星期五读者案:您宁愿拥有一百万债务还是100万美元的资产?

鞭炮
跟着我

TGIF'因为它是另一个星期五读者案例的时候了!这位读者从加拿大GTA写信给我们,并对是否销售房屋和租房,或留在她家中的困境。没有进一步的ado,把它带走scaredingta!

嗨鞭炮,

希望一切安好。我一直跟着你,发现你非常鼓舞人心。我的丈夫和我拥有2个房产;一个正在租用,另一个是我们的主要住所。我们计划在不久的将来出售我们的租赁物业,并畅销我们的房屋和租金。问题是我们深入了解1年,并不能 ’找到任何有意义的东西卖。我们也喜欢我们的地区,为孩子们和非常好的社区善良。我们爱我们的房子,不是为了拥有的骄傲,而是因为我们喜欢有一个致电家居和稳定的地方。

没有在市场上,我们有人来敲门,看看我们的房子,我们实际上得到了一个体面的优惠。 我知道这可能是这样做的事情,因为所有箭头都指向房地产的方向。始终可能发生相反的可能性。我害怕带孩子远离他们长大的房子来离开这么伟大的社区。我想自从你是如此的粘性在它,是为了帮助我计算并告诉我,现在销售我的房子是去vs保持它并将其视为长期投资的方式。我们计划租用少于我们目前的住房费用分配。

物业#1:价值$ 1.5M抵押贷款每周$ 680K $ 735以7,000美元的可变利率为735美元
物业#2:价值$ 700K抵押贷款售价300万美元,我们的租金收入为150美元
我们有一些RRSP,RESP,TFSA($ 100k)。一些价值约150万美元的公司库存和我们其中一股有养老金计划

我们的财务总结:

每月家庭收入(税后):11K /月

类别 开支
住房: 5762
电话账单:60
食物: 600
运输1881(汽车租赁+天然气+保险+维护)
服装 140
人寿保险469
个人的 725
全部的: 9636.81

债务:2美元抵押2美元
可投资资产:$ 100k(rrsp,res,tfsa)。每月RRSP $ 827和416美元。

请告诉我你的想法是什么。我们只想确保我们将能够在20年内退休,如果我们想要。
Thank you,
ScaredInGTA”

良好的上帝,Scareedta,支出$ 9636.81 /月,您将花费88%的收入!时间很好,这很好,但如果你的其中一个失去你的工作怎么办?如果你从未经历过经济衰退,那么你就不知道这会痛苦。这并不好玩。相信我。

看着你的住房局面,我可以看到你有680k + 300k = $ 980k在抵押贷款。所以你的债务达到近一百万美元!鉴于新的B20规则,续签时间,您可能必须重新证明您可以负担于加拿大当前银行5年的基准率(5.14%)或高于您的合同抵押贷款率的2%。

由于您几乎花了几乎所有你所做的一切,所以你的财富都被锁在住房里,你欠了近一百万美元,现在正在收紧抵押规则,我可以看到你为什么害怕。我也害怕无耻。

现在你有人愿意以150万美元的钱脱掉手中的人?你犹豫了这一点吗?
所以你想看到数字?好的,让我们看看如果你出售这两个属性会发生什么。

物业1:$ 15万* 0.95 = $ 1,425,000(经过5%的代理费后)。偿还抵押贷款后:1,425,000美元– $680,000 = $745,000

酒店2:$ 690,000 * 0.95 = 655,500美元(代理费后)。偿还抵押贷款后:$ 655,500– $300,000 = $355,500
总净额:745,000美元+ 355,000美元= $ 1,100,500

所以突然间,您仍然达到近一百万美元的债务,净值超过110万美元!
当您加入100,000美元的可投资资产时,您将获得1,200,500美元,其4%的规则将支付每年48,020美元的年度居住费用!

但是,鉴于您的每年花费9636.81 * 12 = 115,641.72美元,您需要290万美元退休。在您目前的储蓄率为12%,这将带你近50年!

