4%–这将使每个方法的回报相似–虽然使用物业经理可能只是提示销售。但它真的取决于他们当地的房地产市场。

    我想从纪念你不要’t喜欢杠杆,和它’肯定是一个风险;但如果回报在两种地方良好,利率远低于他们期望实现的回报,他们可以解决抵押贷款率;他们可以延长他们的抵押贷款并将投资保持在房屋中(使用租金来覆盖这一点)并将资金放入股票市场。更高的风险战略,但仍然可能有趣,以这种方式比较回报。这在英国有效,因为抵押贷款支付可以抵御租金收入,减少税收(虽然规则即将改变)。

    在2.19%的抵押贷款中望着325千万美元将支付每月593美元(仅限兴趣),即’被租金(包括成本)所覆盖,但不得不’T允许其他任何事情(税,管理代理)– but obviously they’LL从股票市场和股票市场和股票市场的股息获得资本回报,它占据了16,000英镑的售价。根据税收状况的样子以及在蒙特利尔的费用抵押的资本回报物业上,这可能是值得的。

    当然这一点’T允许在任何一个市场上摆动短期(并且美国选举很容易提供这!),因此风险增加。

    希望这可以帮助。

    1. “您无法真正考虑到股份的资本升值,而不是对公平比较的财产的资本升值。”

      我们确实考虑了资本赞赏。由于租金只能增加2%(通货膨胀率)。如果房子也赞赏通货膨胀率(通常是住房已经完成),这两者互相取消:

      CAP率:9852美元/ 325,000美元= 3.03%,通货膨胀为9852 * 1.02 ^ 5 / $ 325,000 * 1.02 ^ 5,例如,顶部和底部的1.02 ^ 5相互取消。

      如果您认为房屋一年以上超过2%,则使得CAP率更加差,因为分母甚至更大。

      1. 那 doesn’T考虑到资本赞赏。如果该物权比2%/年更快,那么你让你的租房者’租约以完全赞赏的价值过期并销售公寓。

        安大略省’S 2%租赁增加帽非常漂亮(幸运的是我们不’在美国大多数人中有这样的东西),但即便如此,从我理解加拿大政府’t isn’T表示他们将在未来几年保持2%的人?

        我同意,如果有人相信房地产将肯定会比通货膨胀更快地欣赏,那么他们’简单地投注(猜测?)更高的回归/更高的风险投资。

        1. I’已经(我认为的)很幸运。我3年前买了485千克的公寓,它每年有5%的赞赏,所以我会在卖返回时收回上述通货膨胀。随着所有的财务事项,我正在学习爱情一些无形的福利:
          我通常是令人厌恶的风险厌恶–如果我打破了我的脸,我不’T有配偶,以帮助减轻收入减少–所以我喜欢更高的投资流动性与房地产。
          租赁给了我更多的灵活性。你认为我会在第一件房地产后学到我卖给蒙特利尔,我无法预测生活会带我的地方。租赁让我安心“I don’拥有这个地方,如果贸易风带我去吉隆坡,我并不是由房地产的T-Dot。”

        2. 实际上我们的一个读者指出了我们所有人都错过的东西。一旦他租出来,房产不再是他的主要居住地。这意味着任何资本升值都将被征税。如果他现在卖,他’LL能够以来能够保持资本欣赏’仍然是目前他的主要居住地。

          1. 不,不是的。

            它的工作方式是您提出了今年使用的使用变化,并通过评估锁定您的资本收益,并且您可以获得最多四个额外的税收豁免年度,他正在举行工作。

            前进,从两年点的职位占收益的50%会有资金收益。

            如果他没有’T文件选举他仍然可以在他在那里豁免那些年份的岁月,并达到额外的四年,他仍然被宣称,他在举行上班的额外四年。

            那 aside, a paid off home as a rental without a secondary suite at this price point is probably not advantageous even if it continues to appreciate at 4%.