即使您为情感原因而保留您的主要住所–让孩子们在同一所学区,等等–只需释放355,500美元,您陷入了租赁物业,将产生14,220美元的年收入,或使用4%的提款规则的1185美元/月。现在,您的现金流量为每月150美元。整年只有1800美元,这意味着您的返回$ 1800 / 3555,500美元= 0.5%。我可以在沙发上挖出更高的回报。

这正是为什么我说人们在投资租赁物业时需要Mathshitup。说真的,如果你不知道你在做什么,不要这样做。此租赁物业的现金流是Abysmal。投资于多元化的组合,您只需一个月的回报是8倍,您从租赁物业中获得现金流量。

地狱,即使市场坦克,股息3%的股息355,500美元给你10,665美元!现在,您正在在没有多样化的情况下锁定355,500美元的资产中锁定355,500美元的风险。如果房屋市场坦克或者你得到一个搞砸了你家的坏租户,你就会离开运气。现金流量为150美元/月的风险很大?为什么,sigta?为什么?

所以选择是你的。债务数近一百万美元,或者在口袋里以120万美元的价格最终。
但我真正没有得到的事情就是为什么你需要花费1881美元的运输和房屋上的5762美元?如果你在住房上花了很多,你已经足够接近了你不需要汽车的一切 - 这就是地铁所在的一切。要么走得更远,要么在运输上花费或停留在你身边并削减它。不做两者。

此外,人寿保险每月469美元?如果您出售房屋并从投资组合获取被动收入,您将不需要人寿保险,因为您的投资组合是您的人寿保险。所以从469美元/月中摆脱了469美元。

如果您可以在房屋上兑现,并搬到一个较便宜的地区(我在靠近机场密西索加 - 靠近米萨诸塞州的1900美元/月,我看到了3卧室住宅)或者到一个较小的房子,这将削减3800美元/月或45,600美元/年,每年的费用从115,641.72美元降至70,041.72美元。

下降到1辆车降落运输成本,您可以再挽救11,286美元/年。用投资组合代替保险,并保存另外5628美元。现在,我们正在寻找70,041.72美元– $11,286 –$ 5628 = 53,128美元!这将使您的储蓄率从12%升至59%。

现在让我们结合在筹集卖出的钱上销售您的房产。突然间,你’d have $1.2 Million!

这将您的TTR降至:

开始平衡年度贡献 返回 全部的
11,200,000.00. 77,972.00 72,000.00 1,349,972.00

碉堡了。你会在1年内完成!

这个是一个没有脑子的人。你宁愿继续喷洒钱,吓坏住房市场,债务100万次吗?或者现在兑现,缩小到较低的成本区域并在一年内退休?我知道我会选择哪一个。

你们有什么感想?下面的钟声!


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*兴趣是每天计算总收盘余额和每月支付。税率是每年,恕不另行通知。

53 thoughts on “星期五读者案:您宁愿拥有一百万债务还是100万美元的资产?”

  1. 我没有数学巫师,但我认为压力因素和多月的现金流量强烈争辩,有利于销售至少一个物业。可能的失业率很大,我不起了’甚至有债务服务。做你的心理健康和婚姻,并卖掉至少一个。孩子们会习惯一个新房子。

    1. I’我和你一起,加拿大人。可能的失业应该强调大多数人–特别是债务。如果他们销售,他们有一个胜利–hopefully they don’坐在它上,直到它变成失去的。

        1. 大学教师’t forget that we don’T获得扣除税收的抵押贷款。
          所以,看来美国看起来就像一个商业购买房子–您可以在商业贷款中扣除利益,但您可以支付资本获得税,就像您在销售时所收入的那样。
          在加拿大,我们将我们的主要住所视为正常消费–你在税后支付税款和它’只是你拥有的物品,在销售时不被视为一个收入发电机。
          在处理我们的主要居住地时,加拿大方法对我来说更有意义–这是一个毕竟购买的生活方式。

  2. 加拿大人绝对是正确的—孩子们是超级自适应,似乎关键父母’感情很糟糕…因此将其视为一个令人兴奋的新冒险,而不是一个可怕的未来未来。

    男人,我希望我有这个“problem”. I’d扭伤我的手指拉着火扳机。

  3. 哇,这个似乎很明显!一个完美的人,人们将自己冻结到房地产“because it’s a good investment”.

    现实是他们’重新抵押给剑柄,没有看到物业的好回报。任何一小小的经济昙花一现,导致失业就会在贫民窟中拥有它们。

    I’和你鞭炮—他们需要卖至少一个财产。

    1. “任何一小小的经济昙花一现,导致失业就会在贫民窟中拥有它们。”

      那’正是它,塔戈先生。得要考虑下行,而不仅仅是上行。至少对我们来说,当市场暴跌时,我们过我们的甜蜜甜点。在这种情况下,有’在房屋市场坠入河时没有跑的地方。

  4. 迈耶斯…爱它FC。你又杀了一个买房的人是一个很好的交易。它只是埋葬你的债务!
    我希望我有这个问题。一世’D今天销售物业和梳理,过上美好的生活!!!!

  5. 我喜欢房地产,但在这种情况下没有任何平衡,如果两者都不需要出售至少一个!
    I don’T获得运输成本!那’s huge!
    最后,我唯一不喜欢’T同意是,与两个年轻的孩子,他们可能不想完全消除人寿保险。一件思想也非常重要!

    1. 同意与孩子们的安心的保险,但它可能是如此疯狂,因为他们正在做一生或者提供“福利”的东西,他们不需要/理解/不是真正的福利而不是术语保险ch!我们有点老了,占10%!

      他们的汽车费用很高!你好过境!

      1. 同意,米歇尔。即使他们想要保持人寿保险,选择更好的计划。为什么要付出这么多来弥补你’t need?

        “Hello transit!”是我想的。摆脱一辆汽车!

    2. I’M在销售中获取许多租房和所有者的共识。看起来像它’s gotta go!

      我不’T可以获得运输成本。他们’ve gotta租赁2辆车–否则,数字没有意义。

  6. 销售两者和租金’S比较接近工作&学区(至少骑自行车距离)& you’重新设置。也许在你到达你之后,如果他们想要,他们可以退休或至少是一个父母,以专注于孩子们

    1. 如此真实,SageyBadegey!他们有一个赢得的手,如果他们等待太长,可以变成失去的手。如果他们不’既退休,至少有一个可以留在家里,专注于孩子们。

  7. 在汽车租赁上的花费肯定似乎是一辆汽车刚刚花费很多时间坐在Pearson停车时,每周工作几次。乘务员真的不’除非他们住得很远,往与机场很远,以及那种抵押贷款债务,否则需要做很多工作的里程,我肯定希望他们能够靠近工作。

    我和机场车一起开了大约5000公里,这包括使用它的非工作的东西。

    1. “随着这种抵押贷款债务,我肯定希望他们可以靠近工作。”

      这正是我在想的。在运输上花费并削减住房成本,反之亦然。大学教师’t do BOTH!

      整年只开车5000km?好的。你在航空公司工作吗?

      1. 是的,我对同一航空公司做了同样的工作,因为需要一个非常好的想法需要上班的旅行量;它’■相当不到正常的9到5,而汽车最终花费了很多时间坐在机场停车场,这是一个’鉴于粗心的员工来到身体,这一切都必然。

        我在机场车里开车/年5000公里,虽然我承认我有一个“fun”汽车与我做公路旅行和一般的汽车“I feel like driving”夏天的浪费。我算一个人“hobbies”在我的预算中,我每年平均约2000-3,000公里。在我有机场车之前,我乘坐公共汽车工作了5年(虽然只有几个月的时间,但在多伦多的时候,老实说,即使我现在喜欢乘坐汽车的奢侈品,它也很好。

  8. 嘿!第一次评论者,但我’一段时间潜伏了一段时间,你的博客帮助我弄清楚了我的丈夫和我想做我们的财务状况,一旦我们完成了所有的学生债务,所以谢谢! (我开始让House Horny,你帮助澄清,如果我们将来买房,那就买了一所房子’ll be AFTER we’re FI and it’不是投资)。

    关于害怕GTA,我实际上有一个妥协的职位–为什么不卖出租金的现金流量,并使用355500美元来支付初级家庭’抵押贷款?现在,这绝不会使他们在经济上独立而且它’如果你是严格越来越糟糕的位置’只是看着数学。但是,如果SIGTA附在房子和邻居附近,那么它将至少将它们放在更好的位置,就像他们的债务多少’重新携带,当那个5年的再融资来临时。 $ 225K与近百万美元–授予,如果他们两个都失去了工作,它仍然可以粉碎它们,但他们也可以滚雪他们的付款,直到他们的下一个再融资,试图甚至完全降低或完全退款,让他们留下年度住房费用未来每年约7,000美元。