            没有杠杆率,他将获得更多的现金流,因为利息支付消失,但投资回报率较少,他还将有更多的应税收入(支持现金流量)。必须了解更多关于RSP和TFSA的房间,看看投资有多好,但鉴于他的愿望不能保持这个地方,也许搬到美国销售可能更好的IMO和他(似乎:))

            http://www.taxplanningguide.ca/tax-planning-guide/section-2-individuals/principal-residence-rules/

  7. 该死的我希望我在这8年前偶然发现了。刚卖掉房子并采取你的策略,我数学狗屎。本来有250k而不是100k亏损。我在我的网站上做了数学,也许你可以看看它是否看起来是正确的。 Chill.com的生活

    1. 哎哟。这听起来很糟糕。很遗憾听到你的100k损失 - (我在帖子上检查了数学’s correct).

      在加上一侧,现在你’倾倒了球和链,你可以涡轮增压你的投资。感谢分享您的故事,以便其他人可以从此经验中学习。

  8. 我喜欢你的‘math it out’方法。也就是说,如果在方程中被忽视了升值,则拥有房地产比其他投资更少吸引力。虽然房地产随着时间的推移通常不会变得更有价值,但它确实持有其价值并欣赏通货膨胀。租金也会随着影响公式的时间而上升。折扣房地产的这些品质不分享整个故事。

    一个替代方案,如果您对市场回报感到充满信心,是为了保持房产,在较短的贷款中以低利率进行再融资(拉出不仅可以安全地覆盖成本,而且足以避免应税收入)并投资于您的保守的6%选择。

    1. “虽然房地产随着时间的推移通常不会变得更有价值,但它确实持有其价值并欣赏通货膨胀。租金也会随着影响公式的时间而上升。折扣房地产的这些品质不分享整个故事。”

      由于租金只能增加2%(通货膨胀率)。如果房子也赞赏通货膨胀率(通常是住房已经完成),这两者互相取消:

      CAP率:9852美元/ 325,000美元= 3.03%,通货膨胀为9852 * 1.02 ^ 5 / $ 325,000 * 1.02 ^ 5,例如,顶部和底部的1.02 ^ 5相互取消。

      如果您认为房屋一年以上超过2%,则使得CAP率更加差,因为分母甚至更大。

      这里的问题不是资本升值。问题是低租金,所有权成本和房地产经理的成本,并没有让他对投资回报。

      1. 325,000美元的财产价值增长2%将是6500美元的额外收益。应加入9852美元,共计16,352美元。在你的情景中销售仍然胜利。增益的假设是分析的核心。你的信心撒谎在哪里…财产价值将增加2%,或者您的投资将返回6%吗?通过这些数字,我不会偿还2.19%的贷款,而是将投资6%的投资3000美元。这将减少收入,但增加了这样的数字…

        $ 6036租金收入
        价格价值6500美元的增长
        2064美元的股权每月支付172美元
        $ 3000从6%投资50万美元

        17,600美元的总回报 - 我们正在缩小差距。

        另一种选择是以低抵押贷款利率进行再融资,以消除所有收入并投资6%。

        什么 are mortgage rates in Canada now?

        1. 好数字嘎吱嘎吱。所说,读者塔拉注意到一些我们都错过的东西。事实上,一旦他租出来,它’不再是他的主要住所。这意味着他的资本收益将在销售时征税。所以他不仅会被欣赏到来,他也会让所有现有的资本收益都抓住。但如果他现在卖掉,他可以让所有的收益免税。

          呼吁您对股权投资的借款的想法“the Smith Manoeuvre”。我以前听说过它,但它确实增加了他的风险。随着MD在此评论中提到的,这项策略是“过高的维护和风险” for him.

          1. 除非规则发生了变化。几年来他不会征收资本收益,这是他的原则居住。当你卖时,你征税你租了一年。

            1. 你 are right. So he would be taxed on the future capital gains and rental income, but it wouldn’T追溯到现有的资本收益。

          2. 如果有人拿出抵押贷款的抵押贷款,那么据说房屋的80%。然后租了它。假设租金收入将涵盖抵押贷款费用(鉴于低利率环境也可能),那么该人基本上支付了下行,而未来的租户支付其余的房子的股权。 20%投资于下行形式的20%的回报将是租户通过租金支付的80%股权。此外,通货膨胀,租金将增加,而抵押贷款支付的价值将减少(抵押贷款偿还的2,000美元将在1999年的购买力较少于2019年)。这个逻辑有意义吗?