    原因我’甚至建议这是因为我’如果股票市场纠正,请想知道SIGTA是否会做得更好。在她说的时候看看她的语言;

    “我们现在有一个买家准备提供要约。这是优惠可能看起来像在2017年12月出售的那样。这意味着300k美元的价格在2017年2月。我知道我们无法回战,但我们仍然无法帮助,但至少比较。”

    如果她,指数基金将拥有1100万美元的指数基金,如果她’看着该指数基金并看到它下降到800万美元,并可’T帮助但比较?如果SIGTA充满信心,她可以看出那个而不是卖,然后继续前进,卖掉物业和租金– it’绝对是数学选择更好。但是,除非我们从她那里听到另外听到’她的可能性’对于房屋校正比市场更正更舒适–至少,她’s watched the house’S潜在价格下降300万美元和她’由于简单地喜欢她生活的地方,仍然不愿意出售。

    基本上,如果她和她的丈夫想以任何原因保持主要住所,那么他们’在他们的旅程开始时,不是结束。

    1. 谢谢你的2美分,RJ!我特别喜欢这个“如果我们将来买房,那么我们就会在我们找到之后,它不是投资”.

      至于偿还第一所房子的抵押贷款,而这可能会帮助他们感觉更好,但它就不了’t帮助他们的资产多样化。他们最终会把他们的一切都放在一个过度值过度的资产中。你’右转,投资组合将落在熊市期间,但他们’D仍然得到了报酬股息,而房子会继续花钱,因为它落下。他们还可以清算投资组合的一部分以涵盖生活费用,但房子是全部或无论什么。一世’d相当有一个多样化的投资组合(请记住它是不是’T为100%股权,固定收入部分会有助于平滑乘坐)当市场坦克而不是我可以’卖卖,仍然继续花钱我的钱。

      我认为如果房子较便宜,他们的抵押贷款被收回,那么它就不会’这是一个大问题。但是在一百万美元的房子里有100%的净值价值–that’s a TON of risk.

      1. 足够公平,至于在一个资产类别中拥有一切的风险程度。我希望SIGTA最终会掉回并让我们知道他们决定做什么。 -

      2. 大学教师’忘记了,即使它们在股票中100%,他们也可以“buy into the storm”如果是市场坦克。他们可以以较低的价格购买更多股票,因为他们的降价变得更多爆炸。

        你可以’与物理房地产一起做到这一点。如果房价崩溃,您可以’t just “buy more house”并在后院有第二个厨房。也许在RTS(实时战略)视频游戏,但不在这里。

        真挚地,
        ARB–Angry Retail Banker

  9. 打魔鬼’s advocate a bit –OP似乎表明,如果他们在当前抵押贷款时,他们将花费与租金相同的数量。如果说 ’确实,然后他们更好地保持房子。至少他们正在建立公平,因为抵押贷款随着时间的推移而减少,财产(最有可能)的价值增加。

    此外,如果人们敲门,请致电’拿起第一个听起来中途的第一个–用一个好的代理商名单并获得顶级美元!

    关于租赁,我可能会诱惑保持它。确定他们甚至突破了它’不是恒星投资。但是你’重新削减对该物业的升值和抵押贷款余额的月度减少,即租户为他们支付。因此,返回率大于0.5%或每月150美元。再次,如果他们aren’T计数所有延期的维护和计算中的费用(意味着他们的现金流量可能实际上是负面的)然后倾倒那件事。

    1. 谈到投资时,多样化很重要。假设房屋总是会上升,并将所有东西粘在一起,这是一个极大的风险。我不’托在股市永远上升,所属的业主’T期待住房市场也是永远的。此外,即使房子欣赏,您仍然必须在某些时候兑现。如果你’将其租用并获得仅需0.5%的现金流量,您的投资全部陷入困境,您可以’在卖之前,请把它拿出来。

    2. 我认为这一点是他们是在房地产中杠杆的方式,所有鸡蛋都在一个篮子里,并坚持在这两个属性上为债务提供服务。并结合其他荒谬的费用?