      2. 啊–欢迎来到魁北克省。老实说,我不知道安大略省关于租金的规则不超过2%申请魁北克。我知道RégieduLogement(Yup,一些西部大队)和老实说,诚实地,仍然有利于魁北克的租房者倾斜,仍然有利于魁北克的租金。我会’如果在蒙特利尔在蒙特利亚租用我的公寓,那就让我惊喜我。

  9. 什么 about the fact that (from what I’VE阅读)蒙特利尔和其他主要加拿大城市 ’公寓市场很荒谬,不太可能看到多少次收益?该因素如何进入等式?

    顺便说一下,爱情的详细案例分析’是一种应用我们的好方法’在真实的数量的真实情况下一直在学习。

    1. 谢天谢地,蒙特利尔不是(然而)和多伦多或温哥华一样糟糕’并不是那些市场没有看到收益–相反,他们是红热–它是每个人都在等待泡沫爆发。温哥华刚刚征收了15%的外国买家税收,政府又落后了。看看温哥华的整体财产价值会发生什么,这将是有趣的。

      最近的迹象表明蒙特利尔市场开始与CMHC一起提高眉毛,通常是我们遗漏了当前围绕疯狂房地产市场的主流讨论。多伦多和温哥华是那些讨论的基因座… at least for now.

    2. I’M保持房价的猜测超出了等式(因为谁知道它将转移到哪种方式),因为我们正在评估CAP率是否使其成为良好的投资。在这种情况下,租金太低,成本太高了。

      谢谢!很高兴你喜欢真实的读者案。一世’在我的收件箱中有很多堆积…好事我的怪人大脑发现数学乐趣…

  10. 我可能错过了这一点,但我没有’T看到这里的任何地方或过去的帖子关于房主抵押贷款写下来?它’对我来说,每年都有一次大笔扣除。我不’了解英国或加拿大。

    1. 加拿大人无法删除他们的抵押贷款。我们确实获得了原则居留资本收益豁免的奢侈品(现在有最近的变化,我们可能要证明我们的原则居住地),但注销抵押贷款利息的唯一方法是使用史密斯机动:使用您的住所作为抵押品借钱投资市场,从而使贷款的利益纳税。我很漂亮,我正在努力培养低维护生活–史密斯机动对我来说是过高的维护/风险。

    2. 我们在加拿大抵押贷款扣除,我们得到的是,当我们销售我们的主要住所时,收益是免费的。但是,美国的抵押贷款扣除得非常伟大,对于大多数人来说,它不会使得这种差异很大,除非利息大于标准扣除,抵押贷款下降较小。所以扣除对具有大抵押贷款的人更好(即昂贵的房屋),我认为大多数人甚至没有逐项列出。

  11. 在美国,他现在可以作为主要房主自由销售。如果他等待并租用两年,然后卖出,它将成为投资财产和利润征税。也许加拿大法律是不同的?

    1. 非常好的点!我完全忘了这一点。在加拿大,租赁物业资本收益将征税,与美国相同。

      所以如果他稍后卖,他实际上就会失去大的时间。看看,这就是为什么人们经常在住房里赔钱。它’S很容易忘记所有这些额外的费用!

  12. 在场景会引起你的兴趣之前,你想要租金加倍,但我不’认为您认为计算的财产升值。如果他的公寓价值高达10k /年,那么这是一个明显巨大的投资?仅那个租金的6倍以上。

    1. 如果他租给出来,它就不再被认为是他的主要居留权。因此,他不仅会征收未来的任何欣赏,他会让他的现有收益克拉回来。如果他现在卖,他至少可以让资本欣赏免税。

  13. 谢谢你的周到分析FC。虽然您的计算更准确,但我达到了相同的结论。我完全忽略了以百分比表示的投资回报组成部分(DUH)。

    对于那些悬念对我的决定的悬念(是的,世界,世界清楚地围绕着我),我把我的公寓放在了市场上。我有什么更加艰难的时间(可以说),是思路的转变“owner” to being a “renter”。虽然这些数字对我有更多的意义,但我已经变得不合理地舒服,让我的股权在一块房地产中绑起来,因为我可以生活在它中,触摸它,并在暴露的砖和屋顶露台上漫游市中心视图。我的金融心理仍然受到情绪的影响,尽管我知道这是经济成功的灰色。

    我已经开始关注一些在制作这个选择的积极态度:
    –吹走了Piddly抵押贷款我的意思是0债务。时期。
    –享受蒙特利尔公制狗屎(NE)的灵活性,而不是我一直拥有。我可以追求其他机会–无论是我公司还是沿着另一个冒险–以我自己的步伐与很多金融跑道。
    –比利用房地产更大的流动性,在蒙特利尔公民吨(NE)-of-shit应该击中风扇的情况下对我很重要。一种相对液体组合的精神垫是安慰的。

    当搬到搬迁时,我也能够与雇主一起制定公平安排,特别是因为他们让我与我爱的城市分手。我知道很多企业文化虐待/低估了他们的劳动力,特别是千禧一代,但我认为自己是幸运公司妓女的一部分:我对待得很好,赔偿好,我真正从事我的工作,同时建立我的投资组合。是的,这是一个商业关系,有一天我的雇主,我可以分开(无论是自愿还是非自愿)–这种新兴流动性使得尽管搬到昂贵的多伦多昂贵的昂贵的多伦多,但仍然让这种职业风险更容易处理。

    祝我幸运的家伙!

  14. 为什么不利用低利率取出50%LTV抵押贷款并投资收益?将提供多样化,利息是税收美味,允许股票和债券不可能谨慎使用杠杆。

  15. 如果您从6%的回报中取出2%的通货膨胀率为4%?

    作为一个房东,我会’T在房地产中投资325,000租1400,特别是如果需要在其他费用上扣除公寓费用。我最近投资了297,000次房地产,其中3100租金。租房者支付的公用事业。我纳税和家庭保险,以及热水器租赁。如果读者决定投资房地产,则持有肯定是更好的财产。
    如果读者确实保留财产。我建议自己管理自己。在公寓房产中,划分地区被划分。通常,您正在寻找的唯一问题是设备。

    1. “如果您从6%的回报中取出2%的通货膨胀率为4%?”

      不,因为6%已经考虑了通货膨胀。历史上,S&P 500已返回8-11%。因此,当您从8%中减去2%的通货膨胀时,那’s 6%.

      请记住,无论市场所在的方式,您都会得到2-3%的薪酬,所以6%实际上是非常保守的,因为它包括2-3%的股息。

      “我最近投资了297,000房地产,租金3100美元。”您为税收,家庭保险和热水器租赁多少钱?您还需支付多少维护费用?如果所有权的成本不起作用’去吃太多3100美元的租金,那么你的卵石真的很好。

      您在哪里终止租金费用$ 3100但房屋只需297,000美元?哇。

      1. 出租在伦敦安大略省。买了一个房屋157000,租金1250美元。用地下室套件买了另一个140,000。 1100租金。750较低。
        感谢您解释了2%的问题。一世 ’谈到投资时一点鸡…除房地产外。所以我’一直试图通过博客教育自己。谢谢!

      2. 对不起,刚才意识到我没有’T回答你的问题。每房产税是2200。每三个月的热水器50。保险每年约800美元。这些价格是每房产。

        1. 你 scared me for a second there! I originally thought you were quoting cost per month!

          * Phew *好的,这意味着您的成本仅为2400美元/年,租金收入为37,200美元。自从你没有’提到抵押贷款,我认为他们’再次退款,所以这意味着你’重新获得10.4%的CAP率。做得好!在您的情况下,房地产投资更有意义,虽然你’D仍然必须考虑到租金收入的税收。希望您有一个配偶的收入分裂或有足够低的常规收入,即您可以最大限度地减少税收。

          什么 are the vacancy rates like in London, Ontario?

          1. 是的,你是对的,没有抵押。我们以前在Brampton附近有房产,但房子的价值与租金收入相比,(虽然对我来说都疯了)’太棒了。所以我们换了另一个市场。因此,我们只自1月份自1月份持有这些属性,因此在阅读我的回复时考虑到这一点。因为我们已经租了多年的租赁,我们还结束了我们习惯改善新租金的盈余建筑材料。我的老公做了维护。到目前为止,除了几个初步改进之外,还有’是什么。我们通常需要一个月的租金,返回财产。例如,两个住宅单元需要在上部单元上进行新窗口。我们将在明年计划。空缺率…我们在几天内租用了我们的租户…。随着租房者想要稍后搬到我们预期的。一世’不确定西部大学如此接近…为非学生租赁罕见?我们注意到,许多可以从多伦多从多伦多转向伦敦的许多人都注意到了房价相当涨幅,我们的租赁附近的可比房屋售价为200,000美元。 (我们的现金没有任何条件,我们在评估下得到了房子的方式)
            租金收入税…我们收入分配所以我们的一半租金收入让我们纳入任何税收。当然,今年我们有资本收益出售物业,但随着RRSP收入分裂,追溯医疗费用,资本损失,捐款我们会计师向我们保证我们还可以。
            2月份前往澳大利亚,你去过那里吗?任何建议吗?