      汽车,人寿保险? (普遍生活政策?)薪水正在喷出门。

      您可以在平衡的投资组合中移动资产’当它在2个物业中所有债务中都绑起来时会这样做。是的,我们在房屋泡沫的顶部,也可能是股票泡沫,所以它的时间多样化。

      干杯

  10. 所以住房5762美元,这是否包括租赁费用? 10925是否包括租金收入?否则他们在地球上有多花费5762美元?如果有人在买到她的门口买,还有其他地位的费用吗?运输费用是无耻的,年龄的人寿保险费是疯狂的。什么样的政策会花费多少钱?
    所以我认为SIGTA租赁物业不是因为现金流量,而是因为他们可能看到物业价值的历史上涨。我得到了这个心态。然而,作为租赁投资,您应该做得更好。您的租金属性超过50%拥有,您是积极的现金流量为150美元。卖掉它。我计算了我在经营开支后获得的内容,大约每390,000次投资房地产,它是2900美元。
    我也同意原则,应销售和投资。因此,与您的房屋承载成本相同,但投资收益的销售将超过同一地区的租金。所以在我看来,你可以通过销售处于一个巨大的情况。
    您还可以出售您的主要住所,享受原则居留豁免,然后进入您的租赁服务……如果您选择卖出租赁时,请避免避免支付资本收益。

    1. $ 5762是他们的主要居住(150万房产),而不是租赁物业。由于抵押贷款,维护,财产税和保险,成本很高。

      进入租赁的好点以避免资本收益税–我忘了提到这一点。

      谢谢租赁物业的提示,Suzq400!

      1. 5762 680,000抵押贷款是一些疯狂的家庭支出。一个钱坑。抵押贷款应该是3000-3500,但希望他们应该在他们拥有一段时间的历史性低利率正弦中锁定。 510税收,他们可能再次有荒谬的保险,令人愤慨的水电费?家里有重大维修吗?任何其他家庭主任认为这是坚果吗?

  11. 有趣的是,我们看出租赁物业的不同程度!这实际上是我们在退休道路中所采取的道路。我们以现金购买物业,增加其价值(如果我们想要在某些时候转售),我们租用6.5-6.7%的净收入。

    我们已经多样化了我们的投资组合,从克拉克沃,波兰的所有物业,并在美国买了一所房子,也为我们提供了4.2%的净额,而我们也增加了自购买以来的物业价值。

    我们投资市场缺乏租金的缺乏物业。我们从不需要等待超过下个月的租金。

    总体而言,我们平均高于4%,我们不需要销售他们以获得退休薪水。

    但是:如果我不得不接受抵押贷款,我永远不会进入它!

    1. 如果你’多样化和你’从租赁物业获得现金流,很棒,我’m happy it’S为你锻炼!

      也许你可以给SIGTA一些关于房地产投资的提示…

    2. 如果你有现金,并在美国市场崩溃时买了,你现在正在笑。甚至沃伦自助餐甚至表示他后悔没有出去买几十人,并抱着它们。他看到了价值。

      那么今天房地产的价值在哪里?有一个吗?

  12. 您忘了将抵押贷款偿还纳入每月的租赁物业利润。它将添加到计算的百分比。也是应该投资他所知道的东西,而不是每个人都知道你在哪里冒着无风险的4 +%。

    我不’T了解他们在住房类别下花钱。 5762美元抵押贷款5000美元。他们用它做什么?电力,加热,互联网和netflix?肯定是’s not $5k?!

    1. 谈到早期退休后,抵押贷款偿还唐’帮助。你需要现金流才能生活。如果股权卡在房子里,它就赢了’T帮助他们直到他们出售。

      $ 5762包括抵押贷款,财产税,维护和保险。

        1. 我在加拿大,我不知道为什么这个数字是如此之高。 5762美元是荒谬的。甚至包括电话有线互联网税和公用设施和保险,除非包括主要维修?也许SIGTA将写入以澄清。我实际上认为它必须包括抵押贷款!