            1. 惊人的!听起来你知道你是什么’re doing 🙂

              享受您到澳大利亚的旅行!我们没有’去过那里,但我的嫂子去了2年前并喜欢它!她留在墨尔本和塔斯马尼亚,爆炸了。

  16. 所以我有一个朋友在多伦多的同样的一卧室公寓。 Condo的价格当然是更高的,维护费用也是如此。让’s assume he’在同一方案的抵押贷款支付方案中,考虑维修费用降低的CAP率会更高,总初始投资成本也更高? Toronto的租金收入也在更高’S每月约1700美元。

    1. 这取决于多少更高。如果可以获得实际值(它是多少’值得,他付出了多少钱,所有权的成本–抵押,公寓费用,保险等),我们都可以“math that shit up”在这里的评论中作为一个有趣的运动 - (只是唐’告诉酷孩子)

  17. 在德克萨斯州的这里,您可以购买房子(3/2)约75千克,每月1000美元租1000美元。这些交易中的大多数将通过投资社区,但他们就在那里。
    如果有人有150k投资这种类型的市场应该去哪种方式?房地产或股市?

    1. 那’他实际上很可笑。我不’t知道所有权成本是多少,所以我只能猜测,但让’s say it’如果你不,请/月/月份’T必须支付抵押贷款。假设您用现金购买,那么Cap Rate =(1000-500)* 12 / 75,000 = 8%现在’良好的CAP率,值得考虑在市场上投资购买。

      但是不要’忘了考虑该地区的空缺率,重新销售价值,租赁收入的税收。强烈建议您阅读“affordanything.com”关于房地产投资。

      1. 谢谢。我一直坐在围栏上关于这个确切的东西,因为我开始过度分析。当8%完全良好时,我希望租赁率为10-12%。我的计划是首先拥有4-5个租赁(目前有1但是有2项省份的钱)然后开始投资指数基金(Vanguard)。我喜欢租金的现金流量,现在给我一些生活方式独立,退休的指数基金。

  18. 如果读者改变了他的家庭(从个人住所到租赁物业)的使用情况’在这种变化时,在公平市场价值处被视为处置。假设他没有其他财产,他可以从购买之日起尊重原则居住豁免,直到他开始租用的日期。

    你’右转,前进,任何(实现)的资本收益将纳税– but it isn’追溯,他的收益’迄今为止赚取的赚取将保持免税。

    1. 好的,很高兴知道。所以它不会’如我所想的那么糟糕,但他仍然会在资本收益和租金收入上征税。因此,在物业经理成本之上,租金税收,以及任何未来的资本收益的税收,这使得“keep and rent it out”情景非常没有吸引力,考虑到他是如何’■只能从租金收入返回2.25-3%。

  19. 我认为这些数字对美国的人略有不同?例如,作为房东,我们获得抵押贷款兴趣,道具税,公用事业,维护/维修,折旧,所有上市时间(我认为),但随后我们也开始宣称标准扣除’删除扣除时可用…我将在类似的情况下有关是否出售或租用我的SF房屋。

    i’我不确定我们可以在未来十年中达到6%(许多比我更聪明也同意…bogle for one).

    此外,美国的人们只需要在过去的5年中居住在居住的住所中,所以我相信我可以租用2YR 11 MOS,然后卖出并保留第一个500k免税(虽然我知道等候直到上个月ISN’t smart/realistic).

    1. 当您在税收上写下所有权成本时,谁确实在我们的税收上有一个优势。所以是的,这些数字看起来不同(特别是在SF中,由于租金更高,CAP率可能更高的盖子率可能更高)。

      至于评论6%,那’实际上非常保守,考虑到您如何获得2-3%的薪酬,无论市场往往哪种方式(6%包括股息)。如果你’对经济进行了影响,这将影响房价和租金。就像2008年一样。

  20. 在纯粹的数学问题之外,租用您的位置有一个重要风险:您可以获得一名死租话者,或者是损害您的位置或两者的不负责任的租房员。我的一些朋友遭到了这一点’非常常见。事实上,一位朋友只是花了数千个才能摆脱造成各种头痛的租房者(公寓董事会要求他被驱逐出来,因为他整晚都在播放嘈杂的音乐),而且在最后一个月的左边留下了左边’租金。这位租房是一名在多伦多市中心工作的专业人士,并获得了良好的参考资料。他做了这么多伤害,我的朋友必须工作两周的绘画,取代,让猫尿从地板和踢脚板上闻到。最糟糕的部分是它’如果他或她知道系统并知道如何抛出障碍,令人难以置信地难以置信。摆脱这个家伙花了4个月。它’有趣的是,通过作为房东来说,每个建议的人都不会提到这一点,或者如果他们这样做,他们就可以通过仔细的筛选来避免。他们错了。如果您愿意冒险,但请注意,您对该公寓的额外收入的梦想可能会变成噩梦。

    1. 哦,不,很遗憾听到你的朋友’对租房者的糟糕经历。每次收入流都在那里’始终存在风险,在这种情况下,我’m不确定如何减轻它(因为该人有良好的参考资料)。感谢分享故事!

        1. 能’你只是得到一些家伙朋友,强行删除他并改变锁?
          或者在租户行为下是不可能的…会更容易,但后来他可能会疯狂,伤害你的地方。

          1. 哦,不,你不能这样做。它’不仅是令人难以置信的危险而非违法行为。你可以被指控袭击。转伞的过程是艰巨而昂贵的。

  21. 好的,我真的很喜欢你的博客!
    这是我的问题,如果一个人在艾伯塔省购买房子300k的问题,有一个单位的收入套件,每月大约1500个租用第二个单位,基本上免费住在一起?

    1. 布莱恩,做数学哈哈…no one’否则别的人生活在那里。和唐’T在Alberta立即购买,价格下降了很大的时间。或者你没有听过。

    2. 你’D必须计算每年的所有权(财产税,维护,保险,抵押等)和租金收入的税收。然后从年度租金收入中减去。

      人们倾向于忘记的两件事是a)所有权成本b)租金收入的税收。你可以’如果一个决定通过仅观察收入而不是成本来评估一个决定是有道理的。

  22. 是的财产税将是200 /月
    冬季的天然气300 /月(夏天少100)
    水和电力100 /月
    财产保险50 /月
    互联网75 /月

    抵押贷款支付将在1257和900之间,具体取决于我决定放下的程度以及当时的利率是多少…
    这个想法是为了楼上租房,在冬季的时间和雪鸟中占据较低的水平。
    Its not anything I’m在短期内刨了,但目前我’M在温哥华居住并租用我喜欢的租赁市场在这里极其不安全,每1000人看起来较少6公寓。
    我们的租金目前是合理的1300 /月,但这些旧建筑的大多数都被拆除或翻新,然后每月充电2300。
    If we were to get “renovicted” I doubt we’D能够留在城市,甚至郊区都有极端短缺的租赁物业,并且没有多少实惠的价格。

    因为我一直在十年的时间里过着你们的生活,你们刚刚开始,生活和旅行,我绝对喜欢它,但现在我’M变得有点厌倦了不断进入移动,寻找某种稳定,不必连续地从背包里挣脱出来并重新开始。
    不断寻找世界各地的公寓,结交新朋友,而极为乐趣和令人兴奋,也有点累人。

    我只希望在加拿大哈哈有更有效的城市,在加拿大有体面的气候
    无论如何享受您的旅行!
    我在马来西亚生活了几次惊人!非常公平的价格和美味的食物。如果您决定保持一段时间,即在Airbnb和Hotels与其他地区相比,Airbnb和Hotels比较贵一点。

  23. 此分析似乎考虑了租赁物业的乐队,仅由租金收入(即股息)组成;该物业的资本增长如何?在像蒙特利尔这样的主要城市,我会争辩,整体ROE将在索引投资策略(最低限度!)。此外,租赁物业本身对投资组合的多样化提供了巨大的益处,这远远不易对市场波动的影响。

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