  13. 嗨,在这里迟到了。

    I’M席位与FC中间地面的沟通租赁的建议只有投资和投资钱,使用股息来帮助支付生命一点点。

    我认为这是SIGTA是一个很好的解决方案是,我们倾向于假设每个人都想要的博客’s早期退休并成为数字游牧民族,但这不是’往往是这种情况。这听起来像SIGTA想要为她的孩子们提供稳定的环境来增长–意思是一个房子,他们可以叫自己,树木可以雕刻他们的名字,童年记忆知道在附近的每个快捷方式,他们的朋友的每个地下室等你只是唐’T获得作为租房者。我是一个带孩子的租房,我知道它的感受…我非常乐意被债务自由,有合理的组合,但生活中的一切都有成本–租房者的成本是在租赁举办孩子的时候是情感。
    (顺便说一下,现在思考它,作为一个孩子,我们确实搬到了几年的租金。我不 ’召回曾经关心它是不是’我们的房子。孩子们真的很适应!)

    此外,许多像RJ提到的那样,SIGTA可能没有正确的投资心理学,以便在贩卖这两个性质和建造生成的促销和建造生成的促销活动中,从房屋所有者跳到我的投资组合。文件夹。它太跳了太大了。
    即使是FC(基于您自己的博客帖子),在购买房屋的希望中花费了多年的建筑节省,那么在您准备好之前,多年的投资和慢慢地看到投资组合会增长和产生收入。从一个极端到另一个太多太多了。

    So –我认为销售租赁和学习来构建一个投资组合,看到它的成长,看到它可以被动地产生的收入将是一个良好的学习Excercise for SIGTA。与此同时,她可以留在她的邻居中,她喜欢她想要的孩子。如果在某些时候,她发现她喜欢投资组合的被动收入,她可以随时销售。事实上,当孩子们年纪大了,已经搬出去了,是时候思考缩小规模了,她将在精神上准备销售和生活在她的投资组合中,因为拥有销售租赁的小型。

    SIGTA仍然需要弄清楚与她的汽车和保险费有关。我们有2个生命保险,一个人在受伤的情况下充满了残疾和收入覆盖率,少于其一半,我们有2辆汽车的速度不到其费用的一半。不确定他们为什么花这么多。

    希望SIGTA将在某些方面颂扬她对我们的意见以及她决定做的事情。

    1. “as a kid we did move to a rental for a few years. I don’召回曾经关心它是不是’t our house. Kids really are very adaptable!

      那 was me as a kid 🙂 I think people underestimate just how adaptable kids really are. They just want to spend time with you, they won’t care whether it’s a rental or not.

      她可以保留主要居住地并出售租赁–但是,随着SUZQ400所提到的’D必须进入房子一段时间才能使其主要居住地,否则他们’ll自犯有资本增长税’s a rental property.

      I’在支出上。肯定有一些效率低下。也许你可以给他们一些提示。你有什么样的汽车?你的人寿保险多少钱?

      1. 好吧,如果它有助于SIGTA,这里有我们的详细信息:

        汽车:我们拥有两辆车,一个新的一辆旧车(不是租赁,我们拥有两者)。我们支付190美元/月通过TD保险保险。我们都上班,每天约500公里。我们的月度天然气平均每月约250美元,我们每月抛开一笔钱进行维护(100美元-200美元)。所以,两辆汽车约550美元/月。

        我的生命/残疾保险是甲型方式协同作用,它’既有生命/关键疾病/残疾保险,每月122美元。这是一个昂贵的政策,但我的工作是身体的,伤势可以让我失业,所以我们认为这是一个适当的覆盖水平。我的妻子’人寿保险单仅为30美元/月。

        希望有助于给你一些比较。

        1. 谢谢,新手投资者!这些数字有用。看起来像sigta.’S运输成本高,主要是因为它们租赁2辆新车。可能不是一个坏主意,以摆脱至少一个,或者代替购买二手车。至于人寿保险,不知道为什么’太贵了。看着你的价格,他们可能会更好。

      2. 在我们买的时候,我的孩子在4栋租赁房屋中长大,当他们是学龄时代,我们把它们留在了同一个小学和高中,这是关键。他们仍然仍然是来自旧烟罩的孩子的朋友,用Facebook等。我们在我们所租用的所有地方度过了美好的时光,就像露营一样,在同一个露营地的2年里,然后继续前进。当你必须移动时,你会摆脱很多废话…现在我不再是一个游牧民族,我正在收集很多垃圾…

  14. 在我看来,我认为这对夫妇在目前的情况下具有最简单的决定。清算这两个房屋资产并使用收益投资股份。 ETF和债券等。股息足以支付他们的住房租赁的生命。他们可以通过自己的术语来实现他们的生活。

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